房企的商票被納入“三道紅線(xiàn)”監管范圍內后，政策再下手，這一次是從資金的使用比例上控制房企拿地支出。專(zhuān)家指出，“這也意味著(zhù)，房企在規模上很難有較大的擴張與成長(cháng)。”
7月26日，有消息稱(chēng)，被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%。知情人士向記者透露，這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購方式獲地的支出。
《國際金融報》記者向“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)企業(yè)確認了這一消息的真實(shí)性，至于算法的具體統計口徑，其表示暫未收到確切消息。
這也意味著(zhù)房企后續要“以銷(xiāo)定投”，億翰首席研究員張化東直言，“這也意味著(zhù)，房企在規模上很難有較大的擴張與成長(cháng)。”
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，拿地銷(xiāo)售比出臺的背景是長(cháng)效機制還有很多漏洞，需要對“三道紅線(xiàn)”的監管手段做進(jìn)一步的完善，此次明確重點(diǎn)監管“買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%”，就是為了提高“三道紅線(xiàn)”的監管效率集中在杠桿力快速攀升的部分房企。
李宇嘉認為，由于前期資金面比較緊張，資金穿透監管，金融貸款集中度等多項政策的效應開(kāi)始顯現。當前開(kāi)發(fā)商拿地的積極性正在回落，單月土地出讓規模連續出現負增長(cháng)。很多開(kāi)發(fā)商減少拿地的同時(shí)，增加原有儲備地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，具體表現在施工面積的增長(cháng)，因此這一政策對全行業(yè)的影響不會(huì )太大。
但他強調“對熱點(diǎn)城市的影響會(huì )比較大”。因此，政策落地后預計第二批集中供地的熱度會(huì )降低，整體溢價(jià)率會(huì )走低。
控制拿地銷(xiāo)售比此前已有跡可循。
去年8月，在明確“三道紅線(xiàn)”政策時(shí)，相關(guān)部門(mén)還提出了“兩點(diǎn)禁令”，即拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%以及近三年經(jīng)營(yíng)現金流是否連續為負。
前者違規將會(huì )被逐層穿透說(shuō)明購地資金來(lái)源、相關(guān)銀行賬戶(hù)信息、支付憑證等;后者則需要提供近半年購地資金來(lái)源情況說(shuō)明和后續購地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實(shí)現之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。
實(shí)際上，繼“三道紅線(xiàn)”和“兩道紅線(xiàn)”等金融監管措施之后，加之供地“兩集中”政策實(shí)施，房企資金壓力加大，今年上半年部分房企拿地節奏已經(jīng)放緩。
中指數據顯示，上半年TOP 10房企拿地銷(xiāo)售比同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至28.6%;TOP 11-20陣營(yíng)的房企拿地銷(xiāo)售比為35%，雖然依舊為幾個(gè)梯隊中最高，但與去年相比，下降了22.6個(gè)百分點(diǎn)。
當然并非所有房企的投資力度都在減弱，更直觀(guān)來(lái)看，上半年房企拿地金額變動(dòng)分化顯著(zhù)。
億翰智庫數據顯示，15家公布數據的房企中，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地和保利發(fā)展4家拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%，這4家的共性是截至2020年底其“三道紅線(xiàn)”均處于“綠檔”，且國企央企的屬性讓其在融資端具備優(yōu)勢。億翰智庫研究總監于小雨預計，這些企業(yè)后期會(huì )適當降低拿地力度，以達到40%的標準。
上半年拿地最為激進(jìn)的是越秀地產(chǎn)，前6個(gè)月越秀地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售收入474億元，卻豪擲488億元用于拿地，拿地銷(xiāo)售比高達103%。2021年越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額應為448.8億元，這也意味著(zhù)即使完成全年業(yè)績(jì)目標，下半年不再拿一塊地，越秀的拿地銷(xiāo)售比依然超標。即便按照權益金額計算，239.56億元的權益拿地金額占比470億元權益銷(xiāo)售額近51%，超出監管要求11個(gè)百分點(diǎn)。
為了沖擊“千億”，過(guò)往發(fā)展顯得有些緩慢的越秀地產(chǎn)有意加大了外拓步伐。今年以來(lái)越秀動(dòng)作頻出，4月初牽手濱江、龍光試圖打開(kāi)杭州和深圳的市場(chǎng)，月底廣州首輪集中供地中，“地頭蛇”越秀異?；钴S，拿地了6塊地，代價(jià)是108億元。
招商蛇口、華潤置地和保利發(fā)展上半年拿地銷(xiāo)售比分別為62%、54%和42%。
去年同期新增土儲排名在TOP 10之外后，今年上半年萬(wàn)科開(kāi)始在投資端發(fā)力。正如郁亮此前表態(tài)，今年很有可能是萬(wàn)科大力補土儲的一年。前6個(gè)月萬(wàn)科拿地金額為1202億元，相較去年同期增長(cháng)161%，得益于3544億元的銷(xiāo)售額，其拿地銷(xiāo)售比為34%，控制在40%以?xún)取?/p>
金地上半年拿地金額為506億元，同比增長(cháng)63%，以1628億元銷(xiāo)售額計算，拿地銷(xiāo)售比為31%。
上半年，濱江和碧桂園的拿地金額相較去年同期微增，拿地銷(xiāo)售比為38%和27%。
15家房企中，新城控股、中國海外發(fā)展、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份、綠地集團和中南建設拿地金額同比出現負增長(cháng)。其中，首開(kāi)股份、綠地集團和中南建設拿地銷(xiāo)售比較低，分別為19%、18%和17%。
