“在長(cháng)沙，最近忙著(zhù)看奧運會(huì )。”這是深圳一位房產(chǎn)經(jīng)紀人的現狀，在樓市成交低迷之下，從業(yè)經(jīng)驗相對豐富的他，或許是龐大經(jīng)紀人從業(yè)大軍中幸運的一位，相比離職，他能從容選擇休假。
7月，深圳二手房成交2557套，四連跌，并且跌勢可能持續擴大。
對于市場(chǎng)成交低迷下中介離職關(guān)店，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )作了一次大規模行業(yè)摸底調研，預計2021年1～6月全市中介門(mén)店關(guān)?？偭吭?00間左右，占全市中介門(mén)店的比例應少于10%。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張媛表示，相比中介關(guān)店離職，行業(yè)更應該關(guān)注的是如何找到可持續發(fā)展方式。
“近4個(gè)月都沒(méi)有成交”
過(guò)戶(hù)量普降，單個(gè)行政區過(guò)戶(hù)量過(guò)千的情況逐漸消失，是近半年來(lái)深圳二手市場(chǎng)冷卻的直觀(guān)表現。
年初的二手房指導價(jià)新政疊加金融監管政策，不僅冰凍了二手房成交量，成交價(jià)格也開(kāi)始有所回調。樂(lè )有家研究中心數據顯示，7月深圳二手住宅市場(chǎng)過(guò)戶(hù)2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。
深圳目前橫盤(pán)明顯，成交量已四連跌，并且跌勢有望持續擴大，有業(yè)內人士預測8月成交量或將跌破2000套，觀(guān)望情緒或將影響“金九銀十”。
價(jià)格方面，成交均價(jià)環(huán)比持續走低，由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以來(lái)成交均價(jià)環(huán)比首次出現負增長(cháng)，環(huán)比降幅達5%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者近日實(shí)地走訪(fǎng)寶安、福田、南山等區域部分中介門(mén)店了解到，二手房掛牌價(jià)已有小幅下調，不過(guò)即便業(yè)主在價(jià)格上作出讓步，售房也并不順利。
南山中心區一位業(yè)主告訴記者，其最初掛價(jià)520萬(wàn)元，后來(lái)降至505萬(wàn)元，半個(gè)月前告知中介將掛牌價(jià)下調至480萬(wàn)元，但仍未能順利出售，甚至連約其見(jiàn)面談價(jià)格的客戶(hù)都沒(méi)有。
即便是有著(zhù)深圳樓市風(fēng)向標意義的頂級學(xué)區百花片區，成交也并不樂(lè )觀(guān)。特別是在近期的大學(xué)區政策征求意見(jiàn)稿發(fā)布后，多名百花片區經(jīng)紀人告訴記者，并未收到業(yè)主調價(jià)通知，目前觀(guān)望者居多，靜待政策細則出臺，租售同權反倒是他們關(guān)注的重點(diǎn)。
特別是有小戶(hù)型可售的國城花園，近期更是“沒(méi)有誠意在售房源，也沒(méi)有能租的房源”。有中介人士告訴記者，百花頂級學(xué)區房交易并不多，他們賣(mài)不掉了，業(yè)主有的就自己操作通過(guò)法拍途徑來(lái)出售，成本是交約房屋總價(jià)10%的平臺費。“在這之前，別說(shuō)近兩個(gè)月了，近四個(gè)月都沒(méi)有成交。”
而對于市場(chǎng)上傳言低于成交價(jià)100多萬(wàn)元的長(cháng)城花園流拍，有片區中介告訴記者，主要是這套房學(xué)位已經(jīng)被用了，再者起拍價(jià)高，小區居住環(huán)境并不理想，得房率不高，而這里的房源最主要價(jià)值就是學(xué)位。
據樂(lè )有家門(mén)店監控數據，7月深圳新增求購人數下滑明顯，環(huán)比下跌近二成。但帶看房方面有小幅上漲，其中二手房帶看環(huán)比升10%，成交比下降，買(mǎi)家出手周期變長(cháng)。此外，掛牌房源總量不斷增多，市面上可供選擇機會(huì )更多。
第一太平戴維斯華南區市場(chǎng)研究部負責人謝靖宇表示，自5月起深圳四大銀行陸續將首套、二套房貸利率分別上調15和35個(gè)基準點(diǎn)，至5.1%和5.6%，目前已有逾10家銀行開(kāi)始執行上調后的利率標準。隨著(zhù)購房貸款成本增加，房地產(chǎn)銀根收緊，對深圳素來(lái)旺盛的購房需求有一定程度的降溫或抑制作用。
