來(lái)源：長(cháng)江商報 作者：趙潔
以“地產(chǎn)界清流”自居的仁恒置地正陷入業(yè)主投訴漩渦中。
近段時(shí)間以來(lái)，有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò )投訴平臺稱(chēng)，位于武漢市后湖片區的仁恒·公園世紀小區“捆綁”裝修升級包，價(jià)外加價(jià)，遭遇維權難。
長(cháng)江商報記者注意到，今年以來(lái)，仁恒全國多個(gè)城市的精裝修房都被業(yè)主公開(kāi)質(zhì)疑“貨不對板”，價(jià)外加價(jià)、捆綁銷(xiāo)售等違規銷(xiāo)售行為，爆發(fā)口碑危機。
來(lái)自新加坡的仁恒置地集團有限公司，1993年進(jìn)入上海正式開(kāi)啟了在國內的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，隨后不斷擴張規模。今年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入為131.89億元，較去年同期增長(cháng)了44.7%;當期利潤也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。
高速發(fā)展的背后，高成本拿地及代建項目增多拉低了整體毛利率。今年上半年，公司實(shí)現合同預售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結轉的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達到46.5%。
仁恒置地采取“堅持快周轉”來(lái)緩解利潤下滑帶來(lái)的壓力。仁恒置地董事局主席、董事長(cháng)鐘聲堅在公司中期業(yè)績(jì)報上表示：“項目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì )超過(guò)4至8個(gè)月，拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì )超過(guò)12個(gè)月。”
針對捆綁銷(xiāo)售、代建模式、業(yè)績(jì)下滑等問(wèn)題，長(cháng)江商報記者聯(lián)系到仁恒置業(yè)方面并發(fā)送采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿前尚未得到回復。
“捆綁”高價(jià)裝修升級包陷爭議
“當初就是沖著(zhù)仁恒的口碑和品質(zhì)買(mǎi)的房。”武漢市民羅女士在兩年前因為看重仁恒的高品質(zhì)，買(mǎi)下了當時(shí)后湖最貴的樓盤(pán)——仁恒·公園世紀，開(kāi)盤(pán)時(shí)的毛坯備案均價(jià)為18000元/平方米，精裝修價(jià)格為3000元/平方米，另外還推出了《個(gè)性化裝修升級菜單》，價(jià)格2100元/平方米。也就是說(shuō)，實(shí)際上精裝修價(jià)格超過(guò)5000元/平方米，單套房源的精裝修總價(jià)達到80余萬(wàn)元。
雖然裝修溢價(jià)太高，但羅女士本著(zhù)對仁恒的信任還是按揭買(mǎi)了一套一百多平米的房子，沒(méi)想到驗房時(shí)，發(fā)現“貨不對板”，說(shuō)好的精裝修根本不值這個(gè)價(jià)格。
另一位仁恒公園世紀的業(yè)主對長(cháng)江商報記者表示，去年買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商強行業(yè)主消費高檔次裝修，裝修分3000檔跟5000檔，如果選擇3000檔，那么后期業(yè)主是無(wú)法安裝空調的，因為房屋的吊頂已經(jīng)做好了，除非把所有的吊頂拆除然后裝中央空調，然后再把吊頂裝上。如果選擇5000檔，就比3000的多了一個(gè)空調，一個(gè)新風(fēng)，凈水器，還有一個(gè)柜子，就這四樣東西就多三十多萬(wàn)。
根據業(yè)主提供的仁恒·公園世紀《個(gè)性化裝修升級菜單》，以“增值尊享菜單”為例，包括衣帽間柜體、D2戶(hù)型玄關(guān)柜、東芝中央空調、愛(ài)迪士新風(fēng)系統和沁園凈水系統5項，單價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)1890/平方米。也就是說(shuō)，僅上述5項配置業(yè)主需要支付30余萬(wàn)元的費用。
有多名業(yè)主在網(wǎng)絡(luò )上投訴稱(chēng)，仁恒明面上打著(zhù)精裝修升級包自由選擇的幌子，實(shí)際上通過(guò)“不買(mǎi)升級包不賣(mài)房”“不買(mǎi)升級包就阻止銀行發(fā)放貸款”“不買(mǎi)升級包，則交房后業(yè)主需要自行拆卸吊頂、墻面開(kāi)槽等行為(因未預留空調機機位)”等手段逼迫客戶(hù)不得不選購升級包。大多數業(yè)主自身無(wú)購買(mǎi)升級包意愿，但因為上述原因無(wú)奈簽訂合同。
