不出意外，北京租賃市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)由內而外的新變革。
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”)，面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)，這成為全國首部地方性的租賃管理條例。
此次“征求意見(jiàn)稿”共81條，內容非常細化，涉及長(cháng)租公寓監管、群租房、押金收取、合同網(wǎng)簽、租金貸、網(wǎng)絡(luò )房源發(fā)布等方面，可謂集中“放大招”。而其中最具震撼意義的是：當市場(chǎng)房租上漲過(guò)快，必要時(shí)可實(shí)行租金指導價(jià)。
政府管控將直接從房屋租金價(jià)格切入，對此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示：“‘房住不炒’基調不動(dòng)搖的前提下，當前調控政策頻次越來(lái)越高，手段越來(lái)越多，顯現出政策調控的‘顆粒度’正變得更為精細化;隨著(zhù)市場(chǎng)周期性反饋，政府的政策水平也在不斷提升。此外，法規涵蓋了租賃市場(chǎng)的方方方面，‘嚴管’思路已成行業(yè)主旋律。法規的出臺將對北京租賃市場(chǎng)的主要參與者產(chǎn)生較大影響，尤其是租賃經(jīng)紀公司和長(cháng)租公寓企業(yè)，一場(chǎng)行業(yè)地震在所難免。”
“租金指導價(jià)”或成穩市場(chǎng)“定海神針”
本次“征求意見(jiàn)稿”的第六十條提出，北京將建立租金監測和發(fā)布機制。當住房租金快速上漲時(shí)，住建委等主管部門(mén)可以采取限制租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)，必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。
“征求意見(jiàn)稿”敲定了政府可以直接從租金價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)管控，業(yè)內人士普遍認為，這一條政策充分體現北京調控租賃市場(chǎng)、穩定租金水平的決心，有利于保證租賃住房市場(chǎng)平穩有序發(fā)展。同時(shí)，這將對一些有資本撐腰的大型租賃企業(yè)在市場(chǎng)中競價(jià)收房起到針對性的管制。
從全國范圍看，針對租賃市場(chǎng)，鮮有城市提出“租金指導價(jià)”政策。7月份，深圳曾在《深圳經(jīng)濟特區社會(huì )建設條例(草案征求意見(jiàn)稿)》中提出，建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導房屋租賃當事人合理定價(jià)，對租金水平進(jìn)行合理調控。
此前，深圳、成都、西安等地陸續提出并執行的是“二手房指導價(jià)”政策，直接對二手房交易價(jià)格進(jìn)行管控，由此改變了市場(chǎng)預期，促進(jìn)過(guò)熱的二手房市場(chǎng)逐漸降溫。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，深圳和北京對租金提出指導價(jià)、參考價(jià)后，未來(lái)該制度或將逐漸推廣，成為租賃市場(chǎng)穩租金的一個(gè)重要配套政策。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則表示，“租金指導價(jià)”措施一方面可以防止部分租賃企業(yè)在資本助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)，另一方面通過(guò)實(shí)行傭金或租金指導價(jià)，將有助于減輕承租人的實(shí)際負擔，即由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在市場(chǎng)合理范圍。
北京租賃市場(chǎng)進(jìn)入“強監管時(shí)代”
不得不提一句的是，“征求意見(jiàn)稿”出臺的大背景。過(guò)去幾年，在資本、科技雙重加持下，諸多跨界公司打破二手房市場(chǎng)的“發(fā)展護城河”，各類(lèi)長(cháng)租公寓、租金貸、短租房等“租賃+互聯(lián)網(wǎng)+金融”新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌進(jìn)，促進(jìn)行業(yè)生態(tài)驟變的同時(shí)，又帶來(lái)諸多不確定性因素與監管空白。
北京市住建委相關(guān)負責人直指此次法規出臺的必要性：行業(yè)內現有法律文件層級、內容，與現實(shí)需要的不匹配問(wèn)題日益突出，亟需通過(guò)地方性立法加強住房租賃的頂層設計。
北京此次“征求意見(jiàn)稿”，針對租賃市場(chǎng)的疑難雜癥和頑疾重疾，進(jìn)行了“對癥下藥”。不僅“嚴管”思路貫穿始終，且更注重民生性，比如要求建立租賃合同網(wǎng)簽系統、嚴管群租房，規定企業(yè)向租房者單次收取租金不得超過(guò)3個(gè)月租金總和，押金不超過(guò)1個(gè)月租金等條款，均在保護租房者權益，減輕其承租負擔。
可以想象，隨著(zhù)此次強調規范化、標準化監管的“征求意見(jiàn)稿”在后期逐步落地執行，北京租賃行業(yè)面貌將被重塑。居者權益被充分保障的同時(shí)，場(chǎng)內的“各大玩家”也將在新規則下走向更為精細化的運營(yíng)管理模式，最終各主體戮力共促行業(yè)形成穩定、可持續的良性發(fā)展通路。
