401輪報價(jià)、279%的溢價(jià)率，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)在“狂歡”中迎來(lái)降溫措施，西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機制為市場(chǎng)降溫。有業(yè)內人士告訴中國證券報記者，從其他城市的實(shí)踐來(lái)看，該機制頗有效果。

　　機構數據顯示，3月，TOP50房企中有23家房企在22個(gè)熱點(diǎn)城市拿地，且多數房企拿地不超兩宗。同時(shí)，就各房企披露的2021年計劃投資額來(lái)看，各梯隊房企投資額增速分化較大。

　　加碼土拍市場(chǎng)

　　近期，西安市土拍市場(chǎng)又現新規，土拍采用“熔斷”機制，開(kāi)發(fā)商拿地要進(jìn)入搖號流程。

　　4月6日，西安市西咸新區XXFX-XX02-40號宗地競拍現場(chǎng)。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過(guò)中海、華潤、萬(wàn)科、金輝等58家房企近十個(gè)小時(shí)、139輪的激烈爭奪后，在下午6點(diǎn)達到熔斷價(jià)格225080萬(wàn)元。根據相關(guān)規定，該宗地塊宣布流拍，進(jìn)入搖號流程。

　　在XXFX-XX02-40號地塊拍賣(mài)之前，西安市能源金貿區地塊拍賣(mài)的成交溢價(jià)率高達279%。因此，在XXFX-XX02-40號地塊競拍前，便設立了“熔斷+搖號”的雙重機制。

　　4月9日，徐州市下發(fā)《進(jìn)一步促進(jìn)市區房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，除集中供地內容外，明確提出建立土拍熔斷機制，“在土地招標拍賣(mài)過(guò)程中，當溢價(jià)率達到50%或超過(guò)設置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競價(jià)，采取搖號方式確定競得人。”同時(shí)提出，根據土地供應情況，指定區域年度商品住房最高限價(jià)。

　　2月，徐州市曾集中出讓兩宗地塊，總起價(jià)15.21億元。在經(jīng)過(guò)401輪報價(jià)后，徐州萬(wàn)起企業(yè)管理服務(wù)有限公司以28.85億元競得2020-94號地塊，溢價(jià)率達136.09%。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2020年前11個(gè)月50城出讓土地方面，徐州以46.78%的溢價(jià)率位居榜首，同比增長(cháng)133.21%。

　　西安、徐州為何相繼出臺“熔斷”機制?“主要還是近期的土拍市場(chǎng)太火。”某TOP20房企投資總監告訴中國證券報記者，“從調控的角度看，‘熔斷’機制的作用還是蠻明顯的。”

　　投資增速分化

　　金科股份近期表示，“土地集中供應”和“三道紅線(xiàn)”“銀行融資兩集中”政策共同構成了土地供給側改革的機制。各房企結合自身出發(fā)，2021年的計劃投資額增速分化差異較大。

　　藍光發(fā)展2020年土地投資計劃額度不超400億元，公司實(shí)際新增房地產(chǎn)項目60個(gè)，總建筑面積約962萬(wàn)平方米，新增項目數量中新一線(xiàn)、二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市占比八成，華東區域占比四成。2021年，公司計劃土地投資總額不超350億元，房地產(chǎn)項目計劃開(kāi)工面積1200萬(wàn)平方米，竣工面積650萬(wàn)平方米。

　　碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，2020年碧桂園的權益投資額是2092億元，今年的計劃跟2020年相當。

　　謀求規模增長(cháng)的房企則計劃投資額增速明顯。金科股份計劃2025年公司總銷(xiāo)售規模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷(xiāo)售規模達到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規模達到300億元-500億元。公司披露的數據顯示，公司計劃2021年全年銷(xiāo)售目標不低于2500億元，計劃新開(kāi)工面積約2900萬(wàn)平方米，計劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步拓展土地儲備資源。

　　中海地產(chǎn)披露的數據顯示，今年中海地產(chǎn)的權益投資金額預計將達到1650億元，同比增長(cháng)25%。

　　拿地熱情下降

　　安信證券統計數據顯示，2020年下半年樣本房企拿地強度集體下降，紅、橙檔下降更明顯，分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恒大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數據顯示，3月，全國經(jīng)營(yíng)性土地供應總建筑面積19963萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)21%，同比下降34%。價(jià)格方面，受重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價(jià)環(huán)比下降13%。

　　華西證券稱(chēng)，就3月拿地數據來(lái)看，熱點(diǎn)城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比(房企拿地數量/同期供地數量)來(lái)看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%，遠低于2020年同期的31%。就具體房企來(lái)看，3月，TOP50房企中僅23家房企在22個(gè)熱點(diǎn)城市新拿住宅用地，碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地力度相對較大，其余TOP50房企在熱點(diǎn)城市住宅用地拿地不超過(guò)兩宗。

　　住建部副部長(cháng)倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負責人，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)扛起城市主體責任，確保實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標。有業(yè)內人士認為，在“房住不炒”背景下，不排除更多城市祭出“熔斷”機制為土地市場(chǎng)降溫。