9月27日，據央行官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì )2021年第三季度例會(huì )于9月24日在北京召開(kāi)。其中，央行例會(huì )首次提及房地產(chǎn)，并明確“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。
對此，業(yè)內人士認為，“兩個(gè)維護”內容雖少，但是含義豐富，釋放了穩定預期的信號，起到平穩市場(chǎng)的作用。隨著(zhù)房地產(chǎn)相關(guān)調控政策逐漸見(jiàn)頂，為了避免“一刀切”，接下來(lái)重點(diǎn)在優(yōu)化，避免“超調”，預計近期政策將有可能出現“邊際改善”。
在上述消息發(fā)出一天后，9月28日，房地產(chǎn)板塊罕見(jiàn)領(lǐng)漲，多只地產(chǎn)龍頭股大漲。其中，融創(chuàng )中國漲近14.81%，金科股份上漲9.43%，金地集團上漲7.69%，招商蛇口上漲6.54%，萬(wàn)科上漲6.41%，中國恒大漲近4.71%。在滬深房地產(chǎn)板塊，股價(jià)上漲者達到103家，僅有22家下跌。
央行例會(huì )首提維護樓市健康、購房者合法權益
9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì )2021年第三季度例會(huì )于9月24日在北京召開(kāi)。會(huì )議提到，穩健的貨幣政策保持連續性、穩定性、可持續性。
值得關(guān)注的是，從2009年第一季度至今，央行官網(wǎng)披露的央行貨幣政策季度例會(huì )內容中，首次提及房地產(chǎn)，并明確“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，“兩個(gè)維護”雖然只有短短一句話(huà)，但是含義豐富，充分體現了當前穩定樓市的導向。相比過(guò)去“打壓式”的表述，“兩個(gè)維護”釋放了寬松導向。
嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，央行提到的維護住房消費者合法權益，若按照過(guò)去的表述，應該是“保障購房者合法權益”的內容。如果分解來(lái)看，首先是指正常的購房合同簽約后，信貸應該及時(shí)跟進(jìn)，而不是拖沓;近期這種情況非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時(shí)，導致合法購房權益受損害。其次，鑒于近期房企債務(wù)問(wèn)題突出，要保障住房的及時(shí)交付;否則，房企一邊償還貸款，一邊又有樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險，這對于購房者是不公平的。
中指研究院分析人士也認為，“兩個(gè)維護”是釋放維穩的信號，是響應了中央對下半年“穩中求進(jìn)”的工作基調，堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩”字當頭。而維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和住房消費者的合法權益，對當前穩定市場(chǎng)預期、提振市場(chǎng)信心將發(fā)揮重要作用。
不過(guò)，中指研究院分析人士也表示，雖然為了實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展，已有維穩信號釋放，但是，政策效果仍有賴(lài)于地方政府及金融機構落實(shí)執行情況，包括對合理購房需求的信貸支持以及對穩健型房企經(jīng)營(yíng)的金融支持。
調控政策逐漸見(jiàn)頂，應避免“一刀切”
從“兩個(gè)維護”表述來(lái)看，“說(shuō)明此前存在一些房地產(chǎn)金融政策誤傷或影響合法權益的內容，對既有的信貸政策有糾偏的可能。”嚴躍進(jìn)如此表示。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，房貸政策最緊時(shí)期已過(guò)，接下來(lái)是優(yōu)化，避免“超調”。目前，無(wú)論新房、二手房，貸款一律收緊，這樣的金融政策，違背了防止“誤傷”剛需群體，也違背了樓市政策防止“一刀切”的要求，可能會(huì )造成市場(chǎng)明顯下行，不利于“三穩”(即穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期)。
“應該正確理解房地產(chǎn)金融調控，并不等于收緊地產(chǎn)金融，而是追求動(dòng)態(tài)平穩。”李宇嘉認為，在土地市場(chǎng)、杠桿等過(guò)快上行時(shí)政策會(huì )收緊，回落和優(yōu)化時(shí)政策也會(huì )改善。而在當前環(huán)境下，地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊的調節空間已經(jīng)不具備了。
中指研究院分析人士也表達了相同觀(guān)點(diǎn)，其表示，從現階段政策力度來(lái)看，政策逐漸見(jiàn)頂，近期存在“邊際改善”的預期，包括房地產(chǎn)金融審慎管理和市場(chǎng)調控等方面均有可能提出更精細化要求，這是為了避免“一刀切”。
業(yè)內：信貸有改善空間，或釋放住房需求
“樓市問(wèn)題的解決，要寄希望于中長(cháng)期。保持樓市穩定，支持合理需求，金融資源必然要跟上。”李宇嘉認為，央行提出“維護住房消費者的合法權益”，意味著(zhù)未來(lái)對首套房購置、“賣(mài)一買(mǎi)一”改善型需求的信貸投放會(huì )增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大。以廣州為例，目前房貸按揭利率已經(jīng)開(kāi)始下行，這就是一個(gè)信號。
對于信貸政策的動(dòng)向，嚴躍進(jìn)也認為，大概率以小幅度放松為主，此前央行召開(kāi)金融機構貨幣信貸形勢分析座談會(huì )，強調要加強預期管理和引導，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯誤信號，要防止政策調整誤傷合理的市場(chǎng)需求。
從當前來(lái)看，嚴躍進(jìn)認為，確實(shí)有進(jìn)一步支持剛需、信貸方面給予保障的信號。因此，四季度信貸政策寬松的動(dòng)作會(huì )較多，對于剛需購房者而言有利好，無(wú)論是一手房還是二手房。同時(shí)，其客觀(guān)上也將促進(jìn)房企去庫存，有助于房企四季度營(yíng)銷(xiāo)工作的改善和現金流的改善。
中指研究院分析人士預計，四季度房企為加快回籠資金，仍將加大推盤(pán)力度，但在信貸及調控政策嚴格管控下，購房需求觀(guān)望情緒較重，市場(chǎng)調整壓力仍較大。不過(guò)，短期內按揭貸款額度、放款時(shí)間等均有一定改善空間，促進(jìn)住房需求的正常釋放，引導房企穩健經(jīng)營(yíng)。
