今年以來(lái)，為應對“打新潮”“萬(wàn)人搖”“二手房跳價(jià)”“法拍房升溫”等樓市“虛火”的蔓延，應接不暇的熱點(diǎn)城市樓市調控政策相繼落地。截至目前，多地陸續出臺的房地產(chǎn)調控措施已累計超過(guò)百次。從具體內容看，限購升級、增加用地供應、加強房貸管理、打擊市場(chǎng)亂象等成為關(guān)鍵詞。

　　接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認為，樓市調控的目的，就是為了實(shí)現“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。

　　調控持續升級降“虛火”

　　今年以來(lái)，多地樓市調控政策不僅層層加碼，其方向也由一線(xiàn)城市向二線(xiàn)、三線(xiàn)城市延伸。比如，4月5日，合肥市出臺深化住房限購的樓市新政。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，限購是實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制中較為常用的交易限制措施，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中起到“減速帶”作用，快速扭轉部分過(guò)熱地區的市場(chǎng)預期，有效抑制投機投資購房需求，同時(shí)又能起到保護首套剛需購房群體的作用。

　　具體來(lái)看，此次合肥市提出，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭在濱湖新區、政務(wù)文化新區、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區和其他區域指定學(xué)校的學(xué)區范圍內購買(mǎi)二手住房;同時(shí)，暫停向法人、非法人組織出售市區范圍內的新建商品住房和二手住房(經(jīng)批準的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項目除外);另外，通過(guò)司法拍賣(mài)或招投標中心公開(kāi)拍賣(mài)方式取得市區范圍內商品住房的，均應當符合本市住房限購政策，并設置為競拍條件。

　　事實(shí)上，不只是合肥市，縱觀(guān)今年以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺的樓市調控內容，加強住房限購，不僅被擺在更加突出的位置，而且限購的擴圍還與“限售”等措施互相搭配使用。

　　例如，對于今年屢屢占據樓市調控熱搜榜的杭州市來(lái)說(shuō)，3月初發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》在加強住房限購方面，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣(mài)的競買(mǎi)人，須符合本市住房限購政策;再比如，3月30日西安市發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》中，進(jìn)一步將限購人群的覆蓋面，延伸至新市民和剛需群體，與此同時(shí)，還配合延長(cháng)限售時(shí)間。

　　許小樂(lè )認為，限購的覆蓋面擴圍，可以說(shuō)是樓市調控深化完善的必然結果。即新房被限購后，場(chǎng)內帶有投資、投機性的資本就會(huì )開(kāi)始涌入二手房、法拍房等之前樓市調控的空白區域，而限購類(lèi)型從新房向二手房以及法拍房等的擴圍，無(wú)疑能堵住這部分的政策漏洞，以保持并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的調控趨勢。

　　僅從樓市調控角度來(lái)說(shuō)，事關(guān)限購從無(wú)小事，尤其是一些可能存在的限購松綁政策。

　　以3月24日南昌市發(fā)布的《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干政策措施》為例，“推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權進(jìn)程”，改變“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”單一土地出讓方式等內容，就被看作是為限購松綁。據悉，該政策發(fā)布僅一天就被叫停。同時(shí)江西省政府約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場(chǎng)穩定。而住建部也已派出督導組赴南昌市現場(chǎng)督導。另?yè)浾吡私?，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監測重點(diǎn)城市名單，并加強對南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監督管理。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對《證券日報》記者表示，針對需求側的限購政策是房地產(chǎn)調控的重要一環(huán)，一旦熱點(diǎn)城市的限購閘門(mén)放開(kāi)，勢必將導致短期內實(shí)際購房數量的大比例提升，而市場(chǎng)的供不應求又將推動(dòng)房?jì)r(jià)非理性上漲，從而快速影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展。

　　在張波看來(lái)，目前限購政策在一線(xiàn)、二線(xiàn)等熱點(diǎn)城市執行力度已屬偏緊，預計未來(lái)的限購政策更多會(huì )在“打補丁”層面進(jìn)行落實(shí)，部分過(guò)熱的三線(xiàn)城市也可能進(jìn)一步強化限購政策?？偟膩?lái)說(shuō)，樓市限購政策的市場(chǎng)效果已經(jīng)開(kāi)始顯現。

　　土地供應開(kāi)閘為樓市降溫

　　為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫，加大住宅用地的供應力度成為多地樓市調控政策的“座上賓”。

　　例如，為滿(mǎn)足居民剛需和改善型住房需求，穩定市場(chǎng)預期，3月30日，合肥市自然資源和規劃局公布《合肥市2021年度國有建設用地供應計劃(市本級)》顯示，今年合肥市區住宅用地計劃供應660公頃，其中居住用地供應計劃為600公頃，占計劃總量的22.78%;租賃住房用地(單列)供應計劃為60公頃。