對于仁恒·公園世紀額外附加裝修升級包的現象，武漢市江漢區相關(guān)部門(mén)回復稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)未強制要求購房人購買(mǎi)，開(kāi)盤(pán)時(shí)未發(fā)現開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房人簽署‘升級包’購買(mǎi)協(xié)議收取相關(guān)款項的違規銷(xiāo)售行為，其不作為購房前置條件，未選擇裝修升級包的業(yè)主也已正常簽約備案，故不存在‘變相強迫(購買(mǎi))’的問(wèn)題。”
對于個(gè)性化升級菜單的爭議，長(cháng)江商報記者注意到，武漢仁恒竹葉山置業(yè)有限公司在一周前發(fā)布申明稱(chēng)，為提升項目品質(zhì)，依托仁恒集團“仁恒+”服務(wù)體系，客戶(hù)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約完成后，提供個(gè)性化裝修升級菜單服務(wù)供選擇。“仁恒+”是仁恒置地集團針對仁恒產(chǎn)品提供的一項增值服務(wù)，并非購房的前置條件，公司一直以來(lái)嚴格按照武漢市商品房銷(xiāo)售行為辦法執行，在認籌、認購前期已將“仁恒+”服務(wù)詳細情況向客戶(hù)進(jìn)行介紹，但并未綁定銷(xiāo)售“仁恒+”。
仁恒竹葉山置業(yè)認為，依據現已生效的司法判例，認定買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《認購書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《裝修委托合同》、《個(gè)性裝修合同》均系當事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。對《個(gè)性裝修合同》單獨解除的抗辯觀(guān)點(diǎn)不予采納。
一位律師對長(cháng)江商報記者表示，違規價(jià)外加價(jià)、變相加價(jià)銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等都是違法違規銷(xiāo)售的行為，從法律角度來(lái)講，如果開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳問(wèn)題依舊是違法的，消費者有權維護自己的權益。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)對長(cháng)江商報記者表示，從營(yíng)銷(xiāo)政策來(lái)說(shuō)，類(lèi)似捆綁銷(xiāo)售自然是有問(wèn)題的，至少從當前營(yíng)銷(xiāo)的管控角度看，通過(guò)捆綁的方式來(lái)變相提價(jià)和規避價(jià)格監管，這自然是容易面臨各類(lèi)監管風(fēng)險的。
代建項目頻遭遇維權
高速擴張之下，宣稱(chēng)“仁信治業(yè)、持之以恒”，主打“高端品質(zhì)住宅”的仁恒置地旗下項目頻頻遭到維權。
近期，上海的仁恒·錦繡世紀業(yè)主也公開(kāi)質(zhì)疑項目“貨不對板”。據業(yè)主介紹，項目在建房屋已經(jīng)接近完工，但是外墻大多以涂料裝飾，和公司此前宣傳的“一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕墻”差距很大。而在業(yè)主出示的購房合同中，明確列出外墻主體為石材、鋁板幕墻及涂料，但并沒(méi)有具體寫(xiě)明各部分的所占比例。
在網(wǎng)絡(luò )投訴平臺上，關(guān)于仁恒項目維權的案例更是層出不窮。2020年11月29日，一位業(yè)主表示，自己買(mǎi)的仁恒棠悅灣房子是2018年建的，屬于二手房，房東此前沒(méi)有住過(guò)，“開(kāi)發(fā)商連電源線(xiàn)路都裝錯了，所有的插孔沒(méi)電，地板也是鼓起來(lái)的，燃氣打不著(zhù)……”
去年底?？谑凶〗ň致?lián)合多部門(mén)，召集了群眾反映價(jià)外加價(jià)、捆綁銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等違規銷(xiāo)售行為較多的8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)行了一次嚴肅的集體約談，要求各企業(yè)提高政治站位，嚴格執行房地產(chǎn)調控政策，對群眾反映的上述違法違規要立行立改，其中就包括海南仁恒陸僑投資有限公司。據報道，以“仁恒·海棠公園”項目為例，房?jì)r(jià)外捆綁車(chē)位20萬(wàn)-30萬(wàn)元，部分房型捆綁“裝修包”達40萬(wàn)元以上。
