自“三道紅線(xiàn)”和貸款集中度相關(guān)政策出臺后，房企融資供需兩端持續收緊，融資規模一再下降。
7月20日，中指研究院發(fā)布《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤(pán)點(diǎn)》顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%，融資收緊態(tài)勢明顯。其中，信用債融資3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式;海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規模下降的主要因素。
“從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)調控重點(diǎn)轉向金融端。隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境和監管政策的變化，房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)預計，在未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)間內，“房住不炒”都將作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的總基調不變，政策調控將逐步呈現主體化特征。
輕資產(chǎn)迎拆分上市潮
在“三道紅線(xiàn)”監管下，分拆物業(yè)上市仍將是部分房企降低負債水平的重要方式之一。
據克而瑞不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。僅36%的房企融資規模有所增加;在融資規模減少的房企中，約30%的房企融資額同比下降超過(guò)50%。
“近兩年房企融資壓力較大。由于金融領(lǐng)域管控較多，房企通過(guò)分拆上市，能夠帶來(lái)更多市場(chǎng)機會(huì )，至少在上市后融資渠道會(huì )更加多元化。”嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)。
中指研究院數據顯示，2021年上半年，房企分拆物業(yè)赴港上市的熱度不減，已有5家物業(yè)在港交所上市，合計募資51.3億元。其中，越秀服務(wù)募資15.2億元;榮萬(wàn)家募資10.6億元;中原建業(yè)是唯一的新上市代建企業(yè)，募資8.3億元。
“股權融資將有力補充房企現金，從而拉低負債水平，改善資本結構。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水對《證券日報》記者指出，從遞表數量可以看出，分拆上市企業(yè)面臨的行業(yè)競爭越發(fā)激烈。
據瑞恩資本RyanbenCapital的統計，截止到7月16日，共有50家來(lái)自?xún)鹊氐奈飿I(yè)管理公司在港交所掛牌上市。
這50家全部在主板上市，從數量上來(lái)看，這50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%;從市值上來(lái)看，這50家合計市值達9842.32億港元，占香港上市公司總市值513,260億港元(2021年7月16日)的1.92%。
截至7月16日，共有30家來(lái)自?xún)鹊氐奈飿I(yè)管理公司在港交所遞交上市申請，占同時(shí)期港交所全部申請數量(231家)的13.0%。目前，還在上市處理中的內地物業(yè)管理公司共有22家。
融資環(huán)境持續收緊
7月15日，國家統計局公布了上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，從到位資金情況看，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(cháng)23.5%。其中國內貸款13465億元，下降2.4%。
7月14日，銀保監會(huì )通報了上半年銀行保險業(yè)運行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬(wàn)億元，同比多增6677億元。各項貸款同比增長(cháng)11.9%，其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續低于全部貸款增速。
3月，商業(yè)銀行對涉房貸款進(jìn)行嚴格排查，多地下達相關(guān)通知，要求轄區內銀行配合上層監管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。
5月，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )叫停了基金子公司對房地產(chǎn)的非標融資項目，被視為監管方將房地產(chǎn)供應鏈融資納入涉房融資體系的信號。隨后5月末上交所公布的31單狀態(tài)為“終止”的ABS中，有8單為涉房類(lèi)ABS。
“總體來(lái)說(shuō)，下半年融資環(huán)境預計持續收緊，加強自身能力是關(guān)鍵。”劉水分析稱(chēng)?？梢灶A見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會(huì )繼續加壓降溫，房企只有加強自身“造血”能力才能保持平穩發(fā)展，加速回款、分拆上市補充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。
“下半年企業(yè)融資依然有壓力，要適當關(guān)注房貸集中度管控政策、各類(lèi)債券融資政策的變動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)需要經(jīng)歷“償債+獲得新融資”的模式，只有這樣，才能獲得更多的融資機會(huì )，真正促進(jìn)企業(yè)的資金循環(huán)。”嚴躍進(jìn)進(jìn)一步表示。(本報記者 許潔 見(jiàn)習記者 董枳君)
