中國銀保監會(huì )辦公廳等部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，督促銀行業(yè)金融機構進(jìn)一步強化審慎合規經(jīng)營(yíng)，嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，要求進(jìn)一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問(wèn)責力度并定期披露。
目前，相關(guān)整改工作正在有序開(kāi)展。需要反思的是，為何信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)屢禁不止?如何更好地解決這個(gè)問(wèn)題?為此，經(jīng)濟日報記者走訪(fǎng)了北京地區部分房地產(chǎn)中介機構、商業(yè)銀行、金融監管機構，并采訪(fǎng)了多位購房者。
中介聯(lián)合銀行違規入市
通過(guò)中介機構“過(guò)橋”墊資套取個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸，然后置換個(gè)人住房按揭貸款;轉手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，用于支付購房首付……記者走訪(fǎng)發(fā)現，目前信貸資金違規入樓市主要集中在二套商品房交易環(huán)節，操作工具主要是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人消費貸。
“與二套商品房相比，購房者購買(mǎi)首套商品房資金壓力沒(méi)有那么大。”鏈家、我愛(ài)我家等中介的多位經(jīng)紀人均表示，按照現有政策，如果在北京地區購買(mǎi)首套商品房，面積在140平方米以下，即為普通住宅，可貸款比例為網(wǎng)簽價(jià)格的65%;如果是非普通住宅，可貸款比例為網(wǎng)簽價(jià)格的60%。相比之下，二套商品房可貸款金額則顯得較為有限。
這是因為目前北京二套房的認定政策是“認房又認貸”。假設某人名下只擁有一套商品房且有按揭房貸，幾年后準備把它賣(mài)掉再買(mǎi)一套，但由于有貸款記錄，新購買(mǎi)“實(shí)際唯一住房”仍被認定為第二套住房，最多只能貸款網(wǎng)簽價(jià)格的四成。“我2014年買(mǎi)了一套70平方米的小兩居，現在準備換一個(gè)90多平方米的大兩居。因為我之前有過(guò)房貸，置換的房子被認定是二套房，現在首付資金缺口挺大的。”在北京市西城區南禮士路鏈家店，一位購房者對記者說(shuō)。
記者走訪(fǎng)發(fā)現，以上資金缺口類(lèi)型頗具代表性，為信貸資金違規入樓市滋生了土壤。為減少購房者的首付款支出，有些中介機構會(huì )聯(lián)合商業(yè)銀行，幫助購房者從銀行再貸出一筆個(gè)人消費貸款或個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，充當部分購房首付款。以個(gè)人消費貸為例，不同銀行能批下來(lái)的貸款額度雖有所差別，但多在80萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間。
重拳出擊堵漏洞
當前，信貸資金違規進(jìn)入樓市的問(wèn)題引起了監管層高度關(guān)注。記者獲悉，北京、浙江、廣東等地紛紛開(kāi)展排查，并啟動(dòng)整改問(wèn)責。
“按照監管要求，轄內銀行對2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款開(kāi)展自查，發(fā)現約3.4億元涉嫌違規流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。”北京銀保監局相關(guān)負責人說(shuō)。
除了銀行自查，北京銀保監局還會(huì )同相關(guān)部門(mén)選取了多家重點(diǎn)機構，進(jìn)一步開(kāi)展專(zhuān)項核查。
“北京銀保監局已對4家銀行啟動(dòng)了行政處罰立案程序和調查取證工作。”上述負責人說(shuō)，后續將根據調查取證結果，對貸款審查不到位的銀行、未履職盡責的工作人員依法依規進(jìn)行嚴肅處罰。
“廣東銀保監局已成立6個(gè)核查組，于2月9日進(jìn)駐輿情反映集中的6個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，截至目前，經(jīng)過(guò)大數據篩查、臺賬分析、查閱檔案、流水追蹤、人員訪(fǎng)談等多種方式取證，已發(fā)現超過(guò)3000萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)貸、消費貸涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”廣東銀保監局相關(guān)負責人說(shuō)。
同時(shí)，廣東銀保監局已部署全轄銀行機構從授信調查、審查審批、貸后管理、第三方機構業(yè)務(wù)合作等方面開(kāi)展全面自查。截至目前，轄內(不含深圳)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)達4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸5678億元、個(gè)人消費貸2165億元，發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額為2.77億元。
目前，相關(guān)銀行已按照監管要求開(kāi)展整改，并對存在違規行為的內部員工提出了警示告誡、通報批評、積分扣減、經(jīng)濟處罰等問(wèn)責。
增加供給是關(guān)鍵
盡管多地重拳整治，但近年來(lái)信貸資金違規入樓市屢禁不止，嚴查過(guò)后不少違規行為又死灰復燃。
為何會(huì )出現上述現象?業(yè)內人士表示，資金之所以繞著(zhù)道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，原因是多方面的。比如，上海、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)上漲較快，投資投機者的收益仍然較高。此外，也不能排除某種程度上真實(shí)需求的存在。因此，除了嚴厲打擊投資、投機需求，對部分購房者的改善型置換需求可予以更大力度的政策支持。
但從目前多個(gè)重點(diǎn)城市仍堅持“認房又認貸”的政策看，打擊炒房行為依然是監管的重中之重。
“很多人買(mǎi)房子不是為了居住，而是投資或投機，這很危險。”中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清表示，“必須既積極又穩妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的思路之一便是增加有效供給。今年的《政府工作報告》明確提出，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔。
“根據中央經(jīng)濟工作會(huì )議，解決好大城市住房突出問(wèn)題將作為今年重點(diǎn)任務(wù)之一。”住房和城鄉建設部相關(guān)負責人表示，下一步，將大力發(fā)展保障性租賃住房，完善長(cháng)租房政策，加大土地、財稅、金融支持力度，增加保障性租賃住房和長(cháng)租房供給，多渠道解決外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生住房問(wèn)題。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 郭子源)
