來(lái)源：證券時(shí)報 作者：吳家明
“原本以為風(fēng)聲沒(méi)那么緊，我們陸續恢復對外推銷(xiāo)小產(chǎn)權和回遷房指標，但沒(méi)想到政策說(shuō)來(lái)就來(lái)，現在手上聯(lián)系的好幾個(gè)客戶(hù)都說(shuō)暫時(shí)不敢買(mǎi)了。”在羅湖從事多年小產(chǎn)權房中介工作的陳經(jīng)理，最近有點(diǎn)郁悶。
近日，一則關(guān)于深圳市住建局和深圳市規劃和自然管理局發(fā)布的《關(guān)于加強對住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑交易查處的通知》引起市場(chǎng)高度關(guān)注。記者梳理發(fā)現，《通知》中除了進(jìn)一步加大對小產(chǎn)權房的打擊之外，對市場(chǎng)熱議的回遷房、安置房炒作也提出相應監管措施。截至發(fā)稿，相關(guān)部門(mén)的官網(wǎng)仍未正式公布該《通知》，但一直存在于深圳的小產(chǎn)權房和回遷指標市場(chǎng)再次受到了重擊。
雖然是違法建筑，但深圳的小產(chǎn)權房市場(chǎng)卻是一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)。曾有相關(guān)數據顯示，深圳市的違法建筑面積接近占總建筑面積的一半。
就在今年上半年，深圳曾掀起一場(chǎng)小產(chǎn)權房的“大整頓”。當時(shí)，位于沙井的大型舊改項目華潤金蠔小鎮還沒(méi)開(kāi)拆，先因小產(chǎn)權交易糾紛發(fā)出風(fēng)險提示。記者曾前往市場(chǎng)焦點(diǎn)所在的沙井金蠔小鎮采訪(fǎng)，當地許多小產(chǎn)權房中介門(mén)店已經(jīng)“人去店空”。與此同時(shí)，路上隨處可見(jiàn)關(guān)于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)的警示標語(yǔ)，其中不乏一些很有當地特色的粵語(yǔ)標語(yǔ)，例如“投資搵錢(qián)系正路，小產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行錯路”。當地小產(chǎn)權房中介經(jīng)理表示已經(jīng)暫停業(yè)務(wù)，轉而推銷(xiāo)離沙井不遠的東莞小產(chǎn)權房。
近段時(shí)間，記者發(fā)現一些從事小產(chǎn)權房和回遷房指標的中介再度活躍起來(lái)，特別是微信朋友圈、論壇等再度出現眾多關(guān)于小產(chǎn)權房的交易信息，但《通知》的流出給他們潑了“一盆冷水”。
“原本有兩三個(gè)客戶(hù)都基本談好了，但消息出來(lái)后就不敢買(mǎi)了。”陳經(jīng)理說(shuō)，“羅湖的田心村即將拆遷，有業(yè)主賣(mài)回遷指標，每平方米6萬(wàn)至7萬(wàn)左右，價(jià)格已經(jīng)幾乎持平周邊的二手房小區，遠一點(diǎn)的清水河也有城中村的小產(chǎn)權房賣(mài)，而且也很可能拆遷，目前的價(jià)格是每平方米3.3萬(wàn)元，但現在我也不敢保證完全安全。”
對于小產(chǎn)權房，深圳多年前早已動(dòng)手整治。此前，龍華、寶安及龍崗三區已相繼出臺歷史遺留違法建筑確權前置流程細則。從目前的形勢看，官方已經(jīng)出現打壓回遷房指標的苗頭?！锻ㄖ分赋?，新項目、土整項目需核實(shí)確認物業(yè)權利人，防范更新項目、土整項目進(jìn)行回遷房、安置房炒作;城市更新市場(chǎng)主體與未經(jīng)核實(shí)確認的物業(yè)權利人簽訂的搬遷補償協(xié)議不予備案等。
陳經(jīng)理表示，現在購買(mǎi)回遷房指標的步驟大概包括與原業(yè)主簽訂《房屋轉讓協(xié)議》、與開(kāi)發(fā)商簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，確認物業(yè)權利人，隨后就可以收取拆遷期間的補償租金。除了價(jià)格的優(yōu)勢，不限購、交易過(guò)程不占用名額也是這類(lèi)房子的優(yōu)勢。不過(guò)，一房多賣(mài)、業(yè)主反悔、層層轉介等現象也經(jīng)常被曝光。“流傳出來(lái)的消息如果屬實(shí)，也就是說(shuō)以后你買(mǎi)的回遷房指標，很可能無(wú)法實(shí)現物權核實(shí)，不能正規備案，不一定會(huì )賠新房給你，以后的回遷房指標也會(huì )越來(lái)越少。”陳經(jīng)理強調。
過(guò)去，由于房源稀缺，需要花力氣尋找，像陳經(jīng)理這樣從事小產(chǎn)權房和回遷房指標的中介們，生意的規模還是越做越大。“3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”
只是，也有兩位準備購買(mǎi)小產(chǎn)權房的投資客告訴記者，現在深圳絕大部分村委都拒絕辦相關(guān)的購房證明，自己也不敢“豪賭”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在政府主導的城市更新推進(jìn)的同時(shí)，還有一條灰色的路徑，即城中村村集體、投資機構、金融機構、中介機構構成的鏈條完善的城市更新路徑。如今這份《通知》的出臺無(wú)異于要斬斷這個(gè)鏈條。短期來(lái)看，這份《通知》對回遷房指標交易的影響會(huì )比較大，很可能按死一批購買(mǎi)回遷房搏拆遷的買(mǎi)家。后續如果《通知》落地，市場(chǎng)上小產(chǎn)權房和回遷房指標交易之猖獗，也許會(huì )成為過(guò)去。
