自上海二手房?jì)r(jià)格核驗政策出臺后，房貸額度及審核放款進(jìn)度全面收緊。
記者從上海鏈家中介處獲悉，8月6日起，二手房按揭貸款額度認定標準以“三價(jià)取最低”原則受理，即銀行在審批貸款時(shí)參照合同價(jià)、稅務(wù)核定價(jià)(交易中心核驗價(jià))、銀行評估價(jià)三個(gè)數額，取其中最低的一項作為最終批準貸款的標準。8月6日前網(wǎng)簽按原有政策執行，之后按新政執行。
“今年2月份就簽了買(mǎi)房合同，并通過(guò)了貸款審批，直到昨天才放款。”8月9日，購房者王女士對《證券日報》記者表示，“從申請到放貸，以往1個(gè)月左右就能完成，今年足足花了半年時(shí)間。”
“目前我們是按照合同價(jià)、稅務(wù)核定價(jià)、銀行評估價(jià)三者中的最低價(jià)，來(lái)進(jìn)行相應比例的貸款額度的審批。純商業(yè)貸款我們是有額度的，現在調控全面從嚴，未來(lái)政策怎么樣誰(shuí)也不知道。”某股份行上海分行信貸經(jīng)理對《證券日報》記者表示，“雖然房貸審批及放貸周期收緊，但從全國范圍來(lái)看，現在上海的房貸利率并算不高，首套房商業(yè)貸款利率在5%左右，二套房在5.7%左右。”
高價(jià)房難以通過(guò)價(jià)格核驗
上海出臺二手房?jì)r(jià)格核驗政策已有月余，日前，《證券日報》記者走訪(fǎng)上海各大中介發(fā)現，不少價(jià)格畸高的學(xué)區房已經(jīng)下架。
以此前備受關(guān)注的學(xué)區房上海梅園小區為例，其價(jià)格曾一度高至25萬(wàn)元/平方米，但根據記者獲取的一張房源價(jià)格核驗表顯示，目前該小區通過(guò)價(jià)格核驗的房源，均價(jià)在14萬(wàn)元/平方米左右。
一位家住上海內環(huán)的非學(xué)區房房東對《證券日報》記者表示：“二手房?jì)r(jià)格核驗政策出臺后，我們家小區基本沒(méi)什么房源掛出來(lái)了，內環(huán)里基本是非重點(diǎn)學(xué)區房和老公房，掛牌單價(jià)很難超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，現在能在中介展示出來(lái)的房源，價(jià)格跟去年相比幾乎沒(méi)怎么漲。”
不過(guò)，有上海鏈家區域負責人對《證券日報》記者表示：“此前價(jià)格較高的學(xué)區房現在可能不會(huì )出現在門(mén)店網(wǎng)站上，因為肯定通不過(guò)價(jià)格核驗。但也有購房者私下交易，通過(guò)做低房屋成交價(jià)格等手段，使得在交易中心過(guò)戶(hù)時(shí)看似成交價(jià)格較低，實(shí)際上差價(jià)都以現款支付了，相當于多付了首付。”
對于上海二手房?jì)r(jià)格核驗政策的影響，億翰智庫研究總監于小雨對《證券日報》記者表示，“具體影響還要看接下來(lái)的細則，如果有銀行和公積金等方面的政策配合，我認為對房?jì)r(jià)上漲會(huì )有抑制作用。”
審批放貸周期延長(cháng)
自2021年初最嚴限購政策“滬十條”出臺以來(lái)，上海樓市調控持續“打補丁”，包括將法拍房納入限購范圍、嚴管住房贈與行為等。
從資金層面來(lái)看，上海樓市貸款放款周期也自今年年初開(kāi)始普遍延長(cháng)，過(guò)往一個(gè)月左右走完的貸款審批及放款流程，目前延長(cháng)到6個(gè)月及以上。
“現在置換一套房子，兩方放貸審批就要一年左右，加上看房選房的時(shí)間，需要花費的時(shí)間和精力比過(guò)去多幾倍。”上述鏈家區域負責人對《證券日報》記者表示，“二手房貸款審批，只要涉及商貸，基本就是三價(jià)選一取最低來(lái)決定按揭額度。其中，銀行評估價(jià)很不確定，目前新政剛出還沒(méi)有細則，據說(shuō)是請評估公司進(jìn)行房屋市場(chǎng)價(jià)的評估，這個(gè)價(jià)格要網(wǎng)簽后10日左右才會(huì )出來(lái)，如果貸款額度不夠就需要購房者自行籌備，也就是變相增加首付款。”
該負責人對《證券日報》記者表示：“目前市場(chǎng)上掛牌價(jià)格比核驗價(jià)格低的，就只有老公房，這些房源因為房齡老等原因，被購房者選擇的機會(huì )不太多。反而那些單價(jià)被炒到10萬(wàn)元/平方米的次新房，才是價(jià)格核驗政策的最大打擊對象。”
“二手房?jì)r(jià)格核驗政策影響較大，將促進(jìn)行業(yè)價(jià)格更加規范，也會(huì )影響房東的掛牌心理。長(cháng)期來(lái)看，這一政策肯定會(huì )使得二手房?jì)r(jià)格泡沫減少，尤其是對學(xué)區房。”易居研究中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，“從行業(yè)角度來(lái)講，價(jià)格核驗制度能夠進(jìn)一步促進(jìn)整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，將二手房?jì)r(jià)格納入監管，可以緩解部分區域一二手房?jì)r(jià)格嚴重倒掛的現象。”
