隨著(zhù)6月29日武漢首場(chǎng)集中供地土拍的結束，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中出讓正式收官，總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗，土地出讓金總額1.07萬(wàn)億元。值得注意的是，除了各地紛紛設立土拍新規則以進(jìn)一步穩定房?jì)r(jià)外，還嚴格禁止房企用“馬甲”公司拍地，即同一地塊中不得出現關(guān)聯(lián)企業(yè)。
多地土拍實(shí)施新規則
據貝殼研究院統計，22城首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗，土地出讓金總額為1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。貝殼研究院高級分析師黃卉接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從此輪集中土拍的結果可以看出，土拍規則的合理設定對穩定價(jià)格作用顯著(zhù)，城市熱度分化加劇，長(cháng)三角區域城市熱度最高，而品牌房企表現更加突出，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在進(jìn)一步分化。
據統計，此次22城首次集中供地，共有71%的住宅用地設定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房?jì)r(jià)+競配建/競自持”的規則搭配更是成為多數城市的選擇，以達到控制土地溢價(jià)率、控制房?jì)r(jià)、加大租賃房供給的目的，有效落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。此輪22城集中出讓的綜合溢價(jià)率為15.1%，這意味著(zhù)土拍規則取得了良好的穩定地價(jià)的作用。
在此次22城集中供地中，重慶、濟南與武漢三城在拍地規則上皆未有限制，不過(guò)重慶規定部分地塊競拍的溢價(jià)率若超過(guò)50%，企業(yè)需在一個(gè)半月內繳清全額土地款。武漢則是在多數地塊出讓公告里標明基礎配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，條件較嚴，定向性明顯，對房企的項目運營(yíng)能力要求高。
而蘇州、上海、鄭州則實(shí)施規避價(jià)高者得的“一次性報價(jià)”規則。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這一創(chuàng )新性土拍規則除了能有效控制溢價(jià)率、達到穩地價(jià)效果，同時(shí)有助于實(shí)現公平競爭，避免土地成交過(guò)于集中在個(gè)別房企。
“馬甲”搶地被禁止
與其他集中供地城市相比，最后出場(chǎng)的上海土地出讓制度更加規范，除了求穩外，還明確嚴格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現關(guān)聯(lián)企業(yè)。
上海市在此次土拍時(shí)強調，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請，含聯(lián)合申請自然人及由其擔任法定代表人或負責人的法人或其他組織，或者同一法定代表人/負責人的法人或其他組織，視為同一名申請人。凡申請人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請人。
事實(shí)上，今年以來(lái)，已有多地發(fā)文禁止房企用“馬甲”搶地。業(yè)內人士認為，此類(lèi)舉措有利于土地招拍掛市場(chǎng)的公平競爭，有利于政府有序向市場(chǎng)提供土地資源，對于穩定樓市價(jià)格具有積極意義。
6月10日，東莞市發(fā)布《關(guān)于規范土地招拍掛競買(mǎi)資格的通告》(試行)，規定東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0;參拍企業(yè)員工參保人數必須大于0;參拍企業(yè)連續報稅1年以上，納稅大于0。這意味著(zhù)，新注冊的空殼公司將不能參與東莞土地拍賣(mài)。
6月8日，南昌市出臺的《南昌市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強住宅用地供應調控工作的通知》稱(chēng)，嚴格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買(mǎi)，“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)”地塊的競買(mǎi)人應滿(mǎn)足土地出讓公告中明確的競買(mǎi)要求，并在報名時(shí)書(shū)面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買(mǎi)。
5月21日，蘇州發(fā)布《關(guān)于嚴格落實(shí)競買(mǎi)要求的通告》，規定同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買(mǎi)，且競買(mǎi)人土地出讓金的資金來(lái)源應為自有資金。對于違反規定的競買(mǎi)人，將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。
“圍搶”干擾公平競爭
在業(yè)內人士看來(lái)，房企設立“馬甲”公司“圍搶”地塊，是很常見(jiàn)的做法。
以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有10多天的時(shí)間里，旭輝、綠城等多家千億房企迅速成立數十家“馬甲”公司。其中，最“壕”的一家房企兩天內在江蘇太倉新成立了15家房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，均由該房企100%持股，注冊資本都為50萬(wàn)元，法定代表人也都是同一個(gè)人。
一家品牌房企負責投資拍地的負責人對《中國消費者報》記者坦言：“現在土拍政策并不是特別完善，或者說(shuō)政策還有漏洞。在每家企業(yè)都帶‘馬甲’的情況下，單打獨斗相當于自動(dòng)棄權，相信沒(méi)有哪一家房企愿意這樣做。”
據記者了解，房企注冊大量“馬甲”公司搶地的行為與近些年來(lái)土拍規則的變化有關(guān)。過(guò)去各城市土地出讓基本都是價(jià)高者得，這種模式下，天價(jià)地王不斷涌現，土拍弊端凸顯。為了將地價(jià)控制在合理范圍內，保持市場(chǎng)理性，“觸頂最高限價(jià)轉為搖號、抽簽”的拍地模式應運而生。
如此一來(lái)，房企想要獲得高熱度地塊，往往最后拼的是概率和運氣。于是開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始注冊“馬甲”公司，畢竟多一個(gè)“馬甲”，就相當于多一個(gè)籌碼，中簽的概率就會(huì )增加。
有房企負責人曾抱怨，大開(kāi)發(fā)商的“馬甲”公司一出手，土地拍賣(mài)的門(mén)檻馬上就變高了，小開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)了機會(huì )。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，在拿地需要“搖號”的模式下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競拍成功率，但這種行為會(huì )提升溢價(jià)率、抬高參拍門(mén)檻，從而加劇房企之間的分化。
中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁也表示，房企采取多個(gè)“馬甲”的方式拿地，實(shí)際上是干擾了土地市場(chǎng)的公平競爭，有違土地使用權招拍掛制度的公平、公正、透明。多城市禁止“馬甲”公司參與土拍，說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題具有共性，接下來(lái)各地會(huì )針對“馬甲搶地”的現象，加大力度彌補政策漏洞。
