5月11日，北京首批集中出讓土地競拍落下帷幕。首批集中出讓30宗地塊，共吸引200余家房企參與。多宗地塊達到最高限價(jià)后，轉入競高標準建設方案階段，競標最終結果需要10個(gè)工作日后才見(jiàn)分曉。
目前實(shí)行“兩集中”制度(重點(diǎn)城市對住宅用地集中公告、集中供應)的城市，熱點(diǎn)地區土地市場(chǎng)依然火爆，部分地區成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率則有所下降。集中供地新政對房企的“擇時(shí)+擇地”能力以及關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運能力等提出更高要求。“眾多城市最近集中出讓地塊，房企難以兼顧，只能分散火力。”參與了杭州集中出讓地塊拍賣(mài)的一家中型房企負責人呂偉對中國證券報記者稱(chēng)。
土地市場(chǎng)冷熱不均
最近一段時(shí)間，樓市政策頻出，包括“三道紅線(xiàn)”從房企融資端發(fā)力等，而實(shí)行“兩集中”制度，加大土地供應力度，抑制地塊出讓價(jià)格過(guò)高，最終達到讓房?jì)r(jià)降下來(lái)的目的，共同構成推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的長(cháng)效機制。
在11日的北京土拍現場(chǎng)，北京住總集團負責土拍的王姓高管對中國證券報記者表示：“以前很多房企不一定會(huì )參與密云、延慶的冷門(mén)地塊競拍，有些房企可以趁機撿漏。此次情況完全不同，不管冷門(mén)、熱門(mén)地塊，大家一窩蜂去搶。金地、中?；久繄?chǎng)都參與，保證金就交了上百億元。進(jìn)入競拍環(huán)節，很多房企一舉到底，競拍環(huán)節根本成交不了，只能交材料轉入競高標準建設方案階段。監管部門(mén)對房企資質(zhì)、成本管控、項目預計銷(xiāo)售等綜合資質(zhì)進(jìn)行二次審核評估，再決定地塊歸屬。”
“北京這次土拍，20%的保證金要提前交，競拍失利則3個(gè)工作日退錢(qián)。如果轉入競高標準建設方案階段，退錢(qián)時(shí)間至少推遲10個(gè)工作日。房企損失的不僅是利息，還可能失去參與其他城市土拍的機會(huì )。從這個(gè)角度看，對房企資金管控要求更高了。”路勁地產(chǎn)集團投資部負責人對中國證券報記者表示。
“能來(lái)的房企此次都來(lái)了，除了實(shí)打實(shí)參與，還可以學(xué)習流程，適應新規則。不少房企高管決定調整全年拿地、銷(xiāo)售思路。首先是要搶抓回款，因為從銀行借貸拿地太難了。另外，盡可能上半年拿，這樣才有機會(huì )搶在年底之前項目入市。如果下半年拿地，今年銷(xiāo)售基本就黃了。”上述王姓高管對中國證券報記者表示。
5月7日至8日，杭州首次集中拍地同樣熱度空前。本次集中供應57宗涉宅地塊，累計攬金1178.2億元，占去年全年(含商地)杭州市區總成交額(2521億元)的47%，成交規模及溢價(jià)率均超預期。
此前，作為土地市場(chǎng)首個(gè)采用“兩集中”制度的城市，長(cháng)春的首批住宅用地出讓則平淡收場(chǎng)。長(cháng)春首次集中出讓地塊總成交面積達390.6萬(wàn)平方米，成交總額194.44億元，涉及40宗地塊。其中，30宗底價(jià)成交，6宗出現多家房企競價(jià)情況，僅1宗達到最高限價(jià)。
為何“兩集中”制度下土地市場(chǎng)冷熱不均?中國證券報記者多方了解到，不同地區樓市關(guān)注度存在較大差異，而前期房企對“兩集中”制度多存有觀(guān)望態(tài)度，近期則轉向積極參與。隨著(zhù)實(shí)行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開(kāi)始感到“分身乏術(shù)”。面對多個(gè)熱點(diǎn)地區的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。
“參與土拍，房企的大量資金被凍結，‘多線(xiàn)作戰’參與更多城市的土拍難度大。”呂偉表示，“這可能也是‘集中’出讓希望達到的效果，避免哄搶。”
中指土地運營(yíng)總監張凱指出，22個(gè)采取“兩集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長(cháng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先采取“兩集中”制度進(jìn)行了土拍活動(dòng)，累計成交164宗地塊，總建筑面積達2607萬(wàn)平方米，成交總金額超過(guò)2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來(lái)集中出讓活動(dòng)，中旬將有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓?zhuān)卵€將有南京、濟南、寧波、蘇州，出讓活動(dòng)整體較為密集。
