三年前，西安開(kāi)啟購房搖號，而今，開(kāi)發(fā)商拿地也要搖號了。
2021年4月6日，西咸新區XXFX-XX02-40號宗地競拍現場(chǎng)。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過(guò)中海、華潤、萬(wàn)科、金輝等58家房企近十個(gè)小時(shí)、139輪的激烈爭奪后，在下午6點(diǎn)達到熔斷價(jià)格225080萬(wàn)元。根據之前的相關(guān)規定，該宗地宣布流拍，進(jìn)入搖號流程。
“為有效控制房?jì)r(jià)和地價(jià)，西咸新區作為近年來(lái)熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區，在土拍中設定熔斷機制的情況下又推出搖號措施，是為了確保土地價(jià)格不會(huì )被過(guò)分推高的舉措，對有效控制地價(jià)進(jìn)而管控房?jì)r(jià)是十分具體、直接而有效的措施。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
從土地端、金融端直接調控
近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)看點(diǎn)頗多。在剛剛過(guò)去的3月份，西安市三度加碼樓市調控，調控方式由監管端和開(kāi)發(fā)端轉向土地端和金融端，尤其是3月30日出臺的新政，堪稱(chēng)史上最嚴。而這背后，是為了抑制西安頻現的“萬(wàn)人搖”和房?jì)r(jià)、地價(jià)火熱。
這已經(jīng)引起了監管部門(mén)的注意，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控全面升級。根據相關(guān)機構的不完全統計，2021年以來(lái)全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調控政策高達110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以來(lái)，包括上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、成都和西安在內的城市，均被主管部門(mén)調研督導。
“西安此次出臺新政，目的也是為了抑制火爆的樓市。”西安工程大學(xué)產(chǎn)業(yè)投資和研究中心主任王鐵山在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這次新政的一個(gè)明顯特征就是監管調控由以前的開(kāi)發(fā)端轉向供應端。
西安3月30日出臺的樓市新政明確指出，建立完善房地聯(lián)動(dòng)機制。結合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規模，科學(xué)調節供地節奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定土地市場(chǎng)預期。
在需求方抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火的同時(shí)，西安也加強了住宅用地供應：西安市商品住宅用地總供應量年均增長(cháng)20%以上。
西安此次新政還明確提出，存在重大失信行為、超出“三道紅線(xiàn)”管理要求的競買(mǎi)人，不得參與土地競拍。此外，西安將進(jìn)一步嚴格住房金融監管，尤其是針對經(jīng)營(yíng)性貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控。
“在‘三條紅線(xiàn)’融資管控收緊壓力下，房企資金運用將更加審慎。”《陜西房產(chǎn)》主編、陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)張國政在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，管控資金風(fēng)險，要毫不動(dòng)搖堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，堅決遏制投機炒房。
“西安3月30日新政的核心和亮點(diǎn)是從土地端和金融端來(lái)直接調節市場(chǎng)供求，比以往的僅僅從需求端和監管端的管控會(huì )更加直接和有力度，對于防止樓市過(guò)熱、降低行業(yè)風(fēng)險和維護行業(yè)的可持續發(fā)展都是十分必要的。”柏文喜稱(chēng)。
開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)啟“搖號”時(shí)代
按照規則，西咸新區“熔斷”的宗地現場(chǎng)搖號時(shí)間定為網(wǎng)上掛牌結束后3個(gè)工作日內。這就意味著(zhù)，最遲4月9日，在西安將出現開(kāi)發(fā)商“搖號”拿地的場(chǎng)景。
在此之前，能源金貿區出現的地王歷經(jīng)88輪競價(jià)，最終以279%的溢價(jià)率成交。因此，為了避免競爭激烈導致地價(jià)過(guò)高，西咸新區在出讓XXFX-XX02-40號宗地時(shí)，先是明確了熔斷價(jià)格，即價(jià)格達到規定上限后將暫停出讓。隨后，又對該宗地塊競買(mǎi)做了補充說(shuō)明：競買(mǎi)價(jià)格達到熔斷價(jià)格后轉入現場(chǎng)搖號。這樣一來(lái)，算是以“熔斷+搖號”雙重機制遏制地價(jià)無(wú)序增長(cháng)。
“土拍采用搖號模式，意在從源頭上掐住原始供應端的咽喉，剎住開(kāi)發(fā)商無(wú)限制拿地、無(wú)序擴張的韁繩。”張國政表示，“土拍搖號”在國內其他城市已經(jīng)有數年實(shí)踐經(jīng)驗，這在西安土拍市場(chǎng)上尚屬首次。
在王鐵山看來(lái)，開(kāi)發(fā)商首次搖號出現在肩負著(zhù)創(chuàng )新城市發(fā)展任務(wù)的國家級新區西咸新區，或許有某種特殊的意義，“在新區先行先試，如果起到一定的效果，可能會(huì )根據情況進(jìn)一步推廣。”
“如同當初購房搖號時(shí)，人們有對操作公正性公平性的擔一樣，拿地搖號也會(huì )讓人存在某些擔憂(yōu)。同時(shí)，拿地搖號的實(shí)際效果究竟如何，還需要在細節上不斷完善。”王鐵山表示，其他一些城市的成功經(jīng)驗也可以很好地參照借鑒。
“總之，要釋放‘人、房、地、錢(qián)’生產(chǎn)要素市場(chǎng)活力，打好‘人、房、地、錢(qián)’政策工具組合拳，讓市場(chǎng)調節和宏觀(guān)調控‘兩只手’形成合力，保持房地產(chǎn)調控定力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，以更好地滿(mǎn)足人民群眾對多層次住房需求的美好向往。”張國政表示。（記者 殷高峰）
