葉落知秋，土地市場(chǎng)先感受到了秋天的涼意。9月15日，首批集中供地戰火最激烈的杭州，卻在第二次集中供地中遭遇了流拍，西部熱點(diǎn)城市成都的第二批集中供地首日也反響平平。
當天，杭州第二批集中供地10宗競品質(zhì)地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標，相當于提前宣告流拍，這一結果令市場(chǎng)感到意外，在首輪供地中，面臨高地價(jià)擠壓下只有“1%的利潤空間”，房企尚且你爭我?jiàn)Z，而僅僅過(guò)去4個(gè)月，杭州土地市場(chǎng)的風(fēng)向就發(fā)生了轉變。
無(wú)獨有偶，成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價(jià)率只有2.1%，15宗地為底價(jià)成交，這一結果也和首次供地大相徑庭。
截至目前，已經(jīng)開(kāi)展第二輪供地的城市諸如沈陽(yáng)、合肥、青島、福州等城市的土拍市場(chǎng)“平淡無(wú)奇”，且不少地塊均為底價(jià)成交，并未出現首輪集中供地時(shí)的“廝殺”場(chǎng)景。熱點(diǎn)城市集中供地轉冷的原因是什么?土地市場(chǎng)真的“涼”了嗎?
杭州9宗競品質(zhì)地塊提前“流拍”
土地市場(chǎng)由熱轉涼與第二批集中供地規則改變相關(guān)，隨著(zhù)“游戲規則”的重新設置，不少房企主動(dòng)選擇“知難而退”。
例如，杭州在第二批供地中首次試水“競品質(zhì)”，其規則是房企首先需提供建設方案，方案通過(guò)后開(kāi)始競地價(jià)，競得后所建造的樓盤(pán)需通過(guò)驗收后才能進(jìn)行現房銷(xiāo)售。同時(shí)，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調整為5%，在地塊達到上限價(jià)格之后，轉為線(xiàn)下?lián)u號確定競得人。
從9月15日截止的報名情況來(lái)看，杭州的10宗競品質(zhì)地塊中，僅富陽(yáng)富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒(méi)有達到規定門(mén)檻，無(wú)法進(jìn)入后續正式競價(jià)環(huán)節，相當于提前“流拍”。
熟悉杭州市場(chǎng)的中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生分析稱(chēng)：“昨日的競品質(zhì)地塊的流拍基于以下原因，首先土拍新規的苛刻，競品質(zhì)地塊需在高品質(zhì)方案下現房銷(xiāo)售，且對企業(yè)參與土拍的數量和拿地資金來(lái)源進(jìn)行限制和規范;另外，‘三道紅線(xiàn)’下房企拿地銷(xiāo)售比40%影響企業(yè)的拿地節奏。”
“此類(lèi)流拍的直接原因便是競品質(zhì)的約束。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)直接點(diǎn)評稱(chēng)：“競品質(zhì)涉及的工作量更大，房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，房企拿地和開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步加大。同時(shí)，現房銷(xiāo)售等約束也會(huì )使部分房企進(jìn)行回避。”
同樣，成都第二輪供地在規則修改后采取“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”，凸顯出“品質(zhì)”的比拼;并且在土地達到最高限價(jià)后，從搖號轉為“競自持保障性租賃住房”或者“競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓”，這一做法也提前控制了土地的溢價(jià)率。而成都此次部分地塊的競拍中首次采取“競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓”的做法，從“自持”變?yōu)?ldquo;可銷(xiāo)售”，則為房企留下了利潤空間。
從成都首日的土拍結果來(lái)看，有近八成地塊為底價(jià)成交，競得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企為主。從競爭激烈程度來(lái)看，區域分化明顯，高新區和天府新區等熱點(diǎn)板塊依然有較為激烈的爭奪，而主城區的地塊表現相對平淡。
競拍規則改變，房企拿地更趨理性謹慎
第二輪集中供地過(guò)程一波三折，多個(gè)城市在“叫停”原先既定的出讓程序后重新調整競拍規則。從目前來(lái)看，熱點(diǎn)城市的競拍規則均發(fā)生了改變，比如，以“限房?jì)r(jià)”“嚴控溢價(jià)率”“嚴禁馬甲參拍”來(lái)降低市場(chǎng)熱度，以“搖號““一次性報價(jià)”“品質(zhì)競爭”替代此前的“競自持”來(lái)降低房企的拿地成本和凸顯品質(zhì)導向，以“資金來(lái)源”“付款周期”等保障安全。
在新的游戲規則下，房企參與第二次供地將會(huì )更加理性和謹慎。在不久前的房企中期業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科、旭輝、融創(chuàng )等房企紛紛表態(tài)不拿高價(jià)地，“以銷(xiāo)定投”“避開(kāi)熱點(diǎn)地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇。
此外，從監管政策來(lái)看，目前已被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，這一指標也進(jìn)一步約束房企拿地的投入。
房企拿地態(tài)度的轉變直接體現在土地市場(chǎng)端。從已經(jīng)完成第二批集中供地的城市來(lái)看，率先拉開(kāi)集中拍地大幕的福州，其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓?zhuān)罱K成交13宗住宅用地，2宗流拍。不過(guò)，在位置相對優(yōu)越的市區內11宗地塊的競爭中，呈現出冷熱分化的態(tài)勢，除了2宗地塊底價(jià)成交外，其余均達到最高限價(jià)進(jìn)入搖號，引來(lái)保利、正榮、中海、首開(kāi)等房企的競爭。
由于福州是眾多閩系房企的大本營(yíng)，加上樓市成交行情向好，土地市場(chǎng)表現為冷熱不均。而后續出場(chǎng)的青島、沈陽(yáng)、天津、合肥等，土拍市場(chǎng)明顯趨冷，其中，青島、濟南及天津的成交溢價(jià)率均為0。而沈陽(yáng)原定于9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易，與此同時(shí)，合肥原定9月17日開(kāi)拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。
對此，來(lái)自?xún)|翰智庫的分析稱(chēng)，房企在第二、三批集中供地中獲取的項目，年內開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續收緊，對房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷(xiāo)比不超過(guò)40%的新規又進(jìn)一步限制房企拿地，預計第二、三批集中供地熱度將持續降溫。
