在調控不斷加碼下，7月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現降溫態(tài)勢。8月2日，中指研究院發(fā)布了《2021年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)TOP200》，報告顯示，2021年1月份至7月份，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為794.7億元，增長(cháng)率均值為36.2%;其中銷(xiāo)售額超千億元的房企21家，較去年同期增加3家;超百億元的房企136家。從數據來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等頭部房企仍保持了一定的競爭性。
因房?jì)r(jià)上漲明顯，7月29日，住房和城鄉建設部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市。7月30日，中央政治局會(huì )議中提出下半年整體經(jīng)濟工作要堅持“穩中求進(jìn)”總基調，其中房地產(chǎn)方面重申“房住不炒”定位和三穩目標，加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作。
8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。業(yè)界預計，8月份，包括銀川、徐州、泉州和惠州等城市亦會(huì )出臺類(lèi)似政策。
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜對《證券日報》記者表示：“中央全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，房地產(chǎn)金融監管繼續從嚴。整體看，短期調控收緊趨勢將延續，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市調控加碼預期較高。”
7月成為業(yè)績(jì)分水嶺
中指研究院數據顯示，今年1月份至7月份，銷(xiāo)售額破千億元的房企有21家，其中，碧桂園超5000億元，萬(wàn)科、中國恒大超4000億元，中海地產(chǎn)超2000億元，銷(xiāo)售額200億元-300億元之間的中小型房企增長(cháng)速度最快，達到了44.8%。
房企銷(xiāo)售數據明顯好于去年。去年同期，有18家房企銷(xiāo)售額破千億元，125家房企銷(xiāo)售額達百億元以上，百強房企銷(xiāo)售額均值為622.2億元。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹在8月2日舉行的月度市場(chǎng)形勢分析會(huì )上表示，2021年以來(lái)，房企及時(shí)調整策略，積極營(yíng)銷(xiāo)，1月份至7月份20個(gè)代表城市商品住宅新批上市面積同比有所增長(cháng);7月份，從周度數據來(lái)看，重點(diǎn)城市供應規模同比小幅增長(cháng)，環(huán)比有所下降。
隨著(zhù)調控政策不斷加碼，不少房企7月份業(yè)績(jì)出現環(huán)比同比雙下降。
據克而瑞數據，從單月來(lái)看，7月份單月業(yè)績(jì)同比提升和同比下降的百強房企各占近一半;從梯隊來(lái)看，TOP50房企表現不及百強整體，超過(guò)六成企業(yè)單月業(yè)績(jì)同比下降。超九成TOP30房企7月份單月業(yè)績(jì)不及上半年月均水平。
億翰智庫數據顯示，TOP50房企中，包括世茂集團、陽(yáng)光城、雅居樂(lè )、富力地產(chǎn)、首創(chuàng )置業(yè)等在內的多家房企，業(yè)績(jì)同比下滑速度在20%以上。
融資成本有所下降
據中指研究院數據顯示，2021年7月份，債券發(fā)行總規模環(huán)比增長(cháng)，融資成本有所下降。具體來(lái)看，7月份房地產(chǎn)信用債發(fā)行規模為652.2億元，相較于6月份的528.7億元增長(cháng)23.36%;7月份內地房企海外債發(fā)行規模為372.9億元，相較于6月份的290.3億元增長(cháng)28.45%。
從融資成本來(lái)看，信用債與海外債融資成本均有所下降，其中信用債平均利率為4.17%，環(huán)比下降0.81個(gè)百分點(diǎn);海外債平均利率為6%，環(huán)比下降2.08個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，在房企融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎上，房地產(chǎn)行業(yè)監管還在持續收緊。
據貝殼研究院統計，2021年前7個(gè)月房企境內外債券融資累計約為6428億元，較2020年同比下降13%，2021年1月份至7月份發(fā)債規模占2020年全年約53%。
“整體來(lái)看，近年針對企業(yè)投融兩端調控力度的不斷加強，意味著(zhù)過(guò)去依賴(lài)加杠桿實(shí)現高增長(cháng)的發(fā)展模式已不可行，降杠桿將是行業(yè)中長(cháng)期政策的主要發(fā)力點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，目前對于房企而言，一方面要積極供貨、深化營(yíng)銷(xiāo)，將既有的貨量有效轉化為業(yè)績(jì)增長(cháng)，以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則是要更加關(guān)注產(chǎn)品升級、加強產(chǎn)品打造，在未來(lái)日趨激烈的市場(chǎng)競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。
拿地總額在減少
銷(xiāo)售額回升的同時(shí)，企業(yè)拿地金額有所下滑。中指研究院數據顯示，今年前7個(gè)月，百強房企拿地總額18057億元，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為56.3%，與1月份至6月份相比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
陶淑茹分析稱(chēng)，2021年7月份，50家代表房企拿地總額同比下降65.4%，環(huán)比下降64.6%。第一批集中供地剛于6月份結束，7月份土地供給量有所降低，且大都是三四線(xiàn)城市土地，土地均價(jià)也有所下降，考慮到房企整體布局聚焦一二線(xiàn)，7月份拿地金額顯著(zhù)減少。
在中央政治局會(huì )議提出“加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作”的背景下，陳文靜分析稱(chēng)，預計重點(diǎn)城市租賃住房用地供應量將逐步加大，相關(guān)稅收優(yōu)惠的支持力度亦將有所加大，進(jìn)一步保障租賃住房建設的加快推進(jìn)。
嚴躍進(jìn)則認為，中央政治局會(huì )議，對于房地產(chǎn)各參與者的啟發(fā)應該是，不能只盯著(zhù)調控的一面，也要關(guān)注下半年各類(lèi)新產(chǎn)業(yè)的支持政策，真正理解房地產(chǎn)所處的大變局、大改革。(記者 董枳君)