不過(guò)，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，目前的土拍市場(chǎng)冷熱不均跟集中供地政策關(guān)系不大，主要還是當地樓市投資價(jià)值、投資潛力決定。比如，吉林市場(chǎng)本身就相對偏冷。如果冷門(mén)地區調整土地成本，熱門(mén)地區通過(guò)限價(jià)、競品質(zhì)、提高配建水平等措施壓縮房企利潤，土地市場(chǎng)冷熱狀態(tài)可能發(fā)生變化。另外，不少房企上半年拿地力度較大，這一輪土拍過(guò)去后，房企有了土地儲備“墊底”，客觀(guān)上會(huì )帶來(lái)土地市場(chǎng)降溫。
華西證券研報顯示，集中供地新政對房企的“擇時(shí)+擇地”能力要求高，并對房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運能力、投資能力等提出了新的要求。中小房企在熱點(diǎn)城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮，三四線(xiàn)城市可能成為中小房企青睞的地區。而大型開(kāi)發(fā)商難以同時(shí)兼顧多個(gè)城市，將給中小房企帶來(lái)更多拿地機會(huì )。
從已實(shí)行“兩集中”制度的地區看，長(cháng)三角地區諸多城市土地市場(chǎng)熱度依舊較高，新政對地價(jià)的打壓作用尚不明顯。而青島、重慶等地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均有所下降，土地市場(chǎng)熱度整體有所回落。
考驗房企資金管理能力
“隨著(zhù)集中供地城市增多，房企的資金管理能力面臨考驗，須綜合考慮自己的土地儲備與融資谷峰等因素，應對新的形勢。”東方今典房地產(chǎn)集團總裁胡長(cháng)龍對中國證券報記者表示，“對于大型房企而言，只要資金能正常運作，都會(huì )積極參與土拍。如果錯過(guò)機會(huì )，很長(cháng)一段時(shí)間這個(gè)區域都沒(méi)有土拍?，F在只是部分城市實(shí)行該政策，其影響尚未讓企業(yè)感到慌亂。在多地土拍信息密集發(fā)布的背景下，一些大型房企會(huì )從短拆市場(chǎng)獲取資金，預計資金短拆市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步被激活。”
實(shí)行集中供地制度的城市增多，土拍市場(chǎng)“亂花漸欲迷人眼”，令房企難以兼顧。有的房企在實(shí)行“兩集中”制度的城市土地儲備不足，于是向周邊城市溢出拿地補貨。
胡長(cháng)龍指出，中小房企特別是區域排名靠前的地方性房企，會(huì )有更多機會(huì )拿到地塊。地方性房企會(huì )進(jìn)一步加強與頭部房企合作，以借助頭部房企的資金和品牌優(yōu)勢，預計聯(lián)合拿地情況會(huì )增多。“房地產(chǎn)市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，不少項目運轉艱難。作為區域深耕企業(yè)，公司在區域內具備較強的營(yíng)銷(xiāo)和轉化優(yōu)勢。”胡長(cháng)龍強調，如果通過(guò)集中供地的方式拿地不夠，東方今典會(huì )加大收并購業(yè)務(wù)。
“房企規模效應的分水嶺會(huì )更加明顯。比如，上千億元規模的，會(huì )去更多城市發(fā)展;規模小的，更多在自己城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，不求規模，穩扎穩打也蠻好。年銷(xiāo)售規模在300億元至800億元的這部分企業(yè)比較尷尬，既跟不上大型企業(yè)的步伐，向銀行貸款也不容易，受影響會(huì )比較大。”嚴躍進(jìn)對中國證券報記者表示。
多措并舉穩樓市
從一些房企的表態(tài)看，“兩集中”制度有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)遠、健康發(fā)展。出于對資金及“三道紅線(xiàn)”的考慮，不少房企表示將更加審慎地開(kāi)展業(yè)務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，截至目前，第一批以“兩集中”制度出讓的地塊，起始出讓金合計超過(guò)7000億元;疊加已宣布將實(shí)施“兩集中”制度、但尚未披露金額的，第一批集中出讓土地金額有望超過(guò)萬(wàn)億元。近期，廣州、杭州、北京等“史詩(shī)級”土拍頻現，多地一次性出讓土地金額超過(guò)千億元。集中供地對房企的資金鏈帶來(lái)考驗。同時(shí)，單次大批量土地供應，也對政府部門(mén)的管理能力提出了更高要求。
有參與土拍的房企反映，一些房企為了提高拍中率，會(huì )想出各種辦法降低成本，未來(lái)可能造成房屋質(zhì)量問(wèn)題等。另外，土地集中拍賣(mài)，會(huì )帶來(lái)項目集中入市，引發(fā)市場(chǎng)不穩。如何保證新房入市節奏平穩，成為地方政府和開(kāi)發(fā)商共同面臨的問(wèn)題。
胡長(cháng)龍指出，房企集中供貨，市場(chǎng)競爭將更加激烈，將考驗房企的產(chǎn)品力與營(yíng)銷(xiāo)能力，新房市場(chǎng)分化將加劇。