　　3月31日，北京市發(fā)布今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃，北京市將于3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。

　　同日，蘇州市自然資源和規劃局發(fā)布的《蘇州市2021年度國有建設用地和住宅用地供應計劃》顯示，蘇州市區(含吳江)2021年度國有建設用地供應計劃總量為2231.7公頃，其中住宅用地供應計劃為615.2公頃，占計劃總量的27.6%(其中租賃住房用地55.9公頃，商品房用地460.8公頃，其他用地98.5頃)。

　　談及增加住房用地供應規模對樓市降溫的意義，中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云對《證券日報》記者表示，供給與需求決定價(jià)格，樓市調控要穩定房?jì)r(jià)，就要同步從供給與需求兩端著(zhù)手，促進(jìn)供需平衡。雖能通過(guò)階段性抑制需求來(lái)引導房?jì)r(jià)，但需求往往不會(huì )消失而只是延后集中釋放，屆時(shí)可能造成房?jì)r(jià)的快速拉升。因此，一方面需要通過(guò)貨幣政策與樓市調控的結合來(lái)限制投機性購房，突出房屋的居住屬性;另一方面，要積極增加土地供給，滿(mǎn)足合理的居住需求。只有供需兩端共同發(fā)力，才能促進(jìn)樓市供需結構的持續改善。

　　據Wind數據顯示，2017年以來(lái)，我國100個(gè)大中城市供應土地規劃建筑面積逐年提升，對應到房?jì)r(jià)表現上，百城住宅價(jià)格指數同比漲幅顯著(zhù)放緩，波動(dòng)性也明顯減小。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，首先，從總量上增加住宅用地供應進(jìn)而增加新房市場(chǎng)供應量，旨在解決因供需不平衡帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，以及引發(fā)的一系列市場(chǎng)不規范行為。

　　“近日，多地出臺調控政策，都在政策中明確提出增加年內土地市場(chǎng)供應量，此舉一方面緩解熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供應不足的情況，減少因競價(jià)帶來(lái)的土地價(jià)格上漲;另一方面為新房市場(chǎng)儲備供應量，預計明年起新增供應量開(kāi)始逐漸入市，將有利于緩解新房市場(chǎng)供需矛盾，從而穩定價(jià)格，為樓市降溫。”潘浩說(shuō)。

　　他認為，集中供地政策的推出旨在“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中，關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對市場(chǎng)預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競爭”，此舉重點(diǎn)在于穩定預期和減少競價(jià)帶來(lái)的市場(chǎng)熱度非理性上升，從而起到穩定地價(jià)和房?jì)r(jià)的作用。

　　在董忠云看來(lái)，首先，應進(jìn)一步規范和優(yōu)化土地出讓制度和相關(guān)程序，加強對土地用途的監管。其次，要繼續落實(shí)“人地掛鉤”政策，各地方政府應對本地人口結構、人員流動(dòng)情況加強監測與預測，結合人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理制定并及時(shí)調整土地供應規劃，減少土地閑置和浪費，提高土地利用率。

　　多地加強房貸管理

　　房住不炒要求下，涉房貸款嚴監管仍在繼續。繼北上廣深等一線(xiàn)城市之后，包括合肥、西安等地也發(fā)文加強房地產(chǎn)貸款管理。

　　4月5日，合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》提出，加強個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴肅查處經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，法人金融機構房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)人民銀行和銀保監會(huì )規定的上限。

　　《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》提出，房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營(yíng)性貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，各金融機構應嚴格按照監管機構審慎管理政策要求執行。

　　中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)、教授盤(pán)和林在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)總原則是防止杠桿過(guò)高，以金融審慎的態(tài)度未雨綢繆，防止房地產(chǎn)周期性?xún)r(jià)格波動(dòng)對金融體系造成沖擊。而消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金流入房地產(chǎn)，和中國經(jīng)濟發(fā)展大方向不符，會(huì )進(jìn)一步以高杠桿助推房地產(chǎn)泡沫。尤其是經(jīng)營(yíng)貸，當前國家鼓勵企業(yè)經(jīng)營(yíng)對經(jīng)營(yíng)貸實(shí)施利率優(yōu)惠，如果資金通過(guò)低利率經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，違背了國家通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)的初衷。

　　3月底，中國銀保監會(huì )辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，旨在嚴控資金違規流入樓市，提出加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理、加強中介機構管理、強化協(xié)同監督檢查、繼續支持好實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展等多項具體要求。

　　“加強房貸管理可以在現階段穩定樓市預期，防止杠桿過(guò)度，將房地產(chǎn)價(jià)格限定在合理區間，實(shí)現金融審慎。”盤(pán)和林表示。

