來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：吳抒穎
“現在哪兒還有什么開(kāi)發(fā)商?現在我們的角色應該說(shuō)是代建方，沒(méi)有錢(qián)賺的。”在廣州、深圳首輪集中供地后，21世紀經(jīng)濟報道記者與一家龍頭房企投資部的人士張麗交流時(shí)，他如此解釋他所在的房企顆粒無(wú)收的緣故。
房地產(chǎn)行業(yè)回歸普通行業(yè)，這是萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮早就警示過(guò)的事實(shí)。然而，結局來(lái)得如此之快，許多房企甚至都來(lái)不及做好應對。
在杭州首輪集中供地后，本土龍頭濱江集團董事長(cháng)戚金興對投資者的一則回復將殘酷的現實(shí)擺上了臺面。他指出，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。
大約不到2%的凈利潤，這是過(guò)去難以想象的。盡管利潤微薄甚至虧損，但首輪集中供地中，杭州、重慶以及廣州等城市的土地溢價(jià)率依然處于較高水平，也有不少中小房企成為拿地的“黑馬”，例如，在北京風(fēng)光一時(shí)的深圳房企卓越，以及在杭州所向披靡的融信。
沒(méi)利潤也要搶地，這是一個(gè)進(jìn)退維谷的局面，也與行業(yè)的發(fā)展邏輯相悖。然而，“穩地價(jià)”、“穩房?jì)r(jià)”和“穩預期”的基調沒(méi)有改變，開(kāi)發(fā)商們沒(méi)有理由繼續蒙眼狂奔。在這個(gè)逐漸回歸理性的行業(yè)，更沒(méi)有哪家企業(yè)可以逆趨勢而行。
生死競速
許多龍頭房企，在集中供地之前并不會(huì )知道，資金充裕并不是拿地的充要條件。2021年3月，在集中供地政策出來(lái)之后，都信心滿(mǎn)滿(mǎn)。
那時(shí)候郁亮說(shuō)，今年土地集中供應，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒(méi)有很大的彈性，面對集中土地供應會(huì )遇到很大的壓力;中海行政總裁張智超也說(shuō)，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢，面臨更多的機會(huì )。
“我們想拿一個(gè)項目，集團能夠調配一兩百億的資金，能跟我們這樣的就沒(méi)有多少。”在一次與21世紀經(jīng)濟報道記者交流的過(guò)程中，一名TOP10房企的人士陳成指出。
但如今集中供地賽程過(guò)半，結局也逐漸明朗。萬(wàn)科、中海，華潤等等，都不算是大贏(yíng)家。在四座一線(xiàn)城市北京、廣州以及深圳，他們的身影幾乎看不到;熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市杭州、重慶，他們也收獲寥寥。
這些志得意滿(mǎn)財大氣粗、在集中供地開(kāi)始前被視為種子選手的房企，終于不得不面對在首輪集中供地中失落的事實(shí)。這樣的情況，不僅他們自身沒(méi)有做好準備，也多少出乎行業(yè)的意料。
陳成指出，“很多地一拿基本都是虧的，我是不能夠理解那些搶紅了眼的。我們資金成本這么低，都算不過(guò)來(lái)，他們怎么賺錢(qián)?”
陳成所在的房企，具有資金優(yōu)勢，思考的是如何在保持適當規模的背景下賺取合理回報，但對于土地儲備告急的中小房企來(lái)說(shuō)，這是生存或者消失的選擇題，他們實(shí)在沒(méi)有太多選擇權，只能搶、只能干。
“集中供地加劇了行業(yè)的焦慮。拿錯地可能會(huì )死，不拿地一定會(huì )死。為了爭取生存的機會(huì )，寧愿犧牲部分利潤也會(huì )放手一搏。” 林凡告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。他是一家TOP50長(cháng)三角區域的投資部人士，他如此解釋中小房企搶地的理由。
他并不否認，這樣的情況存在風(fēng)險，但是中小房企別無(wú)他法。“風(fēng)險確實(shí)是存在的。在一些比較保守的公司，以市場(chǎng)上的土地成交價(jià)代入測算得到的很可能就是虧損的結果，這就迫使了房企只能壓縮成本。但是，激烈競爭和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔風(fēng)險來(lái)尋找機會(huì )。”林凡續稱(chēng)。
理性回歸?
房企對集中供地政策的判斷中，“穩地價(jià)”是掌舵者們普遍達成的共識。
世茂集團總裁許世壇就曾公開(kāi)表示，政策有利于穩定地價(jià)，讓土地市場(chǎng)回歸理性，進(jìn)而實(shí)現穩房?jì)r(jià);正榮的管理層也表示，相信集中供地政策會(huì )使每個(gè)城市的土地價(jià)格回歸理性、房企也可以有一定利潤空間。
從首次集中供地目前的結果來(lái)看，地價(jià)暫時(shí)還沒(méi)有見(jiàn)頂。從溢價(jià)率表現來(lái)看，重慶因未設置地價(jià)上限，整體溢價(jià)率最高，共計成交41宗地，平均溢價(jià)率達43%;其次是深圳，6宗地塊成交的平均溢價(jià)率31%，廈門(mén)5宗地塊平均溢價(jià)率29%;杭州平均溢價(jià)率則是25%。
在土地價(jià)格水漲的同時(shí)，利潤空間也被進(jìn)一步壓縮。據中信建投測算，近期集中供地的各城市中，重慶、無(wú)錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州各項目平均隱含毛利率12.8%，無(wú)錫為17.4%，重慶僅有6.7%。
但是，“沒(méi)有利潤也要搶地”這樣與正常發(fā)展邏輯相悖的情形，或許也并不會(huì )持續太久。集中供地是一場(chǎng)馬拉松賽跑，在這場(chǎng)競速之中，這個(gè)行業(yè)的黑馬也會(huì )越來(lái)越更難出頭。
“第一輪中小房企是很恐慌的，他們不搶?zhuān)钦麄€(gè)公司就轉不起來(lái)了，因為沒(méi)有地那就沒(méi)故事可講。到了第二第三輪，他們在第一輪子彈就打光了，我們的優(yōu)勢應該就出來(lái)了。”張麗分析稱(chēng)。
陳成也稱(chēng)，他們依然會(huì )堅持投資紀律，“回報率不達標的一定不會(huì )拿，三道紅線(xiàn)后中小房企搞錢(qián)很難，而且這第一批地到時(shí)候都集中開(kāi)盤(pán)，這個(gè)特別考驗操盤(pán)能力的。如果回款不好，他們資金壓力會(huì )比較大，我們還是有機會(huì )的。”
但是，在短期之內，集中供地的競爭烈度或許并不會(huì )被降低。林凡就說(shuō)，“從目前來(lái)看，首輪集中供地的贏(yíng)家依然是少數，各家房企的投資條線(xiàn)業(yè)績(jì)壓力都不小，而且顆粒無(wú)收的房企肯定不愿意就此罷休，所以我覺(jué)得接下去還是會(huì )面臨激烈的競爭。”
