為了穩定樓市預期，按照部委的要求，一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市已將轄區內存量住宅用地信息對外公開(kāi)，這會(huì )對當地樓市走向產(chǎn)生什么影響？
9月初，自然資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范存量住宅用地信息公開(kāi)工作的函》，要求地方進(jìn)一步規范存量住宅用地信息公開(kāi)工作，切實(shí)發(fā)揮充分信息對穩定市場(chǎng)預期的重要作用。
存量住宅用地的哪些信息需要公開(kāi)？具體來(lái)看，包括一宗地塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)信息、具體位置、土地出讓合同約定的開(kāi)竣工時(shí)間，以及當前建設狀態(tài)等都需要公開(kāi)。
此外，各地要在每季度初10日內完成存量住宅用地信息更新，并作醒目提示。有條件的地區要實(shí)現公開(kāi)信息的月度更新。
多地公開(kāi)存量住宅用地信息
在部委發(fā)函之后，地方也陸續將相關(guān)信息上網(wǎng)并對外公開(kāi)。
青島市自然資源和規劃局近日發(fā)布信息稱(chēng)，為落實(shí)住宅用地信息公開(kāi)制度，有效引導市場(chǎng)預期，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，現對市轄區存量住宅用地信息向社會(huì )進(jìn)行公示。
截至2021年8月23日，青島市市轄區存量住宅用地項目共1475宗，總面積4696公頃，其中未動(dòng)工面積1337公頃，已動(dòng)工未竣工面積3359公頃，未銷(xiāo)售房屋的土地面積1592公頃。
這些數據能反映什么問(wèn)題？
以“未銷(xiāo)售房屋的土地面積1592公頃”這一數據為例，近些年來(lái)，國內城市供應的住宅用地的容積率平均下來(lái)在2左右(容積率=建筑面積/土地面積)，以此可以推算出青島存量住宅用地項目中未銷(xiāo)售房屋的建筑面積約3200公頃，也即3200萬(wàn)平方米。
另?yè)鄭u市統計局數據，2020年青島市商品房銷(xiāo)售面積1653.6萬(wàn)平方米。兩相對比可發(fā)現，上述存量住宅用地項目中未銷(xiāo)售房屋的規模大約是青島最近一年銷(xiāo)售商品房規模的兩倍左右。
換言之，即便青島暫時(shí)不再供應住宅用地，當前已有的存量住宅項目依然需要兩年時(shí)間去消化。
這個(gè)“兩倍”的結論與部委層面的統計大致相符。在今年初的一次內部會(huì )議上，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負責人曾表示，數據顯示，重點(diǎn)城市已供應但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷(xiāo)售許可的未竣工面積約為兩倍。
9月6日，廈門(mén)市自然資源和規劃局發(fā)布了存量住宅用地信息情況，截至8月31日，廈門(mén)共有存量住宅用地項目196個(gè)，用地總面積702.29公頃，已動(dòng)工未竣工當中尚未銷(xiāo)售房屋的土地面積212.55公頃。
廈門(mén)市統計局數據顯示，今年上半年該市商品房銷(xiāo)售面積312.73萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13.8%。
青島和廈門(mén)之外，蘇州、成都、中山、麗水、泉州等城市也發(fā)布了存量住宅用地信息。以蘇州為例，截至2021年8月31日，蘇州市區共有353塊住宅用地存量，未銷(xiāo)售房屋的土地面積達517.3公頃。存量住宅用地中共有83個(gè)地塊未動(dòng)工，未動(dòng)工土地面積494.7公頃。
充分的信息披露利于企業(yè)和民眾決策
這些熱門(mén)房地產(chǎn)城市的存量住宅用地信息公開(kāi)后，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？
上述自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負責人表示，穩定市場(chǎng)預期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費者全面掌握相關(guān)信息。
一位接近自然資源部的土地專(zhuān)家也表示，過(guò)往已經(jīng)供應出去的土地信息比較散亂，不但民眾了解不多，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也未必完全掌握相關(guān)信息，如果將這些信息集中公開(kāi)，各個(gè)區域的存量住宅用地信息就會(huì )更為清晰，相關(guān)企業(yè)在制定拿地決策過(guò)程中就會(huì )有更充分的考慮，民眾在購房行為中也會(huì )有更多的參考。
除了讓樓市各參與主體能更充分了解一個(gè)城市潛在的住房供應情況，這些信息的公開(kāi)也將有助于加快一些閑置許久的住宅項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
通過(guò)查閱上述一些城市的存量住宅用地項目清單可以發(fā)現，不少住宅用地項目早已超過(guò)約定的竣工時(shí)間長(cháng)達數年(如一些項目土地出讓合同中約定的竣工時(shí)間是2013~2016年間)，但現在依然處于“已動(dòng)工未竣工”的狀態(tài)。
這些項目如果還沒(méi)進(jìn)行對外預售，這在一定程度上會(huì )減少當地樓市的供應規模;如果一些項目已經(jīng)預售但遲遲不能竣工，則意味著(zhù)很多購房者早早交了購房款，但苦等多年依然不能收房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則表示，存量住宅用地的公開(kāi)，相關(guān)數據查詢(xún)更加方便，有助于外界對于所在城市存量土地市場(chǎng)的更好把握，也將促進(jìn)存量用地政策的細化和更好利用。尤其是對于一些存量用地來(lái)說(shuō)，后續若是閑置，則在土地重新規劃和利用方面可以形成新的政策內容，這是房地產(chǎn)企業(yè)應該重點(diǎn)關(guān)注的地方。
過(guò)去一兩年，一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的波動(dòng)有所加劇。一方面通過(guò)挖潛存量住宅用地，推進(jìn)這些項目盡快開(kāi)發(fā)，另一方面繼續增加房地產(chǎn)用地供應，這兩方面舉措將有助于緩解這些城市的樓市供需矛盾。
為了實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標，去年以來(lái)，自然資源部對重點(diǎn)城市提出了三條要求：一是穩定合理增加住宅用地供應，將保障供地規模作為第一位的要求。2020年，重點(diǎn)城市住宅用地供應量都超過(guò)了近五年平均完成交易量，大多數比2019年明顯增加，并要求各重點(diǎn)城市2021年繼續增加住宅用地供應量。
嚴躍進(jìn)認為，當前土地市場(chǎng)也形成了增量和存量共抓的管控內容。其中增量市場(chǎng)方面，主要是通過(guò)優(yōu)化土地競拍規則來(lái)形成更好的供地模式。而存量市場(chǎng)方面，則形成了加大土地信息公開(kāi)的內容。兩個(gè)政策齊心協(xié)力，有助于促進(jìn)土地市場(chǎng)的更好發(fā)展。
