中介門(mén)店歇業(yè) 小產(chǎn)權房背后存復雜利益鏈

　　“最近查得很?chē)?，東莞的小產(chǎn)權房可以看，深圳只有一些二手小產(chǎn)權房可以看。”在龍華從事多年小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)的彭經(jīng)理如是說(shuō)，“最近的業(yè)務(wù)都暫停。”

　　最近一段時(shí)間，深圳小產(chǎn)權房市場(chǎng)刮起“嚴查風(fēng)”，讓這個(gè)一直處于“地下”的市場(chǎng)暴露在風(fēng)口浪尖上。為什么小產(chǎn)權房市場(chǎng)能夠一直火熱?監管呼聲高漲，最近深圳小產(chǎn)權房市場(chǎng)又發(fā)生了哪些變化?

　　小產(chǎn)權房復雜利益鏈

　　眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權房，只有“違法建筑”。雖然是違法建筑，但深圳的小產(chǎn)權房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，愿賭服輸，這跟深圳的居住空間供給或許也有關(guān)系。曾有相關(guān)數據顯示，深圳市的違法建筑面積占接近一半的深圳總建筑面積。

　　除此之外，小產(chǎn)權房交易帶來(lái)的利潤也是這個(gè)市場(chǎng)能存在和發(fā)展的原因。“七八年前，深圳很多小產(chǎn)權房的單價(jià)都在5000元以下，現在單價(jià)1萬(wàn)元以下的都不多了，而且我們跟正常的中介收費標準一樣。”彭經(jīng)理說(shuō)，“除了價(jià)格的優(yōu)勢，不限購、交易過(guò)程不占用名額也是這類(lèi)房子的優(yōu)勢。”

　　對于一般的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)交易，除了買(mǎi)賣(mài)合同，還有律師見(jiàn)證和村委物業(yè)公司或村委相關(guān)的蓋章和證明，統建樓或許還會(huì )另外簽署一份合作建房或永久租賃協(xié)議。不過(guò)，記者調查發(fā)現，深圳多數村委其實(shí)早已經(jīng)不會(huì )給相關(guān)小產(chǎn)權房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權房交易的違法性并不會(huì )因為有律師見(jiàn)證而合法化。

　　“我剛剛買(mǎi)了一套小產(chǎn)權房，只是花了5000元找了一個(gè)律師做見(jiàn)證，原業(yè)主把一手的合同轉給我，然后去物業(yè)管理公司更換了名字，就這樣交易完成了。”陳靜(化名)剛剛在龍崗買(mǎi)了一套小產(chǎn)權房，這種交易模式也讓她感到有點(diǎn)“兒戲”。

　　由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權房有著(zhù)與正常商品房類(lèi)似的交易鏈條，衍生出中介、律師服務(wù)等居間服務(wù)市場(chǎng)。此外，小產(chǎn)權房也是一些投資公司熱衷的投資領(lǐng)域。記者在坂田、布吉等多個(gè)片區調查時(shí)也看到，一些小產(chǎn)權房都被投資公司整棟買(mǎi)下后再進(jìn)行分割和裝修，隨后推出市場(chǎng)散售，而且價(jià)格極為不透明，多數都是按一套一個(gè)總價(jià)，沒(méi)有具體的面積。

　　中介暫時(shí)蟄伏轉戰臨深片區

　　最近幾年，深圳樓市調控逐步升級，商品房投機的入口被一個(gè)個(gè)堵住，部分市場(chǎng)熱錢(qián)似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權房市場(chǎng)。

　　“過(guò)去，有些投資客熱衷短炒小產(chǎn)權房，過(guò)戶(hù)手續辦完后立馬加價(jià)10%到20%轉售，反正買(mǎi)賣(mài)也不用交稅。”彭經(jīng)理說(shuō)。記者此前調查發(fā)現，在沙井、觀(guān)瀾、清湖和坂田等片區，部分小產(chǎn)權房在一年時(shí)間里的漲幅超過(guò)30%。如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以多次被曝光的沙井金蠔小鎮片區為例，當地的房產(chǎn)中介此前表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元。

　　最近，深圳小產(chǎn)權房市場(chǎng)再次站上風(fēng)口浪尖。記者前往市場(chǎng)焦點(diǎn)所在的沙井金蠔小鎮采訪(fǎng)發(fā)現，當地許多小產(chǎn)權房中介門(mén)店已經(jīng)“人去店空”。與此同時(shí)，路上隨處可見(jiàn)關(guān)于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)的警示標語(yǔ)，其中不乏一些很有當地特色的粵語(yǔ)標語(yǔ)，例如“投資搵錢(qián)系正路，小產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行錯路”。有當地小產(chǎn)權房中介經(jīng)理表示，最近已經(jīng)暫停業(yè)務(wù)，轉而推銷(xiāo)離沙井不遠的東莞小產(chǎn)權房。“東莞長(cháng)安、鳳崗那邊還有很多單價(jià)在1萬(wàn)元以?xún)鹊男‘a(chǎn)權房，而那邊的商品房單價(jià)也超過(guò)3萬(wàn)。”不過(guò)，也有房產(chǎn)中介私底下繼續推銷(xiāo)沙井以及周邊的小產(chǎn)權房。

