來(lái)源：長(cháng)江商報 作者：趙潔
千億目標落空，融僑集團陷入“增收不增利”的尷尬局面。
曾在2018年喊出“三年千億”戰略目標的融僑集團股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“融僑”)，最終未能在2020年躋身千億陣營(yíng)。根據克而瑞排行榜，2020年融僑集團以859億元的全口徑銷(xiāo)售，排在第50位。
根據其發(fā)布的年報，2020年，融僑實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入221.58億元，同比增長(cháng)32.93%;實(shí)現凈利潤12.04億元，當中，歸屬于母公司股東的凈利潤2.21億元，同比2019年的7.29億元，大幅下降69.7%。數據顯示，近三年，融僑凈利潤率分別為9.11%、6.87%及7.17%，均在10%以下，遠低于行業(yè)平均水平。
“目標落空大概率是對市場(chǎng)走勢、政策發(fā)展等預估不足，尤其是各地政策收緊的情況下，房屋營(yíng)銷(xiāo)的節奏可能和預期不一致。而拿地方面也面臨較大競爭，這都是需要注意的內容。”知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)認為，利潤下降，也說(shuō)明土地成本壓力大，使得企業(yè)利潤空間壓力比較大。
業(yè)績(jì)承壓下，融僑擬布局多元化產(chǎn)業(yè)，不過(guò)，從成效來(lái)看，目前公司營(yíng)收仍以房地產(chǎn)收入為主，2020年，融僑實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入214.15億元，占總收入的比例由此前的96.2%上升至97.19%。
同時(shí)，逐漸增長(cháng)的負債也值得注意，報告披露，截至2020年末，融僑的貨幣資金為152.10億元，同比增長(cháng)17.29%;一年內到期非流動(dòng)負債為112.27億元，同比增長(cháng)42.36%。
三年千億目標落空凈利降7成
起步于福建，成立逾30年的閩系老牌房企融僑，近年憑借大幅增長(cháng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)獲得市場(chǎng)關(guān)注。
2016年-2017年的增速最為顯著(zhù)，2016年公司銷(xiāo)售額為362億元，同比增長(cháng)超76%;2017年度銷(xiāo)售總額已達562億元，同比增幅達到64.8%，排名全國房企銷(xiāo)售金額第34位;2018年完成權益銷(xiāo)售金額792.2億元，新增土地儲備20余幅，全年補充貨值近500億。
向來(lái)以“穩健”著(zhù)稱(chēng)的融僑，在2018年公開(kāi)表示，已將“2020年實(shí)現千億合約銷(xiāo)售額”寫(xiě)進(jìn)公司的戰略目標，這也是融僑首次對外公開(kāi)千億目標。
為達千億銷(xiāo)售目標，融僑集團開(kāi)啟擴張之路，陸續與陽(yáng)光城、旭輝、金地、保利、新城、藍城等30強房企聯(lián)合拿地，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合操盤(pán)、互相持股等多種合作模式，實(shí)現黃金地段優(yōu)勢項目的低成本拿地，優(yōu)化負債結構，加速規模擴容。
2019年-2020年，融僑集團分別實(shí)現營(yíng)業(yè)收入166.68億元、221.58億元，同比分別增長(cháng)24.45%、32.93%。融僑稱(chēng)，2020年營(yíng)收增長(cháng)主要是因為交房規模有所上升導致。
但營(yíng)收增長(cháng)，凈利潤卻出現了下滑，2020年，融僑實(shí)現凈利潤12.04億元。當中，歸屬于母公司股東的凈利潤2.21億元，同比2019年的7.29億元，大幅下降69.7%。
融僑集團表示，期內歸屬股東凈利潤下降主要是因為2020年公司進(jìn)入收入結轉周期的項目多為合作項目，凈利潤需在母公司與少數股東之間進(jìn)行分攤。此外，未進(jìn)入收入結轉周期的大部分項目為全資項目?jì)衾麧櫈樨?，攤薄了整體的歸母凈利潤。
數據顯示，近三年，融僑集團凈利潤率分別為9.11%、6.87%及7.17%，均在10%以下，遠低于行業(yè)平均水平。
隨著(zhù)合作項目的增多，公司的整體利潤被攤薄，也未達成千億目標。據克而瑞公布數據顯示，2020年融僑集團全口徑銷(xiāo)售額為859.0億元，排在第50位。
值得一提的是，融僑集團并非上市公司，也成為了唯一一家沒(méi)有上市的閩系規模房企。融僑未來(lái)是否會(huì )選擇上市，融僑的高管多次對外表示，并沒(méi)有時(shí)間表。
負債走高全國化布局緩慢
在企業(yè)發(fā)展上，融僑歷來(lái)標榜“穩健”，表示自己是福建房企中負債最低的企業(yè)。2013年到2015年，負債率在72%到76%之間，低于行業(yè)平均水平。
隨著(zhù)規?；瘮U張，融僑集團近年負債水平持續走高。2020年，該公司合計有息負債402.91億元。當中，短期借款、應付票據、一年內到期的非流動(dòng)負債三項短期有息負債合計為127.72億元，比2019年有所增長(cháng)。
