“從目前的情況來(lái)看，‘樓市火熱’四個(gè)字和西安沒(méi)啥關(guān)系了。”一直在關(guān)注西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的張?chǎng)?化名)感嘆。
新房供應增多、價(jià)格漲幅收窄，部分在售二手房報價(jià)下降，市場(chǎng)觀(guān)望情緒增加，在系列政策作用下，西安樓市開(kāi)始降溫。
21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統計發(fā)現，最近一年，西安先后發(fā)布9個(gè)政策文件規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。最近一次是8月30日，政策內容包括擴大限購、限售范圍，加強限購，規范土地出讓等。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前西安的房地產(chǎn)政策主要從需求端進(jìn)行調控，對市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生一定影響，接下來(lái)還應在供給端推出相應調控措施，以緩解供不應求這一根本性問(wèn)題。
樓市調控持續加碼
21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統計發(fā)現，圍繞限購、限售、限貸、限價(jià)、提高預售標準、規范土地出讓、監管二手房?jì)r(jià)格、整治市場(chǎng)秩序、推進(jìn)保障性住房建設等內容，最近一年西安先后9次推出房地產(chǎn)調控政策(不包括租房)。
其中去年11月30日加強預售和差別化信貸管理;3月30日規范土地出讓?zhuān)訌娤拶?、限?后簡(jiǎn)稱(chēng)“330調控”);7月8日正式推出二手房成交參考價(jià);8月30日擴大限購、限售范圍，加強限購等(后簡(jiǎn)稱(chēng)“830調控”)等政策內容影響范圍很大。
統籌調控內容，“五限”相關(guān)措施被認為是能夠在短期內看到調控效果的重要政策手段。
在限購方面，330調控明確新落戶(hù)家庭需落戶(hù)1年且連續繳納1年社?；騻€(gè)稅方具備購房資格。在此基礎上，830調控為二套購房、人才購房和離異購房打上限購“補丁”。
在限售方面，330調控明確限購區域限售5年。830調控進(jìn)一步擴大限購、限售范圍。
在限貸方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實(shí)差別化信貸政策。
在限價(jià)方面，330調控規定，除少部分區域外，西安商品房、共有產(chǎn)權住房用地均實(shí)行“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓。
此外，去年11月30日，西安提高商品房預售許可工程形象進(jìn)度要求，規定申請預售證前，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結構工程封頂;7層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于7層。
在土地出讓方面，除前述房地聯(lián)動(dòng)措施外，西安規定宅地供應總量年均增長(cháng)20%以上。830調控進(jìn)一步提出土地競買(mǎi)“禁馬甲”、嚴控溢價(jià)率、不得以競配建等方式變相提高地價(jià)等要求。
二手房成交參考價(jià)是今年全國房地產(chǎn)調控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價(jià)，隨后公布首批交易活躍度較高的小區名單。830調控明確銀行發(fā)放二手房貸款需參考區域二手房成交參考價(jià)等因素。
二手房?jì)r(jià)量齊跌
在多面向系列調控措施作用下，近期西安樓市調控效果已初步顯現。
新房?jì)r(jià)格方面，國家統計局數據顯示，2016年3月以來(lái)，西安新房?jì)r(jià)格保持與上月持平或上漲狀態(tài)已達65個(gè)月，其中僅2020年2月環(huán)比持平，其余64個(gè)月均持續上漲。7月西安新房?jì)r(jià)格環(huán)比繼續上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。
新房供應方面，中指研究院西安分院監測數據顯示，今年上半年西安(城六區、臨潼、長(cháng)安、灃東)共128個(gè)樓盤(pán)開(kāi)展意向登記。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱西安商品住房銷(xiāo)售公示平臺發(fā)現，7月至今(9月2日13時(shí)，下同)西安城六區共76個(gè)樓盤(pán)開(kāi)展意向登記，占上半年意向登記樓盤(pán)數量的近60%。
張?chǎng)蜗?1世紀經(jīng)濟報道記者指出，近期樓盤(pán)集中入市，更多是受西安提高商品房預售許可工程形象進(jìn)度要求影響，“本來(lái)能賣(mài)的樓盤(pán)都繼續往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年開(kāi)盤(pán)，看起來(lái)就多了，實(shí)際上新增供應也不太多”。
王圣學(xué)表示，當前西安新房放量有限，仍處于供不應求狀態(tài)，政策調控應在擴大土地、房源供給量等方面繼續加碼。
事實(shí)上，西安市住房供應問(wèn)題長(cháng)期備受關(guān)注。“七普”數據顯示，西安2020年常住人口1295.29萬(wàn)人，較2010年增加448.51萬(wàn)人。人口急劇增長(cháng)帶來(lái)巨大住房需求的同時(shí)，也增加了樓市供應壓力。
中指研究院西安分院數據顯示，今年上半年，西安市已出現11個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。21世紀經(jīng)濟報道記者統計發(fā)現8月2個(gè)樓盤(pán)登記申請組數破萬(wàn)，3個(gè)樓盤(pán)人房登記比高于30：1，中簽難度較大。
二手房方面，西安正式推出成交參考價(jià)政策后，二手房市場(chǎng)已有所降溫。
安居客數據顯示，7月至今，西安二手房?jì)r(jià)格從1.37萬(wàn)元/平方米，下降到1.36萬(wàn)元/平方米;據億翰智庫數據，7月二手房成交環(huán)比減少超1700套，下滑22%。
西安房屋經(jīng)紀人向志忠(化名)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二手房成交參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，對購房者首付提出更高要求。其所負責的華遠君城小區發(fā)布參考價(jià)后成交明顯下滑，“8月成交量不超10套，之前每個(gè)月在25套左右”。
市場(chǎng)觀(guān)望情緒增加也對業(yè)主報價(jià)產(chǎn)生反向影響，華遠君城此前售價(jià)可達1.6萬(wàn)元/平方米，目前部分同等房源降至1.5萬(wàn)元/平方米左右。“但整體而言，降價(jià)業(yè)主不多，目前絕大部分房源掛牌價(jià)仍高于參考價(jià)。”向志忠說(shuō)。
“二手房參考價(jià)能把掛牌價(jià)往下壓一壓，但很多不著(zhù)急用錢(qián)的房東也不愿意按參考價(jià)賣(mài)，現在購房者和業(yè)主的交易意愿都在下降。”張?chǎng)谓衲瓯居袚Q房打算，目前也轉向觀(guān)望狀態(tài)。
王圣學(xué)指出，新房供應不足也是二手房?jì)r(jià)格難降的原因之一，“當前一二手房?jì)r(jià)格倒掛較為嚴重，在局部地區實(shí)施二手房成交參考價(jià)格機制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價(jià)機制難以發(fā)揮長(cháng)期作用”。(作者：李莎 王語(yǔ)嫣)
