近日，北京市住建委、發(fā)改委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房，鼓勵其改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強監督管理的同時(shí)，相關(guān)支持政策也被提及。
此外，《通知》出臺后，北京存量商辦物業(yè)是否有了新出路、租賃市場(chǎng)的租金是否會(huì )產(chǎn)生波動(dòng)等熱點(diǎn)話(huà)題備受業(yè)內關(guān)注。
鼓勵“非改租”和業(yè)態(tài)兼容
非居住建筑改建(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規模、不動(dòng)產(chǎn)權(房屋所有權)證(或建設工程規劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠(chǎng)房、倉儲等非居住類(lèi)型的現有存量建筑，由實(shí)施主體按照有關(guān)要求對其進(jìn)行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)驗收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。
近年來(lái)，職住失衡的現象在北京部分區域已逐漸凸顯。隨著(zhù)城市戰略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學(xué)城、通州副中心等區域都提出了職住平衡的需求?！锻ㄖ诽岢?，非居住建筑改建宿舍型租賃住房應重點(diǎn)分布在商務(wù)區、科學(xué)園區、產(chǎn)業(yè)園區、交通樞紐等重點(diǎn)功能區周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區域。同時(shí)，根據周邊需求，允許同一建筑物內分區域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房，其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
具體來(lái)看，《通知》提及，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項目?jì)瓤杉嫒荻喾N功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監督管理方面，《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設工程安全質(zhì)量監督范圍，并且要求各區加強運營(yíng)監管，對于違規違法行為給予處置。
有效破解職住分離
在業(yè)內人士看來(lái)，本次新規的發(fā)布，或將在一定程度上緩解北京市的職住失衡現狀。貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，一般來(lái)說(shuō)，非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標準限制較多、審核手續復雜、缺乏流程指引等問(wèn)題，除了加強監管、嚴禁以租代售以及提供常規的資金支持、實(shí)行民水民電等政策支持外，此次《通知》還有不少亮點(diǎn)體現。
具體來(lái)看，其一，明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房，劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二，明確了運營(yíng)期間的改建項目在被征收時(shí)，項目應獲得補償的權益，保障了項目的運營(yíng)權益;其三，強調選址要求，重點(diǎn)解決突出的職住平衡矛盾;其四，允許項目在確保安全的情況下，突破現行的結構、消防等建造規范，項目改造有標可依;其五，細化了改建程序并設置聯(lián)席會(huì )議，簡(jiǎn)化了變更手續、縮短審核周期;其六，允許同一建筑內分區改建藍領(lǐng)、白領(lǐng)公寓，能夠更好地滿(mǎn)足周邊不同類(lèi)型的租客需求。“該文件對當前‘非改租’項目落地過(guò)程中的主要難點(diǎn)均做了針對性的約束、規范和突破，有利于盤(pán)活閑置存量的資源，更好地緩解城市職住平衡的問(wèn)題。”黃卉表示。
據了解，近年來(lái)，除北京外，還有一些城市也出臺了鼓勵非住宅改建居住用途房屋的相關(guān)政策。
2017年，南京出臺了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，主要鼓勵國有企業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房，通過(guò)國有企業(yè)對非住宅類(lèi)用房改建，從而在保證居住安全性的情況下，提高這部分物業(yè)使用效率。同一年，廣州出臺了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，鼓勵市場(chǎng)化的租賃企業(yè)參與到老舊社區、城中村、廠(chǎng)房的改造中，緩解市場(chǎng)的租賃矛盾。
巴樂(lè )兔研究院分析指出，北京租賃政策向來(lái)以規范、控制為宗旨，此次《通知》的出臺表明北京市已開(kāi)始有針對性地解決租賃市場(chǎng)的問(wèn)題，是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對于一二線(xiàn)城市未來(lái)是否能幫助藍領(lǐng)和龐大的“長(cháng)尾人群”解決租房貴的問(wèn)題，有著(zhù)非常重要的意義。
存量商辦探尋去化新思路
自2017年“3·26商辦限購政策”出臺以來(lái)，北京商辦用房的成交量驟然降至冰點(diǎn)，商辦用房大量積壓。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示，目前商辦改造項目面臨著(zhù)一定的現實(shí)難題。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住在水、電設施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報率不高，資金回籠的時(shí)間較長(cháng)，開(kāi)發(fā)商更偏向出售，而如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。“商辦改造項目，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期還需相應的監管、規范政策相配套。”陳霄認為，《通知》激起了業(yè)內對北京存量商辦出路的探討。
合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅也指出，該政策的積極信號是，城市管理者們重視北京商辦市場(chǎng)目前存在的一些問(wèn)題，在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金”外，更提出“納入全市政策性住房建設籌集計劃的宿舍型租賃住房改建項目，運營(yíng)期間相對應的土地視同城鎮居住用地管理，租賃住戶(hù)使用水、電、氣、熱執行居民價(jià)格”。
短期內對租金影響不大
“非改租”在一定程度上能夠擴大北京市場(chǎng)的租賃房源供應，那么市場(chǎng)租金水平是否有可能會(huì )被拉低?多位接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)的行業(yè)人士均表示，新規短期內對租賃市場(chǎng)的租金水平影響有限。
陳霄分析指出，總的來(lái)說(shuō)，由于符合改造的商辦項目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標條件的方可申請改建，在一定程度上限制了改建的規模，不會(huì )出現大批量的改建產(chǎn)品涌入市場(chǎng);并且相關(guān)改造在實(shí)施上也有諸多難度，預計短期內對租金水平影響不會(huì )太大。
那么，對于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?
同策研究院分析師陳舒認為，針對正規持有房源的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等融資渠道一直保持暢通，企業(yè)可以通過(guò)各種方式獲得融資，以緩解資金壓力。他還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開(kāi)發(fā)商，可以通過(guò)發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來(lái)分擔資金壓力。“相信進(jìn)一步的配套政策，在接下來(lái)也會(huì )隨之出臺。”
作為目前北京分散式長(cháng)租公寓市場(chǎng)的代表企業(yè)，自如相關(guān)負責人認為，在“非改租”新規之下，精細化的運營(yíng)管理極為重要，這既是企業(yè)應對市場(chǎng)風(fēng)險的有效措施，也是優(yōu)化客戶(hù)居住體驗的根本所在。