　　事實(shí)上，監管部門(mén)對資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰一直保持力度。今年以來(lái)，銀保監系統多張罰單劍指“信貸資金違規流入房地產(chǎn)”。例如，4月6日，中國銀保監會(huì )麗水監管分局行政處罰信息顯示，因貸款“三查”不到位導致項目貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，上海浦東發(fā)展銀行麗水分行被罰款25萬(wàn)元;因違規發(fā)放借冒名貸款行為、信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等行為，浙江遂昌農村商業(yè)銀行股份有限公司被罰款85萬(wàn)元。

　　雖然監管部門(mén)重拳出擊，但信貸資金違規流入房地產(chǎn)現象并未銷(xiāo)聲匿跡。為加強房貸管理，未來(lái)各地各部門(mén)發(fā)力點(diǎn)有哪些?盤(pán)和林表示，房貸管理還是要各部門(mén)配合，比如如何引導銀行對經(jīng)營(yíng)貸流向實(shí)施追蹤、如何打通信息壁壘，都需要多個(gè)部門(mén)配合。一筆貸款，對于銀行來(lái)說(shuō)，一旦跨銀行轉賬，銀行就很難繼續追蹤貸款資金流向，所以需要各地方政府從整體層面去監控經(jīng)營(yíng)貸資金流向，打擊違規行為。

　　重拳出擊治理市場(chǎng)亂象

　　今年以來(lái)，全國多地對房地產(chǎn)調控力度不松勁，通過(guò)層層加碼，對房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象重拳出擊，“打擊市場(chǎng)亂象”“規范市場(chǎng)秩序”已成為多地樓市調控政策的重要內容之一。

　　合肥市提出，“嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象”;西安提出，“規范中介機構房源信息發(fā)布行為”;3月8日，海南省發(fā)布《海南省2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治工作方案》，提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構違法違規行為，嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價(jià)、違規銷(xiāo)售等違法違規行為”;1月21日，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出“嚴格規范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序”“加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷(xiāo)售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監管，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作”。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)亂象長(cháng)期存在，多地出臺措施規范市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步體現了對房地產(chǎn)市場(chǎng)堅決嚴格調控的政策導向，有助于更加徹底地落實(shí)‘房住不炒’政策，提升對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的效果。”蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“上述舉措若嚴格落地，將壓降部分非剛需的購房需求，壓制房?jì)r(jià)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩合理運行。”

　　資深美股投資人，Anlan capital執行董事陳達在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，很多二手房的定價(jià)由房東或市場(chǎng)來(lái)決定，房東的定價(jià)大多是以同一小區的掛牌價(jià)格作為參考，而房東看到的掛牌價(jià)格都是來(lái)自中介網(wǎng)站，這些價(jià)格可能存在水分，房源也不一定真實(shí)，中介有操縱二手房?jì)r(jià)的能力和可能性，所以虛假房源一定要遏制，也是重點(diǎn)打擊的對象。

　　據記者了解，目前已有多地建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，從各地的調控政策內容看，二手房?jì)r(jià)格明顯上漲城市大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區域，投資客聚集，價(jià)格管控有利于市場(chǎng)的穩定。從市場(chǎng)趨勢看，預計全國一線(xiàn)、二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格管控將成為趨勢，更多的城市可能“加碼”二手房?jì)r(jià)格掛牌管控。從政策效果看，深圳等城市出現了二手房報價(jià)下調現象，預計近期房?jì)r(jià)上漲趨勢將明顯放緩。

　　監管部門(mén)在開(kāi)展整治工作，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)“害群之馬”方面也毫不手軟。比如，今年以來(lái)，?？谑惺袌?chǎng)監督管理局嚴厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，目前共立案查處房地產(chǎn)案件7宗，結案1宗，罰款98.8萬(wàn)元;據上海房管局3月9日發(fā)布的消息，為進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，上海市區房管、市場(chǎng)監管和城管執法等部門(mén)堅持管執聯(lián)動(dòng)，加大行政監管和執法力度，嚴肅查處了一批違法違規案件，并通報6起典型案例。

　　談及接下來(lái)在凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，遏制亂象滋生方面還需如何發(fā)力，陶金認為，一是需要加大對違法違規行為的懲處力度，公開(kāi)曝光典型案例;二是需要形成常態(tài)化的監控機制和制度化的管制辦法，形成更加細密的監管網(wǎng)絡(luò )，維護消費者的合法權益。

　　“目前來(lái)看，還需強化對二手房的監管，同時(shí)對于各類(lèi)自媒體和各類(lèi)微信群推廣樓盤(pán)等行為給予關(guān)注。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者說(shuō)。