為防止經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等信貸資金違規流入樓市，近期，在包括廣州在內的多個(gè)城市，一輪對違規信貸的排查正陸續展開(kāi)。與此同時(shí)，廣東地區的銀行也對首付款來(lái)源的審查加大了力度。在樓市“銀根”收緊的背景下，在嚴查首付款來(lái)源、遏制炒房者等一系列舉措下，熱點(diǎn)城市房貸利率有所上升。
樓市“銀根”收緊貸款排查加強
實(shí)際上，本輪樓市政策的收緊，從今年1月起已初見(jiàn)端倪。
羊城晚報記者注意到，從今年1月上旬起，廣州各大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率就出現上調。大部分商業(yè)銀行首套利率在五年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)基礎上加55個(gè)基點(diǎn)，升至5.20%;二套利率在五年期LPR基礎上加75個(gè)基點(diǎn)，升至5.40%。這與此前四大行上調后的房貸利率保持一致。
隨后，廣州各銀行亦延長(cháng)了個(gè)人住房貸款的放款時(shí)間。新建商品住宅市場(chǎng)放款時(shí)間由原來(lái)的預計1個(gè)月延長(cháng)至3個(gè)月或以上，二手住宅市場(chǎng)放款時(shí)間由原來(lái)的1個(gè)月增至2個(gè)月。
在“房住不炒”基調下，各地監管機構也開(kāi)始持續督促轄區內銀行加強貸款排查。
3月16日，廣東省銀保監局發(fā)文，稱(chēng)經(jīng)調查取證后，該局發(fā)現轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規流入樓市的資金為2.77億元，涉及920戶(hù)。其中，廣州地區銀行機構自查發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元，涉及305戶(hù)。對該結果，廣東銀保監局要求涉事銀行限期整改問(wèn)責，目前銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施。
除了銀行渠道，有可能被炒房客利用的小貸行業(yè)也進(jìn)一步加強管理。小額貸款公司收到通知，不得為購房人或賣(mài)房人提供“首付貸”“過(guò)橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等購房融資產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)一步加強貸款用途監測。
嚴查擴圍至“新一線(xiàn)”城市
對樓市違規資金的排查，并不僅僅在廣州出現，而是在多地展開(kāi)，其中一線(xiàn)城市的進(jìn)展廣受關(guān)注。
公開(kāi)報道顯示，北京、廣州、深圳等地銀行將借款人的房貸申請資格與消費貸、經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行了掛鉤，借款人需要將消費貸結清、且證明短期內辦理的經(jīng)營(yíng)貸信貸資金未被挪用，才可申請房貸。
上海則對135家商業(yè)銀行對2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行了全面自查。發(fā)現的主要問(wèn)題包括貸款資金用途違規，部分個(gè)人消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。
北京轄內銀行對2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規性開(kāi)展自查，自查發(fā)現涉嫌違規流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。目前北京已發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬(wàn)元。
值得注意的是，本輪嚴查已擴圍至“新一線(xiàn)”城市。日前，住建部相關(guān)負責人帶隊到成都、西安調研督導，要求管控資金風(fēng)險，建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機制，從源頭上穩定預期。
廣州嚴查首付款來(lái)源
在針對挪用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等貸款違規流入樓市的嚴查還未平息時(shí)，廣州各大銀行對樓市資金開(kāi)始了新的一輪審查：嚴查買(mǎi)房首付款來(lái)源，購房“首付”必須為家庭自有資金。
“感覺(jué)近期銀行放款很慢，我的房貸尾款至今還沒(méi)批下來(lái)。”近期在廣州海珠區購入一套二手房的李小姐告訴羊城晚報記者，她的首付款是由父母親戚一起湊齊的，最近，她卻接到了工行的電話(huà)，要求她證明已交齊的首付款的來(lái)源情況，并提供交首付款前半年的銀行資金流水清單。
“來(lái)自父母的錢(qián)也要查?”這樣的“首付新規”讓許多購房剛需客感到有些困惑。針對李小姐的問(wèn)題，羊城晚報記者從多家中介機構處了解到，3月17日起，廣州首付款實(shí)施審查新政：為防止信貸資金違規流入樓市，申請按揭房貸還要提供首付款賬戶(hù)流水證明，以佐證首付款是家庭自有資金，或者是父母、子女等直系親屬自有的。
“這個(gè)規定確實(shí)比較嚴。其實(shí)，父母的資助屬于‘六個(gè)錢(qián)包’。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)解釋道，政策的本意是提醒購房者，要從自身的還款能力出發(fā)購房。嚴躍進(jìn)指出，首付資金溯源嚴查，是為了防范購房者產(chǎn)生過(guò)度負債的風(fēng)險。但具體操作中，父母轉給子女購房的資金，不好統一界定為負債，父母可以說(shuō)將這個(gè)錢(qián)贈與子女。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，對首付資金溯源審查，其本意是為了打擊經(jīng)營(yíng)貸等資金流入樓市，或許可能會(huì )對剛需造成一定的誤傷，但這種誤傷很難界定。
羊城晚報記者從廣州多家銀行了解到，近期，廣東地區的銀行確實(shí)在對首付款來(lái)源的審查方面加大了力度，有銀行要求“對于直系親屬轉入的資金，需提供直系親屬近半年流水;若親屬半年前已持有可直接認定;若斷續存入的，需核實(shí)為合理收入所得”，但是每一家銀行的具體執行上有所不同。
熱點(diǎn)城市房貸利率增幅較大
在各地銀行執行房地產(chǎn)金融調控政策之下，市場(chǎng)有何變化?
羊城晚報記者梳理發(fā)現，2021年3月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，自此LPR已連續11個(gè)月未變，但房貸利率仍繼續上升。
貝殼研究院監測數據顯示，2021年3月60城主流首套房貸利率為5.34%，較2月增加2個(gè)基點(diǎn);二套利率為5.62%，較2月均增加3個(gè)基點(diǎn)。
自2020年11月房貸利率止降回升至今，首套、二套利率分別累計上升13個(gè)、10個(gè)基點(diǎn)。3月利率接近去年5、6月的水平，仍低于2019年利率。
其中，珠三角、長(cháng)三角熱點(diǎn)城市利率增幅較大。貝殼研究院數據顯示，3月，在60城中有10個(gè)城市首套、二套利率均上升。中山、東莞、珠海的二套房貸利率提高20個(gè)基點(diǎn)及以上，提升幅度較大。此外，開(kāi)封、成都、洛陽(yáng)、惠州首套利率在6%以上，位居60城前四名。
貝殼研究院數據顯示，九成城市房貸放款周期延長(cháng)，60城中45個(gè)城市平均房貸放款周期較上月延長(cháng)，其中上海、成都、東莞、廣州延長(cháng)天數超過(guò)10天。
“房貸利率水平存在進(jìn)一步提高的可能。”貝殼研究院指出，隨著(zhù)全球疫情緩和，各國經(jīng)濟恢復增長(cháng)的樂(lè )觀(guān)預期增強，無(wú)風(fēng)險利率水平出現上升趨勢，各類(lèi)金融資產(chǎn)定價(jià)利率存在趨升壓力。另一方面，目前局部城市市場(chǎng)熱度較高，在市場(chǎng)調控壓力下，銀行也將進(jìn)一步上調貸款利率，帶動(dòng)整體房貸利率繼續增長(cháng)。
