一則條例讓硬氣的深圳學(xué)區房業(yè)主“蔫了”。
深圳日前明確擬推行大學(xué)區招生條例，疊加2月指導價(jià)政策影響，“頂流”學(xué)區房“跌落神壇”：降價(jià)近400萬(wàn)元仍無(wú)人接盤(pán)，拍賣(mài)價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)七折還流拍，成交量縮水近九成……
新政出臺后，買(mǎi)賣(mài)雙方心理出現微妙變化——從前抱團漲價(jià)的深圳業(yè)主“慌了”，急賣(mài)的多次調低報價(jià)，不急賣(mài)的也陷入“降價(jià)恐慌”；急買(mǎi)的有了更多房源選擇和議價(jià)空間，不急買(mǎi)房的則選擇觀(guān)望，期待房?jì)r(jià)再擠出一些“泡沫”。
“老破小”學(xué)區房降價(jià)
穿過(guò)昏暗的樓道，打開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是深圳羅湖區“高端”學(xué)區房的模樣：30多平方米的一居室里，簡(jiǎn)陋的房間、廚房、廁所一覽無(wú)余，最扎眼的莫過(guò)于豎立在客廳中間的“擎天柱”——一根直徑約10厘米、油漆剝落的排水管道。
如果不是中介李明生(化名)介紹，怎么也想象不到這樣的“老破小”，當前售價(jià)接近600萬(wàn)元，而且“賣(mài)點(diǎn)十足”。“這套是小區里最便宜的，業(yè)主急賣(mài)，比上次成交的同戶(hù)型便宜了50多萬(wàn)元。”他介紹，這個(gè)小區是金麗豪苑，帶著(zhù)深圳中學(xué)的學(xué)位。
值得注意的是，金麗豪苑曾是“當紅炸子雞”——去年四季度，小區房?jì)r(jià)漲幅達67%，位列深圳樓盤(pán)漲幅榜首，仍“一房難求”。
此次業(yè)主降價(jià)的主要原因是急賣(mài)，深圳學(xué)區房新政對市場(chǎng)的影響不可小覷。7月30日《深圳經(jīng)濟特區社會(huì )建設條例(草案征求意見(jiàn)稿)》出臺，提出推行大學(xué)區招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。
“政策消息出來(lái)后，急賣(mài)的業(yè)主開(kāi)始降價(jià)，降價(jià)幅度在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元?？傮w來(lái)說(shuō)，降價(jià)房源并不多。”李明生說(shuō)。貝殼APP數據顯示，該小區當前放盤(pán)量為47套，降價(jià)房源3套左右。
代理福田區石廈片區的中介劉旭(化名)同樣覺(jué)得降價(jià)不是特別明顯。“消息出來(lái)之后跌了一些，報價(jià)少了8萬(wàn)至10萬(wàn)元。”他表示，片區放盤(pán)量100多套，降價(jià)的大概有七八套。
在劉旭看來(lái)，降價(jià)不明顯是因為片區學(xué)位不算太好，房子單價(jià)為10多萬(wàn)元，在學(xué)區房里不算太高。“百花(片區)才是重災區，業(yè)主都在比著(zhù)(價(jià)格)賣(mài)，掛牌價(jià)跌了15%。”他說(shuō)。
“頂流”受冷遇
百花片區是所謂的深圳學(xué)區“頂流”，片區內集聚了實(shí)驗小學(xué)、百花小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)等名校。片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬(wàn)元/平方米的天價(jià)成交單價(jià)。
“新政對百花的影響很大。”該片區的中介陳凡(化名)告訴中國證券報記者，最直觀(guān)的感受就是掛牌價(jià)降了、成交少了、放盤(pán)多了。
8月初，百花片區內的長(cháng)城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價(jià)1084萬(wàn)元，折合單價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米，但該小區房產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為14萬(wàn)元至15萬(wàn)元。
8月20日，這套房源二次拍賣(mài)終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬(wàn)元成交，單價(jià)9.89萬(wàn)元/平方米，低于該樓盤(pán)10萬(wàn)元/平方米的指導價(jià)。法拍房因為潛在風(fēng)險較大，低于市場(chǎng)價(jià)成交正常，但低于指導價(jià)成交就很不尋常了。
降價(jià)個(gè)例層出不窮，是否是普遍現象?陳凡透露，急賣(mài)的普遍都要降價(jià)，但學(xué)區房以自用為主，不著(zhù)急換房的則選擇觀(guān)望，因此中介平臺上顯示的降價(jià)房源較少。
值得注意的是，即便急賣(mài)業(yè)主誠意降價(jià)，也不見(jiàn)得有人接盤(pán)。“現在很多業(yè)主想降價(jià)，問(wèn)題是降200萬(wàn)元都不一定有客戶(hù)愿意接手。在政策不明朗之前，無(wú)論怎么降，買(mǎi)家大部分都保持觀(guān)望狀態(tài)。”陳凡說(shuō)。
陳凡所說(shuō)的政策不明朗，是指大學(xué)區制度如何執行尚未明確。據當地媒體報道，《條例》研究和起草組成員熊義剛解讀稱(chēng)，深圳大學(xué)區政策基礎是“入學(xué)積分制”，按照志愿次序和積分高低進(jìn)行錄取，與北京“搖號積分制”不同。但具體如何積分，目前尚未有政策明確。
放盤(pán)量增加是陳凡感受到的另一個(gè)明顯變化。“近期拍賣(mài)房多了，之前有一些業(yè)主買(mǎi)學(xué)區房投資，2020年以來(lái)生意不好做，月供還不上，降價(jià)又沒(méi)有客戶(hù)出手，就走法拍(途徑)了。”陳凡說(shuō)，片區內放盤(pán)量也在積壓，因為能接盤(pán)的人少了。
學(xué)區房?jì)r(jià)值將打折扣
《條例》一出，討論熱烈，受訪(fǎng)專(zhuān)家表示，名校依然會(huì )存在，但在大學(xué)區制度下，原有的學(xué)區房?jì)r(jià)值將大打折扣，房?jì)r(jià)出現下跌將是大概率事件。
“《條例》將會(huì )對長(cháng)期彌漫的學(xué)區房炒作之風(fēng)形成非常大的沖擊。但條例并沒(méi)有說(shuō)取消名校，名校還會(huì )存在，學(xué)區房還會(huì )存在，對此我們應當保持理性。”中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁說(shuō)。
他表示，以往買(mǎi)了學(xué)區房，幾乎百分之百可以上名校，但在大學(xué)區制度下，這種“百分百”的好處不存在了。想以畸高的房?jì)r(jià)把房子賣(mài)出去已經(jīng)不可能了，學(xué)區房炒作現象將大幅減少。
“整個(gè)市場(chǎng)對超高學(xué)區房?jì)r(jià)格存在明顯泡沫現象形成共識。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。在學(xué)區房新政擬出臺和二手房指導價(jià)政策影響下，深圳超高價(jià)學(xué)區房正在“擠泡沫”。
“深圳還在大力增加住房供給，需求端供給端同步推進(jìn)，深圳的學(xué)區房降溫是長(cháng)期趨勢。”李宇嘉表示。
