“總體來(lái)看房貸額度非常緊”“放款需要排隊”“至少等半年以上”……日前，中國證券報記者通過(guò)走訪(fǎng)和致電北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市多家國有行、股份行及城商行分支行，發(fā)現一線(xiàn)城市房貸市場(chǎng)的“降溫”持續演進(jìn)：銀行房貸額度緊張、貸款周期較此前有所拉長(cháng)等現象普遍存在，同時(shí)，銀行對首付資金來(lái)源和資質(zhì)審批更加嚴格。
額度緊放款慢
“目前放貸時(shí)間和等待時(shí)間不確定。因為指標緊張，可放的錢(qián)比較少。年初兩三個(gè)月就能放款，但現在需要更長(cháng)時(shí)間排隊等候。”北京某國有大行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理告訴中國證券報記者。
中國證券報記者調研發(fā)現，北上廣深多家銀行都存在上述人士所述的房貸額度緊、放款慢且需排隊的情況，且有很多上半年積壓的申請正在等待放款。
“如果這個(gè)時(shí)候申請，放貸時(shí)間差不多要到明年2月份或3月份，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優(yōu)先放貸，但等待的時(shí)間也差不多。”上海一家國有大行個(gè)貸中心人士表示。
深圳某股份行支行客戶(hù)經(jīng)理直言：“現在各大銀行房貸都在收緊，放款沒(méi)那么快了，最快的也要等6至8個(gè)月。年初額度比較充裕，放款速度會(huì )快些。”
同時(shí)，個(gè)別銀行對二手房已停貸。上海某城商行信貸人員稱(chēng)：“目前我這邊二手房貸款已經(jīng)暫不受理，無(wú)論是通過(guò)中介還是個(gè)人直接來(lái)貸。我們8月份給的額度，都直接作廢了。”
值得注意的是，銀行目前對于首付款來(lái)源保持嚴查狀態(tài)。廣州某股份行一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理楊先生表示：“即使是父母贈與的買(mǎi)房款也要查來(lái)源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預測，隨著(zhù)下半年額度越來(lái)越緊，房貸利率可能繼續上浮。
多因素導致額度緊張
記者采訪(fǎng)發(fā)現，一線(xiàn)城市出現額度緊張，主要有以下原因。
一方面是行業(yè)周期決定。按照過(guò)往經(jīng)驗，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款比上半年慢，到來(lái)年新的額度釋放出來(lái)，放款速度才會(huì )加快。
貝殼研究院數據顯示，上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長(cháng)，二手房市場(chǎng)交易量比去年下半年增長(cháng)12%，新房交易額則創(chuàng )下2016年以來(lái)同期最高。其中，一線(xiàn)城市新房成交21萬(wàn)套，累計增長(cháng)77.4%，成交面積2255萬(wàn)平方米，累計增長(cháng)79.1%。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較高的情況下，一些小銀行可能在上半年就把全年額度用完了，大銀行額度相對好一些。
另一方面是受房地產(chǎn)貸款集中度新規影響。按照新規，一些銀行在上限邊緣或超標，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對房地產(chǎn)貸款采取了精準的額度控制。對于樓市火熱、需求比較旺盛的地區，額度會(huì )出現不夠用的情況，放款速度也會(huì )放緩。
不過(guò)，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，今年上半年銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)收緊或是由于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款投放受到嚴格約束。調研中，有銀行信貸人員表示：“我們銀行其實(shí)房貸還有額度，但是不給放。”
董希淼建議，實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度應把握好力度和節奏，盡量降低對剛需購房需求、合理改善性需求和個(gè)人住房貸款合理發(fā)放的影響。
個(gè)人房貸業(yè)務(wù)將平穩發(fā)展
對于下半年房貸額度走勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，房貸額度緩和的空間不大，當前信貸政策以緊為主，至少目前是沒(méi)有出現放松的跡象或可能性。且類(lèi)似額度緊張現象也容易蔓延，可能會(huì )蔓延至二線(xiàn)和重點(diǎn)三線(xiàn)城市。同時(shí)，房?jì)r(jià)表現強勢的城市則容易出現信貸收緊。
但若重點(diǎn)城市全線(xiàn)收緊，房貸對銀行而言還是一門(mén)好生意嗎?光大銀行分析師周茂華表示，個(gè)人房貸對銀行來(lái)說(shuō)仍是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，但在強監管下，相關(guān)業(yè)務(wù)將呈現平穩發(fā)展態(tài)勢。
“房地產(chǎn)貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會(huì )導致整體房貸額度縮減。對于居民部門(mén)，只要居民貸款總額(分母)擴張，居民新增中長(cháng)期貸款的總額就可以保持增長(cháng)。”貝殼研究院市場(chǎng)研究部指出。
另外，在對公業(yè)務(wù)上，記者注意到，受“大戶(hù)”拖累，多家上市銀行房地產(chǎn)貸款不良呈現上升態(tài)勢。“銀行房貸不良有所上升，主要是房地產(chǎn)調控收緊，行業(yè)競爭激烈，部分缺乏品牌、高杠桿、融資渠道窄的中小房企經(jīng)營(yíng)壓力明顯增大。”周茂華表示，隨著(zhù)政策與經(jīng)濟結構變化，銀行需要關(guān)注資產(chǎn)負債結構，并加強房貸風(fēng)險管理。
