對于廣大新市民、新青年來(lái)說(shuō)，租房既要住得進(jìn)，也要住得好。當下將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉庫等非住宅改建成租賃住房的現象十分普遍，對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉建設部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》外，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)建設標準。比如，近日重慶市出臺了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術(shù)標準》(DBJ50/T-378-2021)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標準》)，據介紹，這是國內首部“非改租”建設標準;廈門(mén)市也在7月7日發(fā)布了《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》。
規范租賃住房改造行為
據記者了解，此次重慶市發(fā)布的《標準》涉及評估與策劃、場(chǎng)地與建筑、結構、建筑設備、消防、施工與驗收、運行維護等10方面內容，明確了改造后建筑的合理使用年限不應少于10年、公共服務(wù)設施建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%等具體內容，具有落實(shí)政策需求、適應多方需要等特點(diǎn)。
廈門(mén)市發(fā)布的《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》規定，商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲、科研教育等非住宅類(lèi)存量房屋，符合條件的可申請改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價(jià)款。“《標準》的發(fā)布對重慶市支持租賃住房項目建設、暢通非住宅存量項目改造、增加市場(chǎng)有效供給、降低非居住房屋階段性空置、促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡具有重要意義。”重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )副主任郭唐勇向《中國消費者報》記者介紹，《標準》是全國首部正式對外發(fā)布的“非改租”技術(shù)標準。
同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者表示，租賃住房的供應絕大部分由存量房改造而來(lái)，一直以來(lái)苦于沒(méi)有明確的建筑標準。重慶市、廈門(mén)市發(fā)布的相關(guān)規定對商業(yè)商務(wù)用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評估與策劃，空間、建筑設備、消防安全等改造，以及施工與驗收質(zhì)量要求等內容進(jìn)行了明確，解決了此前商改租、“非改租”技術(shù)邊界不明確、設計內容無(wú)依據、施工驗收維護缺乏科學(xué)指導等問(wèn)題，有助于規范房屋租賃化改造行為，拓寬個(gè)人房源出租渠道，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規范發(fā)展、盤(pán)活存量閑置房屋資源。
公共區域面積配比受關(guān)注
國家一直強調逐步使租房、買(mǎi)房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，公共服務(wù)區域是集中式租賃住房最大的特色，但此前并無(wú)標準可言，有些公寓運營(yíng)商將公共區域作為噱頭，有些小運營(yíng)商則根本沒(méi)有建設公共區域的意識。
重慶出臺的《標準》，最大的亮點(diǎn)是對改造項目保障配套設施、滿(mǎn)足使用功能、提升健康性能等作了明確要求。例如，項目改造應集中設置配套的公共服務(wù)設施，公共服務(wù)設施的建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%，且不應小于100平方米。項目配套的公共區域功能和服務(wù)設施可根據租戶(hù)需求、建筑功能以及周邊環(huán)境中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，進(jìn)行相應調整。“如果按照重慶市的《標準》每萬(wàn)平方米配置600平方米的公共區域面積來(lái)算，很多長(cháng)租公寓是不達標的，這一標準的出臺無(wú)疑會(huì )讓長(cháng)租公寓更像公寓。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示。
廈門(mén)市則對備受租戶(hù)關(guān)注的租金、面積等作出了規定，原則上每套(間)建筑面積不超過(guò)70平方米，以30-45平方米的小戶(hù)型為主;租金價(jià)格接受政府指導，按照市場(chǎng)評估價(jià)的85%，年均租金漲幅不得高于廈門(mén)市人均可支配收入的漲幅;改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷(xiāo)售;納入廈門(mén)市住房租賃交易服務(wù)平臺統一監管等。
張大偉認為，未來(lái)肯定會(huì )有更多城市跟進(jìn)租賃住房改造建設標準，對促進(jìn)租賃住房規范發(fā)展和盤(pán)活存量有重要的意義。
兩類(lèi)用地禁止改建租賃住房
應該明確的是，不是所有類(lèi)型的房屋都可以改建為集中式租賃住房。中國建筑設計研究院有限公司裝配式建筑院院長(cháng)趙鈿對《中國消費者報》記者表示，為保證居住安全，對于將非居住類(lèi)建筑改建為集中式租賃住房，住建部發(fā)布的《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》強調，改建前應對房屋安全性能進(jìn)行鑒定，依據鑒定結果進(jìn)行相應處理，保證滿(mǎn)足長(cháng)期居住、使用的安全性要求。
另外，依據《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》關(guān)于土地性質(zhì)的分類(lèi)，三類(lèi)工業(yè)用地是對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，三類(lèi)物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專(zhuān)用物流倉儲用地。這兩類(lèi)土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長(cháng)期居住，因此不得改建為集中式租賃住房。
重慶市對此做出了進(jìn)一步細化，規定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年，不應小于10年;改造項目可供改造規模不宜少于50套(間)。
廈門(mén)市則規定，改建租賃住房申請項目應為依法取得土地且批建手續齊全的合法建筑。為保證改建后保障性租賃住房滿(mǎn)足居住標準，改建項目結構上應符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應具備良好的衛生、通風(fēng)和采光等居住條件，應符合給排水、供電等相關(guān)要求。同時(shí)，廠(chǎng)房、倉儲類(lèi)改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。此外，改建完成后，原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。(記者 孫蔚)
