2021年以來(lái)，北京地區限競房成交呈現加速趨勢。中原地產(chǎn)數據顯示，一季度限競房成交高達7200套，遠超近年同期成交數量。截至4月中旬，北京地區限競房自2018年以來(lái)成交總套數達到64445套，限競房住宅去化進(jìn)入尾聲。成交明顯提速的限競房項目在很大程度上也提升了北京整體新房市場(chǎng)的活躍度。

　　去化進(jìn)一步加大

　　從成交套數來(lái)看，2021年1月至4月中旬，北京地區合計成交限競房8778套，延續了2020年下半年的井噴態(tài)勢。2018年，北京地區成交限競房4441套。此后，受限競房土地加速出讓、項目扎堆入市大力度促銷(xiāo)等因素影響，限競房出讓套數逐年走高。2019年成交20617套;2020年成交30609套，創(chuàng )下歷史新高。

　　從目前限競房新增數據看，限競房出現了供小于求的局面，一改前期扎堆積壓態(tài)勢。2021年以來(lái)，北京地區新增供應套數僅為3443套，新增供應面積為31.5萬(wàn)平方米，新增供應擬售均價(jià)為42873元/平方米，新增供應擬售金額為135.04億元。同一時(shí)期，北京地區成交金額達到434.42億元，成交套數達到8778套。

　　從成交均價(jià)看，最近幾年北京地區限競房保持平穩態(tài)勢。2021年1月至4月中旬，北京地區限競房成交均價(jià)為47854元/平方米;2018年至2020年，成交均價(jià)分別為49208元/平方米、48501元/平方米和47490元/平方米。

　　經(jīng)歷了近3年多的去化，北京地區限競房可售存量趨于低位。截至目前，北京地區可售存量套數為25387套，可售面積為315.85萬(wàn)平方米，遠低于2020年和2019年。2020年，可售存量套數為34453套，可售存量面積為413萬(wàn)平方米。2019年，北京限競房可售存量套數為33607套，可售存量面積為406.04萬(wàn)平方米。

　　延續漲價(jià)態(tài)勢

　　持續增長(cháng)的限競房成交量一定程度上也提升了北京樓市的整體活躍度。

　　中原地產(chǎn)數據顯示，一季度，北京限競房累計成交7200套，遠超往年同期。同期，北京成交新建住宅網(wǎng)簽合計達到1.3萬(wàn)套，達到近8年來(lái)最高點(diǎn)，同比2020年上漲明顯，甚至相比疫情暴發(fā)之前的幾個(gè)年度，也出現了較大幅度增長(cháng)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，一季度北京樓市整體相對活躍，從市場(chǎng)數據看，成交量刷新了調控后的新高。從調控政策角度看，一旦市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì )有調控的預期長(cháng)期存在，一定程度上抑制了市場(chǎng)過(guò)熱。當下北京樓市處于“暖冬”，遠遠未到“小陽(yáng)春”。但考慮到經(jīng)營(yíng)貸嚴查等因素影響，整體市場(chǎng)預計見(jiàn)底企穩是主流趨勢。

　　張大偉指出，北京樓市經(jīng)過(guò)持續4年的低迷，在2021年逐漸企穩，新房成交量放大，以學(xué)區房為代表的二手房?jì)r(jià)格出現明顯上漲。在全球量化寬松背景下，北京地區房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有所提升的苗頭已經(jīng)顯現。從分區域看，北京五環(huán)內房?jì)r(jià)上漲相對明顯，但五環(huán)外，價(jià)格戰依然明顯。不論是新房還是二手房，五環(huán)外的房?jì)r(jià)今年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等地區。但對于購房者來(lái)說(shuō)，期望這些地區的房?jì)r(jià)明顯下調也不太可能。

　　不限價(jià)地塊增多

　　“全國其他城市房?jì)r(jià)普遍上漲，而北京已連續跌了多年。從全國范圍看，北京地區樓市的性?xún)r(jià)比也開(kāi)始顯現。”張大偉強調，“回顧過(guò)去4年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)肯定集中在中小戶(hù)型的限競房上，井噴供應給了購房者較低的購房門(mén)檻。但是，目前北京地區市場(chǎng)供應結構出現了一定變化，不限價(jià)地塊出讓增多、不限價(jià)項目建設和出售逐漸代替限競房成為市場(chǎng)主力，使得新房市場(chǎng)成交均價(jià)企穩回升。二手房方面，以學(xué)區房為代表的核心區域二手房出現明顯異動(dòng)，出國留學(xué)人數減少導致學(xué)區房需求增加，帶動(dòng)二手房均價(jià)走高。”

　　近日，北京市自然規劃局網(wǎng)站發(fā)布今年第一批集中供地的名單。據統計，本次集中供地共有30宗經(jīng)營(yíng)性土地，總用地面積超過(guò)168萬(wàn)平方米，建筑規模高達344.6萬(wàn)平方米，起拍價(jià)總額高達1035.81億元。在30宗地塊中，位于中心城區項目有15宗，建設用地面積約73萬(wàn)平方米，占比約43%。其中，朝陽(yáng)區10宗，建設用地面積約41萬(wàn)平方米;海淀區兩宗，建設用地面積約11萬(wàn)平方米;豐臺區兩宗，建設用地面積約17萬(wàn)平方米;石景山區1宗，建設用地面積約4萬(wàn)平方米。

　　與前幾年占據北京土地市場(chǎng)的限競房項目不同，此次集中供應的項目中首次引入了房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導機制，未來(lái)上市房?jì)r(jià)作為重要政策工具之一，由過(guò)去預售環(huán)節引導前置到土地出讓環(huán)節，由住建、規自部門(mén)、區政府組成聯(lián)席會(huì )，共同研究每一地塊房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導意見(jiàn)，并在公告期對外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競買(mǎi)環(huán)節將提交房屋銷(xiāo)售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預售的前置條件。

　　此外，針對位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區位條件較好的6宗地塊項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性競買(mǎi)，通過(guò)政府和個(gè)人共有產(chǎn)權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿(mǎn)足居民自住需求。