長(cháng)江商報記者注意到，仁恒置地在長(cháng)三角地區的上海、蘇州、南京等地布局了代建項目，代建項目已經(jīng)成為仁恒置地重要的利潤來(lái)源，以及潛在的未來(lái)營(yíng)收支撐。
公開(kāi)資料顯示，仁恒置地的第一類(lèi)代建項目約有400億元貨值，預估大概收入10余億元，整體利潤率達到60%。
代建項目雖然會(huì )分攤項目風(fēng)險，也會(huì )降低公司的持股比例。以克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售榜單計算，2017年-2018年，仁恒置地權益金額占比均為67.8%。2019年，仁恒置地開(kāi)始向“規模”提速，公司銷(xiāo)售目標定為500億元，目標增幅為65.07%。當年，仁恒置地權益金額下降至48.2%。
從公司2020年新增項目來(lái)看，接近一半的項目公司持股比例在50%以下。2020年仁恒置地全口徑銷(xiāo)售金額實(shí)現871.2億元，不過(guò)其權益金額僅為450.4億元，權益金額占比51.7%。
快周轉應對毛利率下滑
仁恒置地從上海、南京起步，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)高端設施齊全的住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)。2006年6月，公司選擇在新加坡主板上市。
2020年，仁恒置地預售額大約784.55億元，同比上漲40.8%。數據顯示，其在2016年-2018年的銷(xiāo)售收入分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元。在2019年前后，仁恒的規模開(kāi)始提速突破500億，克而瑞數據顯示，2019年仁恒置地以561.4億的全口徑銷(xiāo)售金額位列第60位。
據業(yè)績(jì)報告披露，今年上半年，公司實(shí)現合同預售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結轉的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達到46.5%。
公司管理層在半年業(yè)績(jì)會(huì )上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因為結轉的項目利潤比較低。從全年來(lái)看，毛利率會(huì )保持在30%左右，甚至30%以上一點(diǎn)。
高成本拿地攤薄了利潤，從仁恒置地的土儲分布來(lái)看，新一線(xiàn)城市占比52.9%，一線(xiàn)城市占比19.8%，二線(xiàn)城市占比18.1%，三線(xiàn)城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計算，一二線(xiàn)城市占據了仁恒置地土地儲備的9成以上。
根據中指研究院發(fā)布的《2021年7月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10》，南通R21020地塊以樓面均價(jià)16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競得，成交總價(jià)為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價(jià)“地王”。
面對利潤下滑帶來(lái)的壓力，仁恒置地采取的對策是“堅持快周轉”。鐘聲堅在公司中期業(yè)績(jì)報上表示：“項目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì )超過(guò)4至8個(gè)月，拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì )超過(guò)12個(gè)月。”
嚴躍進(jìn)指出，毛利率的下滑，說(shuō)明此類(lèi)做高端項目的房企后續需要關(guān)注定價(jià)政策和營(yíng)銷(xiāo)政策，如何讓產(chǎn)品在新的管控環(huán)境中更加適應和發(fā)展，這也是非常關(guān)鍵的，需要調整產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)的策略。否則毛利率的下降，對于企業(yè)后續盈利和現金流等方面都會(huì )產(chǎn)生一些利空影響。
