隨著(zhù)上海、杭州、南京等地樓市強調控，不少房企把下沉三四線(xiàn)城市作為布局長(cháng)三角地區的策略。今年以來(lái)，浙江紹興就成為房企拿地的熱門(mén)之地，多宗地塊拍出區域新高，紹興市房?jì)r(jià)也隨之持續走高。
為了抑制過(guò)熱的樓市，6月3日，紹興再度發(fā)布調控政策，這也是紹興近三個(gè)月內第三次出手給樓市“降溫”，此次發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(下稱(chēng)《通知》)中明確了區域限購、提高限售年限、完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，并且在全國首次提出“網(wǎng)格控價(jià)法”。
精細化管控
完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制
網(wǎng)格化管理是我國基層社會(huì )的治理方式，依托統一的城市管理以及數字化平臺，將城市管理轄區按照一定的標準劃分為單元網(wǎng)格。紹興市創(chuàng )新性地提出將網(wǎng)格化管理應用到商品住房?jì)r(jià)格管控上。根據《通知》，紹興市區(越城區、柯橋區、上虞區)商品住房?jì)r(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控。各區根據區域實(shí)際，科學(xué)劃分網(wǎng)格，合理設定網(wǎng)格控價(jià)。網(wǎng)格劃分及控價(jià)原則上每年調整一次。
易居克而瑞部門(mén)副總經(jīng)理繆萌向《證券日報》記者表示：“網(wǎng)格化管控是精細化管理的手段措施，較之以前的管理手段提升了很大一個(gè)層級。說(shuō)明主管部門(mén)能夠從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地對各區域商品住宅的價(jià)格進(jìn)行分類(lèi)管理，而非‘一價(jià)天下通’。并且每年調整一次，既能照顧到市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展，也為后期的價(jià)格管控留有余地。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，相較于按照街道劃分，網(wǎng)格劃分對住房?jì)r(jià)格的管控更為合理，“街道是行政管理基層的一級組織，按街道劃分是從管理地域邊界出發(fā);而網(wǎng)格劃分使得每一個(gè)網(wǎng)格有它自己的特征，新房和周邊二手房房?jì)r(jià)可參考性高，更利于價(jià)格的制定和管控，也能合理保障開(kāi)發(fā)商的利益。”
據悉，在實(shí)施“網(wǎng)格控價(jià)法”的基礎上，紹興還進(jìn)一步完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制。在既有住宅用地“限地價(jià)、競配建”的出讓方式基礎上，以地塊所屬網(wǎng)格控價(jià)為依據，合理設定住宅用地出讓最高限價(jià)。住宅用地出讓增設高品質(zhì)要求，將建設高品質(zhì)要求等約定納入出讓公告。
紹興市住建局表示，通過(guò)提前設定住宅用地出讓最高限價(jià)，遏制區域地價(jià)、房?jì)r(jià)大幅上漲，引導房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地。同時(shí)，增設“定品質(zhì)”要求，通過(guò)明確外立面、綠化、裝修標準等要素，提升住房品質(zhì)。
中國豪宅研究院院長(cháng)、城市運營(yíng)專(zhuān)家朱曉紅告訴《證券日報》記者：“房地產(chǎn)網(wǎng)格化管理將對每一網(wǎng)格實(shí)施動(dòng)態(tài)、全方位管理，它是一種數字化管理模式。核心是使管理更精確，更具動(dòng)態(tài)性、針對性、全面性、高效性。”
“紹興調控首次使用數據化管理，好工具、好方法會(huì )用、真用才會(huì )顯現效果。”朱曉紅表示。
三四線(xiàn)城市調控加碼
促樓市“降溫”
根據《通知》， 市區范圍內實(shí)行限購，紹興市戶(hù)籍居民限購3套(拆遷安置房除外)，非本市戶(hù)籍居民限購1套;而房屋限售時(shí)間提高至3年(以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準)。
值得注意的是，這已經(jīng)是今年以來(lái)紹興第三次出手加碼調控，背后是亟需“降溫”的紹興樓市。據安居客APP顯示，截至6月6日，紹興6月份二手房掛牌均價(jià)為18586元/平方米，環(huán)比上漲0.21%，同比上漲14.62%。
在前兩輪調控政策的威力下，根據中指研究院日前發(fā)布的5月中國百城新建住宅價(jià)格及環(huán)比漲跌幅數據，紹興5月份新房房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.64%，較4月份0.97%的環(huán)比漲幅收窄了0.33個(gè)百分點(diǎn)。
“杭州房?jì)r(jià)過(guò)高，而周邊的紹興、湖州等地房產(chǎn)價(jià)值洼地明顯。”有地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示：“便利的交通和各地良好的產(chǎn)業(yè)基礎使得杭州人口與買(mǎi)房需求出現一定外溢。”記者了解到，目前紹興至杭州的高鐵時(shí)長(cháng)不超過(guò)20分鐘，最短的僅12分鐘，而湖州、嘉興、義烏等地往返杭州的高鐵基本在30分鐘左右。
“從全國經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)看，長(cháng)三角地區在今后若干年依然是國內經(jīng)濟的主要貢獻區域。良好的經(jīng)濟態(tài)勢，使得該區域的人口導入近年來(lái)不論數量還是質(zhì)量都較為樂(lè )觀(guān)。所以如果單純從市場(chǎng)層面看，房?jì)r(jià)還有相當的想象空間。”繆萌向《證券日報》記者表示。
李宇嘉向《證券日報》記者分析稱(chēng)：“長(cháng)三角的三四線(xiàn)城市甚至縣城都開(kāi)啟了漲價(jià)模式，主要原因有幾個(gè)方面：首先，上海、杭州、南京強調控，使得樓市熱度不斷向長(cháng)三角其他城市蔓延;其次，居民的消費觀(guān)發(fā)生了很大的變化，房屋保值增值、投資理財，避免貨幣貶值的想法深入人心;此外，出于對長(cháng)三角經(jīng)濟發(fā)展前景的看好，外地炒房客不斷涌入。未來(lái)，外地人士到長(cháng)三角投資的趨勢還有可能進(jìn)一步加劇。”
事實(shí)上，今年以來(lái)，浙江多地紛紛開(kāi)啟了樓市調控，以穩住房?jì)r(jià)上漲的趨勢。據記者統計，目前浙江共有杭州、寧波、嘉興、湖州和紹興出臺了住房限購與限售的相關(guān)政策，臺州與義烏等地則已經(jīng)出臺了住房限售的相關(guān)政策。5月10日，浙江寧波發(fā)布了9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區范圍內、112個(gè)小區的二手住房交易參考價(jià)格，這也是中央提出“防止以學(xué)區房名義炒作房?jì)r(jià)”之后，首個(gè)制定二手房交易參考價(jià)格的城市。
“近兩年，在連續升級調控政策的背景下，一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)逐漸趨于穩定。同樣，在政策‘組合拳’下，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的勢頭也有望得到有效遏制。”前述地產(chǎn)人士表示。