新房供應量激增
二手房交易受挫，但新房市場(chǎng)供應端卻十分積極?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，7月深圳開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極，新增一手住宅供應為5099套，供應量為近半年最多(數據自樂(lè )有家)。
當前全市新房住宅庫存面積為182.4萬(wàn)平方米，去化周期回升至5.7個(gè)月。供應增多客源減少，開(kāi)發(fā)商間的競爭也更加激烈，通過(guò)自媒體投放廣告引流，以及提升渠道傭金，成為吸引購房者，達到成交目的的重要手段。
新房除網(wǎng)紅盤(pán)外，無(wú)論住宅還是公寓都不好賣(mài)，但賣(mài)出一套所獲頗豐，所以中介推盤(pán)十分積極。
中介陳星為記者算了一筆賬，現在其主推的某暢銷(xiāo)公寓只有97平方米的大面積，6個(gè)點(diǎn)傭金，成交一套接近50萬(wàn)元傭金，去掉20%盤(pán)費，還剩下40萬(wàn)元，再去掉20%平臺費，還剩下32萬(wàn)元，然后分給成交中介55%提成，稅前約有17.6萬(wàn)元。
樂(lè )有家研究中心數據顯示，7月一手住宅網(wǎng)簽3028套，環(huán)比上漲6%，同比下跌12.9%，隨著(zhù)供應量回升，近3個(gè)月新房成交市場(chǎng)首次突破3000套。
然而新房供應自今年以來(lái)持續放量，據第一太平戴維斯統計，2021年第二季度，深圳一手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)供應量約92.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，寶安區供應量最高，占總量約1/3。上半年，市場(chǎng)供應量累計約為172.2萬(wàn)平方米，同比增加71.1%。
中介關(guān)店率近10%
市場(chǎng)低迷迫使不少中介離開(kāi)。上述休假房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，之前他們有接近400個(gè)員工，現在加上老板、老板娘、會(huì )計、出納等都不到100人，人員流失嚴重。
同時(shí)，記者在調查中觀(guān)察到，不少熱點(diǎn)片區中介門(mén)店已關(guān)閉，房東在已搬空的店鋪門(mén)上，重新貼出了招租廣告。
對此，近期深房中協(xié)做了一次大規模的行業(yè)摸底調研。此次行業(yè)摸底調研，深房中協(xié)共收回798家機構合計4161間門(mén)店的情況，問(wèn)卷調查覆蓋率達到全市門(mén)店(已備案)總量的近六成。
調研結果顯示，有104間門(mén)店已關(guān)閉且已辦理工商注銷(xiāo)，占據總調查樣本的2.5%;有220間門(mén)店已暫時(shí)停業(yè)，但未辦理工商注銷(xiāo)，占據總調查樣本的5.3%。深房中協(xié)預計，現階段全市中介門(mén)店關(guān)?？偭繎?00余間(含未備案)，占全市中介門(mén)店(含未備案)的比例應少于10%。
“500家作為一個(gè)絕對數來(lái)說(shuō)是客觀(guān)的。”張媛解釋道，但由于全市中介門(mén)店的布局較為集中，單從已關(guān)停門(mén)店的絕對值分析，很有可能出現關(guān)停的門(mén)店扎堆集中在某些片區的現象，造成感官感受與數據統計結論之間存在偏差。
張媛表示，中介行業(yè)需要關(guān)注的不是關(guān)停了多少，而是應該思考，伴隨外部大環(huán)境的不斷進(jìn)化，如何在未來(lái)找到可持續發(fā)展方式。否則，門(mén)店跟著(zhù)市場(chǎng)隨波逐流，市場(chǎng)跌落就關(guān)，市場(chǎng)復蘇又進(jìn)入，還是短線(xiàn)思維。
深圳鏈家總經(jīng)理胡志丹表示，在行業(yè)嚴冬中修煉內功是核心舉措，調控倒逼中介行為規則更規范和客戶(hù)服務(wù)更標準。首先對客戶(hù)要明確透明交易，簽三方約，不吃交易差價(jià)，不做傭金差價(jià)。對經(jīng)紀人業(yè)務(wù)能力制定考核目標，比如每年人均學(xué)時(shí)要超過(guò)200小時(shí)，管理層每年脫崗學(xué)習時(shí)間要超過(guò)100小時(shí)，通過(guò)提升專(zhuān)業(yè)能力使得服務(wù)升級、行業(yè)升級等。（記者 甄素靜）
