上海、深圳陸續發(fā)布利空學(xué)區房新政后，北京學(xué)區房市場(chǎng)升溫引發(fā)關(guān)注。近日，時(shí)代周報記者實(shí)地走訪(fǎng)北京多個(gè)熱門(mén)學(xué)區發(fā)現，客戶(hù)集中、房?jì)r(jià)高漲現象仍在持續。
“昨天看好的房子還沒(méi)付定金，今天就被其他買(mǎi)房人加價(jià)預定了。” 為讓孩子擇名校入學(xué)，王曉(化名)關(guān)注學(xué)區房已有一段時(shí)間。王曉向時(shí)代周報記者透露，2020年12月，她曾經(jīng)關(guān)注一套位于中關(guān)村二小附近的房屋，掛牌價(jià)792萬(wàn)。三周后，該套房屋以889萬(wàn)總價(jià)成交，“不到一個(gè)月漲了將近100萬(wàn)”。
學(xué)區房高溫不下
“天價(jià)”學(xué)區房，仍然搶手。
“從表面看，APP上看不到售價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元/平方米的房屋，但實(shí)際上，這類(lèi)房子還有很多。例如中關(guān)村三小片區的蜂鳥(niǎo)家園，45平米的單間總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元，學(xué)區房不愁賣(mài)。”海淀區中關(guān)村某房屋中介李林(化名)告訴時(shí)代周報記者，北京學(xué)區房?jì)r(jià)格仍然在上漲。
這波上漲行情在2020年四季度已初現端倪。58安居客研究院院長(cháng)張波向時(shí)代周報記者表示，從2020年11、12月的數據來(lái)看，北京市二手房網(wǎng)簽量同比已出現一定幅度的上漲。他指出，一些老舊小區由于有學(xué)區名額，售價(jià)長(cháng)期處于高位，但也在隨著(zhù)學(xué)區政策不斷推進(jìn)而逐步變化。他認為，單純從老舊小區回歸其本身的居住價(jià)值來(lái)看，當下熱炒學(xué)區房有著(zhù)極大風(fēng)險。
每年5月前，學(xué)區房總會(huì )有一波行情。多個(gè)房屋中介銷(xiāo)售人員告訴時(shí)代周報記者，各中、小學(xué)校通常會(huì )在每年5月進(jìn)行生源信息采集，學(xué)區房會(huì )在3-5月達到成交高點(diǎn)，這也直接導致了一季度學(xué)區房成交“量?jì)r(jià)齊升”。
5月生源信息采集期即將到來(lái)，部分房屋中介也在不余遺力宣傳學(xué)區房的“熊貓屬性”，以此來(lái)拉高賣(mài)價(jià)，促成交易。
在上地學(xué)區某房屋中介公司的辦公區內，時(shí)代周報記者發(fā)現，許多中介向家長(cháng)介紹“學(xué)區房肯定會(huì )漲”、“臨近信息采集期、再不買(mǎi)就來(lái)不及了”說(shuō)法，甚至有中介提出“去年疫情壓抑了購房需求，今年北京學(xué)區房肯定還會(huì )上升，一旦普漲到時(shí)候再買(mǎi)就虧了”的預判。
(海淀區房屋中介向時(shí)代周報記者提供)
此外，北京市海淀區教育資源相關(guān)人士還告訴時(shí)代周報記者，疫情之后，部分海外留學(xué)生轉入到國內就讀，整體入學(xué)人數上浮。同時(shí)，“二胎”政策后北京新生兒比率上升，這批新生兒在2021年即將達到入學(xué)年齡。這兩類(lèi)家庭集中入市，確實(shí)形成了一定影響。
該人士透露，由于優(yōu)質(zhì)的教育資源集中在個(gè)別學(xué)校，且日前多家線(xiàn)下補課機構被嚴查，很多家長(cháng)更加注重在校教育質(zhì)量，師資力量較強學(xué)校附近區域的房屋成為搶購熱點(diǎn)。
一名教育行業(yè)資深專(zhuān)家告訴時(shí)代周報記者，近年，國家相關(guān)部門(mén)一直在倡導深化教育改革，旨在推進(jìn)教育資源的共享，實(shí)現教育公平。但目前看，教育資源仍屬稀缺資源，這也間接導致了學(xué)區房在未來(lái)一段時(shí)間內仍將保持高位運轉。
教育改革為學(xué)區房“降溫”
對于高溫不下的學(xué)區房，多地開(kāi)始出臺新一輪干預辦法。
近日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，提出“名額分配綜合素質(zhì)錄取”的改革辦法;深圳緊隨其后發(fā)布龍華區入學(xué)積分新標準，并就深戶(hù)和非深戶(hù)積分計算方式、大學(xué)區與單片區加分項等內容，向公眾征集意見(jiàn)。
對此，市場(chǎng)反應激烈。
有市場(chǎng)人士預測，上海、深圳陸續推出教育改革新政，學(xué)區房要“涼涼”。一名來(lái)自上海的樓市分析師告訴時(shí)代周報記者，上海學(xué)區房數據近期并未出現明顯波動(dòng)，個(gè)別案例不能代表整體市場(chǎng)降溫。
事實(shí)上，北京早在2016年就實(shí)施了“校額到校”招生方式。簡(jiǎn)言之，各高中學(xué)校在中考錄取的時(shí)，優(yōu)質(zhì)高中校會(huì )拿出一部分名額，分配到各個(gè)一般公辦高中校，以此保證學(xué)生就近入學(xué)。
效果并不明顯。據諸葛找房數據研究中心監測數據，2021年2月，北京二手房網(wǎng)簽13965套。其中，海淀均價(jià)84331元/平方米、西城二手房?jì)r(jià)最高已達到103847元/平方米，這兩個(gè)學(xué)區房大區的房?jì)r(jià)，已遠高于北京2月房產(chǎn)均價(jià)55399元/平方米。
對房屋交易中介機構涉嫌炒作“學(xué)區房”概念、借機哄抬房?jì)r(jià)、代理未經(jīng)房主書(shū)面授權委托房源等違規行為，北京也在加大力度進(jìn)行調查取證，對存在違規行為的中介機構作出行政處罰。
2021年初以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等多地對違規挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的行為展開(kāi)了“圍堵”。
北京銀保監局近日通報，轄內銀行對2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規性開(kāi)展自查，發(fā)現涉嫌違規流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元。廣東相關(guān)部門(mén)排查發(fā)現轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元。
億翰智庫研究員億小北向時(shí)代周報記者表示，單純的嚴查“學(xué)區房”炒作恐怕只會(huì )引起表面降溫，實(shí)際成交依舊火熱。要想讓學(xué)區房真正降溫，只能通過(guò)斷開(kāi)房產(chǎn)與教育資源的掛鉤，平衡教育資源來(lái)實(shí)現。
平衡教育資源難以短時(shí)間內達成。通過(guò)一系列組合政策，為非理性搶購學(xué)區房降溫或是現階段最行之有效的辦法。
