一個(gè)城市擁有多少甲級寫(xiě)字樓合適呢?5月18日，58同城、安居客發(fā)布了深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報告，通過(guò)數據分析對比、原因解析、趨勢研判等不同維度，全面展現了深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況。
空置率攀升引關(guān)注
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對《中國消費者報》記者表示，通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市經(jīng)濟發(fā)展得越好，GDP總量較高，所需的寫(xiě)字樓也就越多。近年來(lái)，由于深圳土地出讓結構錯配，“住宅少、寫(xiě)字樓多”的趨勢開(kāi)始顯現。尤其受疫情影響，深圳甲級寫(xiě)字樓空置率有所攀升，受到市場(chǎng)的關(guān)注。
調查顯示，截至2021年一季度末，深圳甲級寫(xiě)字樓空置率為25.54%。對此，張波告訴《中國消費者報》記者，截至2020年末，54%的全國主要城市寫(xiě)字樓空置率超過(guò)25%，94%的城市寫(xiě)字樓空置率超過(guò)10%。從這一角度看，寫(xiě)字樓空置率較高是一個(gè)全國普遍的現象，并非深圳獨有。
供需雙重因素影響
那么深圳甲級寫(xiě)字樓空置率高的原因何在?報告顯示，從供應方面來(lái)看，深圳自2016年以來(lái)便進(jìn)入寫(xiě)字樓供應高峰期，連續5年的平均供應量超77萬(wàn)㎡，隨著(zhù)前海CBD的建設，供應量更是只增不減。然而在需求方面，深圳過(guò)去5年甲級寫(xiě)字樓的平均年凈吸納量約為45萬(wàn)㎡，即平均每年新增約32萬(wàn)㎡空置的甲級寫(xiě)字樓。
從需求背后的經(jīng)濟結構來(lái)看，近年來(lái)，盡管深圳大力促進(jìn)經(jīng)濟轉型，卻并未摒棄制造業(yè)，而是促進(jìn)“加工代工”轉向“智造創(chuàng )造”，旨在把傳統產(chǎn)業(yè)改造成高附加值的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2019年底，深圳第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達38.98%。很明顯，第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)尤其是工業(yè)企業(yè)需要的大多是廠(chǎng)房，較少會(huì )選擇寫(xiě)字樓、特別是甲級寫(xiě)字樓作為其辦公場(chǎng)所。
據張波介紹，甲級寫(xiě)字樓的租戶(hù)大多來(lái)自金融、TMT(指數字新媒體產(chǎn)業(yè))、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，尤其是這些行業(yè)中的國企、外企、上市公司等。對比金融和IT從業(yè)人員的規模，北京高達180萬(wàn)人，上海、深圳約為100萬(wàn)人。對比上市公司數量，北京超過(guò)600家，上海的上市公司也多于深圳。對比國有企業(yè)從業(yè)人數，北京、上海均超百萬(wàn)人，深圳僅有32萬(wàn)人。由此可見(jiàn)，深圳的甲級寫(xiě)字樓所對應的目標企業(yè)和從業(yè)人員規模均大幅低于北京、上海。
需不斷提高吸納量
不過(guò)，58同城招聘研究院數據顯示，2021年，深圳的企業(yè)招聘熱度和求職者關(guān)注度指數都處于四個(gè)一線(xiàn)城市之首。張波認為，未來(lái)作為建設中國特色社會(huì )主義的先行示范區以及粵港澳大灣區的中心城市之一，深圳的發(fā)展潛力仍然巨大。從城市規劃的角度來(lái)看，深圳經(jīng)濟持續轉型，重點(diǎn)發(fā)展戰略性新興產(chǎn)業(yè)、現代服務(wù)業(yè)和優(yōu)勢傳統產(chǎn)業(yè)，未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的比重會(huì )加速提升，這就意味著(zhù)更多企業(yè)會(huì )租用寫(xiě)字樓。目前其甲級寫(xiě)字樓存量較高，有助于以低廉的寫(xiě)字樓租賃成本吸引企業(yè)進(jìn)入，長(cháng)期來(lái)看或許會(huì )成為經(jīng)濟高速發(fā)展的重要保證。
另外，深圳近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所增長(cháng)，但市場(chǎng)活躍度遜色于北京、上海。以純寫(xiě)字樓為例，2020年深圳共成交4個(gè)項目，銷(xiāo)售額70億元，僅為上海的1/7、北京的1/3。張波認為，究其原因，或許主要還是深圳甲級寫(xiě)字樓的資本化率比較低。若要解決這一矛盾，還須不斷提高寫(xiě)字樓吸納量，當新增供應逐漸被消化，深圳展現出其經(jīng)濟可持續發(fā)展的潛力，就會(huì )吸引更多買(mǎi)家進(jìn)入。
深圳作為全國最年輕的城市，常住人口平均年齡僅32.5歲，各地年輕人選擇來(lái)深圳奮斗，也吸引了眾多求賢若渴的企業(yè)來(lái)深圳投資。深圳除了自身吸引力外，較低的落戶(hù)門(mén)檻也是過(guò)去幾年吸引年輕人才的關(guān)鍵，不少無(wú)法獲得北京、上海落戶(hù)名額的人才選擇來(lái)到深圳。對此，張波建議，要在房?jì)r(jià)上漲和人才吸引之間取得平衡，確保企業(yè)不斷進(jìn)入，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)才能健康發(fā)展。 (康安)