　　回遷指標房誘惑大

　　“其實(shí)，一般買(mǎi)小產(chǎn)權房自住的人多數會(huì )選擇統建樓，這些小產(chǎn)權房往往都是高層帶電梯小區，品質(zhì)不比商品房小區差多少，但現在大部分村委都不能更名了。相比統建樓，城中村回遷房指標才是炒作最厲害的領(lǐng)域，尤其是那些城市更新專(zhuān)規已經(jīng)獲批的城中村回遷房指標。”彭經(jīng)理表示。

　　記者調查發(fā)現，類(lèi)似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是。在羅湖區田心村，記者也發(fā)現有房產(chǎn)中介兜售城中村回遷房指標，聲稱(chēng)可以與開(kāi)發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價(jià)已經(jīng)飆至每平方米6萬(wàn)元左右，接近該片區目前的二手房房?jì)r(jià)。而在南山白石洲，一些城中村回遷房指標的要價(jià)接近每平方米10萬(wàn)元。此外，“平湖回遷房”、“龍崗萬(wàn)科回遷房”……一個(gè)個(gè)打著(zhù)“無(wú)需社保、不限購、買(mǎi)到就是賺到”的明碼標價(jià)回遷房公開(kāi)在一些網(wǎng)站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚(yú)平臺上掛賣(mài)銷(xiāo)售。

　　有購房者告訴記者，中介的口吻都是說(shuō)只要能順利與開(kāi)發(fā)商簽下《房屋拆遷補償安置協(xié)議》并蓋完公章，就表明確權已經(jīng)完成。記者此前也向一家房企咨詢(xún)，基本上只要村里認定，開(kāi)發(fā)商也就認可了投資客的身份，但主要風(fēng)險還是集中到開(kāi)發(fā)商的舊改進(jìn)度上。

　　應如何監管

　　近日，關(guān)于小產(chǎn)權房特別是回遷房市場(chǎng)升級監管的消息不斷傳來(lái)。市場(chǎng)公開(kāi)消息指出，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續便加價(jià)違規炒作銷(xiāo)售，對應的投資公司深圳市云數空間科技有限公司被寶安區住建局約談。深圳寶安區住建局發(fā)布風(fēng)險提示并采取約談、鎖盤(pán)、進(jìn)一步調查等一系列舉措，整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　深圳市龍華區住建局近日發(fā)布了關(guān)于禁止代理銷(xiāo)售“小產(chǎn)權房”的通知。該局在通知中表示，“小產(chǎn)權房”屬于明令禁止交易的房地產(chǎn)，各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應依法依規開(kāi)展經(jīng)紀活動(dòng)，不得代理銷(xiāo)售“小產(chǎn)權房”，不得為“小產(chǎn)權房”交易提供經(jīng)紀服務(wù)，各房地產(chǎn)中介機構應及時(shí)進(jìn)行自查自糾。更有市場(chǎng)消息指出，“深圳市全市范圍內都已做這個(gè)要求。”不過(guò)，值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )早已發(fā)布關(guān)于切勿為產(chǎn)權不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示。

　　截至目前，深圳暫未出臺回遷指標房交易管理辦法。如果說(shuō)，以回遷房、小產(chǎn)權房等為代表的市場(chǎng)迎來(lái)進(jìn)一步監管，深圳樓市亂象或將進(jìn)一步得到遏制。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一直以來(lái)深圳都在打擊小產(chǎn)權房交易，但這一次的力度最大，違法建筑泛濫，投機炒作愈演愈烈，導致舊改補償預期提升，獅子大開(kāi)口要價(jià)，不利于推進(jìn)舊改。最后，小產(chǎn)權房市場(chǎng)泛濫，無(wú)法給正規房地產(chǎn)市場(chǎng)留足空間。

　　合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇指出，根據目前的城市更新條例要求，在城市更新項目立項之前，就要先就村改項目的房產(chǎn)進(jìn)行確權并在后續回遷給確權權利人，即使購買(mǎi)了也是長(cháng)期持有等待回遷;而對于已立項的，可能未來(lái)政策細則上也會(huì )要求在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，就要對這些回遷類(lèi)小產(chǎn)權房進(jìn)行確權。這樣一來(lái)，就堵住了回遷類(lèi)小產(chǎn)權房炒賣(mài)的漏洞。