報告披露，截至2020年末，融僑集團的貨幣資金為152.10億元，同比增長(cháng)17.29%，期內，融僑集團現金及現金余額133.74億元，但未披露受限制現金情況。其過(guò)去一年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現金流凈額63.32億元，同比下降15.01%;此外，投資活動(dòng)產(chǎn)生現金流凈額-11.36億元、籌資活動(dòng)產(chǎn)生現金流凈額-11.26億元。
近兩年，融僑提出“深耕省會(huì )級及強二線(xiàn)城市，輻射環(huán)熱點(diǎn)城市群的三線(xiàn)城市”全國化布局戰略。長(cháng)江商報記者注意到，發(fā)展近30年，融僑集團目前全國化布局效果并不明顯，僅深耕大本營(yíng)福建省以及其他幾個(gè)二三線(xiàn)城市。根據官網(wǎng)信息，融僑集團項目主要集中在福建省，進(jìn)入省外其他城市屈指可數，如南京、合肥、天津、無(wú)錫、蘇州、鄭州等。
嚴躍進(jìn)認為，融僑全國化的布局，確實(shí)比預期的弱。尤其是三四線(xiàn)城市這兩年確實(shí)面臨沖擊，這都是后續市場(chǎng)需要關(guān)注的。但實(shí)際上機會(huì )也還有，關(guān)鍵在城市投資方面需要積極把握。
全國化布局推進(jìn)緩慢是否會(huì )阻礙其規?；瘮U張的步伐?融僑方面表示，公司已在全國布局了京津冀經(jīng)濟區、長(cháng)三角經(jīng)濟區、海西經(jīng)濟區、中部經(jīng)濟區四大區域，占據了國內核心的一、二線(xiàn)城市。融僑還將通過(guò)合作方式獲取更多項目，降低資金壓力。同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮上面加大布局。
融僑集團表示，未來(lái)將繼續保持穩健發(fā)展戰略，深耕四大經(jīng)濟區，并將進(jìn)入其它熱點(diǎn)城市群。
多元化業(yè)務(wù)收效甚微陷口碑危機
面對日益嚴酷的生存環(huán)境，不少房企在規模競爭的同時(shí)，紛紛開(kāi)啟新戰場(chǎng)。特色小鎮、城市更新、共享辦公……市場(chǎng)的諸多機遇，也給房企看到了彎道超車(chē)的可能性。
根據公司官網(wǎng)介紹，融僑集團下設地產(chǎn)集團與產(chǎn)業(yè)集團，地產(chǎn)集團以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，同時(shí)涉足樞紐港口及大型工業(yè)村的建設運營(yíng);產(chǎn)業(yè)集團圍繞民生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多元布局，涉足商業(yè)、酒店、教育、醫療、農業(yè)等板塊的開(kāi)發(fā)運營(yíng)。
盡管融僑集團早已制定多元化的發(fā)展戰略，但目前營(yíng)收仍是以房地產(chǎn)為主。業(yè)務(wù)多元化開(kāi)展進(jìn)程緩慢。2020年，融僑集團實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入214.15億元，占總收入的比例由此前的96.2%上升至97.19%。此外，工程施工、酒店餐飲、物業(yè)及租賃服務(wù)、其他業(yè)務(wù)收入分別占0.42%、0.06%、2.21%、0.11%。
明源地產(chǎn)研究院表示，當下市場(chǎng)環(huán)境已不能與之前同日而語(yǔ)，企業(yè)實(shí)現規模的量級增長(cháng)并非易事，房企需要結合自身實(shí)際，進(jìn)行精準化的戰略布局。
作為老牌開(kāi)發(fā)商的融僑，近年也陷入項目質(zhì)量受到質(zhì)疑的問(wèn)題。今年初，隸屬于融僑集團的開(kāi)發(fā)商無(wú)錫融悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)——無(wú)錫融耀悅府延期交房，牽出項目開(kāi)發(fā)商與總包的商務(wù)糾紛，268位業(yè)主為此受到牽連。
去年底，南京江寧區融僑悅城因交付裝修標準與樣板間和備案價(jià)格不符被業(yè)主訴上公堂，根據媒體報道，江寧融僑悅城約定的裝修標準為4043元/平方米，但實(shí)際交付的房屋沒(méi)有任何軟裝，業(yè)主認為交付的房屋中，門(mén)、臺面、窗戶(hù)等硬裝采用的是較為廉價(jià)的建材，與樣板間差異過(guò)大。如今融僑悅城小區中過(guò)半業(yè)主已針對裝修問(wèn)題對開(kāi)發(fā)商提起訴訟。
此前也有媒體報道，鄭州融僑城在一期交房時(shí)，就曾因綠化、周邊配套等與合同約定相去甚遠引發(fā)業(yè)主抗議。在眾多業(yè)主的舉報下，最終一期項目被工商部門(mén)以虛假宣傳為由罰款10萬(wàn)元。此后，鄭州融僑城二期、三期仍未有改進(jìn);福州的融僑方圓項目也曾因品質(zhì)問(wèn)題被業(yè)主投訴至福州12345平臺，后被福州市城鄉建設局責令整改。
嚴躍進(jìn)認為，對于質(zhì)量維權的內容，也是行業(yè)的通病，不過(guò)企業(yè)要做大業(yè)績(jì)，質(zhì)量把控還是得做到位，否則容易影響既有項目的銷(xiāo)售。
