“短租太折騰，長(cháng)租怕被‘坑’”“房東中途變卦，慌亂中無(wú)奈搬家”“隨意漲房租，突然被驅逐”……上述問(wèn)題困擾著(zhù)諸多租客，而“租”有所居、長(cháng)租保常住更是不少租客的心愿。
近期，監管出手給長(cháng)租房市場(chǎng)帶上“緊箍咒”，租客距離心愿成真也更加近了一步。
多城發(fā)布新政
長(cháng)租房市場(chǎng)迎來(lái)嚴控
今年的政府工作報告在保障好群眾住房需求方面提到，“規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”;近日發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確，“完善長(cháng)租房政策”。
與此同時(shí)，《證券日報》記者不完全梳理發(fā)現，上海、北京、深圳等多地已陸續出臺住房租賃新政，進(jìn)一步規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。
例如，2月4日，上海市住建委等十部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》明確，住房租賃經(jīng)營(yíng)機構不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過(guò)三個(gè)月的長(cháng)周期租金。2月2日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》明確，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配;銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。2月1日，深圳市住房和建設局連發(fā)兩條關(guān)于規范住房租賃市場(chǎng)的征求意見(jiàn)稿。其中，《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監管的通知》(征求意見(jiàn)稿)明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。
政策效應顯現
租客稱(chēng)吃下“定心丸”
嚴監管下，長(cháng)租房市場(chǎng)出現哪些變化？住房租賃企業(yè)、住房租賃中介機構和租客等各相關(guān)方感受如何？《證券日報》記者近日就此進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。
3月25日上午，記者以想長(cháng)租2年為由，線(xiàn)上咨詢(xún)了某知名住房租賃企業(yè)工作人員，對方告訴記者，“目前租金分為季付和月付兩種付款方式，押金為一個(gè)月的房租。租1年與2年沒(méi)有區別，只是租金可以維持不變，相當于間接優(yōu)惠(記者從租客處了解到，一般情況下，該平臺上的房源第二年房租會(huì )在前一年的基礎上有所上浮)。”當記者問(wèn)及是否有租金貸時(shí)，該工作人員稱(chēng)，“沒(méi)有，政府不鼓勵租金貸，平臺已下線(xiàn)分期業(yè)務(wù)。”
隨后，記者在另一家住房租賃企業(yè)的線(xiàn)上平臺找到一套北京市房屋的鏈接，并以求租者的身份致電該鏈接上顯示的房屋經(jīng)紀人，對方介紹，“現在我們只接受租金季付的付款方式，即押一付三。”當記者詢(xún)問(wèn)，“如果長(cháng)租的話(huà)，能否通過(guò)半年付或年付的方式換取一些優(yōu)惠”，對方明確回復：“住建委不允許這樣操作，除了季付，我們沒(méi)有其他付款方式。”
不過(guò)，記者在調查中注意到，通過(guò)住房租賃中介機構直接與業(yè)主簽約時(shí)，付款方式相對靈活。某知名住房租賃中介機構的房屋經(jīng)紀人向記者介紹，“我們一般只接受押一付三的付款方式，如果您想半年付且長(cháng)租的話(huà)，我們可以幫您和業(yè)主溝通，價(jià)格上可能會(huì )每月優(yōu)惠200元左右。”
“長(cháng)租公寓企業(yè)‘爆雷’或‘跑路’事件確實(shí)讓我心有余悸，所以，現在租房也格外謹慎。好在政府明確要求不得一次性支付超過(guò)三個(gè)月的長(cháng)周期租金，才讓我吃下一顆‘定心丸’，也再不會(huì )出現‘房租交完工資所剩無(wú)幾’的現象了。”在上海“漂”了近5年的陳歡(化名)告訴記者，政策出臺讓租客權益獲得極大保障。
去年剛去深圳工作的呂澤(化名)在租房方面選擇了某企業(yè)下的長(cháng)租公寓，并與對方簽訂了一年的租房合同，“我就是想找一個(gè)固定住所，避免出現中途搬家的情況，以免浪費時(shí)間和精力，而且長(cháng)租比短租價(jià)格更優(yōu)惠。”
呂澤告訴記者，他現在整租的一室一廳租金每月只需2928元，但若選擇短租的話(huà)，租金大概將近4000元。談到付款方式，呂澤表示很滿(mǎn)意，“我個(gè)人覺(jué)得這家企業(yè)比較良心，他們是押一付一的形式，而且我也沒(méi)有遇到中途漲租金的情況，這對于初入職場(chǎng)的我來(lái)說(shuō)，有足夠的能力支付。”
規范長(cháng)租房市場(chǎng)
還需聚焦五大發(fā)力點(diǎn)
“春節后租賃市場(chǎng)迎來(lái)旺季，北上廣深出臺的相關(guān)政策聚焦于對租賃市場(chǎng)的監管和規范，嚴格防控租賃企業(yè)風(fēng)險，涵蓋對租賃主體、房源發(fā)布、合同備案以及對交易資金、租金貸的監管等，促使中介機構、租賃企業(yè)規范化經(jīng)營(yíng)。”貝殼研究院高級分析師黃卉對《證券日報》記者表示，多地一方面通過(guò)公布違規企業(yè)名單，為租客和房東在選擇品牌上提供了指導，另一方面也保障了租客和房東的資金安全，有效提升了租賃市場(chǎng)的規范性。
“當前租賃市場(chǎng)的透明度不斷加強，市場(chǎng)的參與主體會(huì )呈多元化發(fā)展。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波向《證券日報》記者分析稱(chēng)，通過(guò)強化推進(jìn)租賃房源的公開(kāi)透明，有利于解決房源信息虛假問(wèn)題、增強租金調控抓手，透明度增強也有利于對租賃房源供給方更有前瞻性把控，指導多方主體更好地布局市場(chǎng)。
談及接下來(lái)規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)還需從哪些方面發(fā)力，張波建議，一方面需要提升住房租賃信息化建設水平。由于租賃相關(guān)信息的備案不及時(shí)，甚至大量租賃信息完全沒(méi)有同步到“政府側”，未來(lái)完善租賃住房數據庫信息顯得尤為重要，在此基礎上需要優(yōu)化和升級租賃平臺;另一方面，對租金水平進(jìn)行合理調控需更精細化，包括租金的參考價(jià)，租金變動(dòng)的限定范圍等，都需要在不斷推進(jìn)中“建設”。
“今年政策發(fā)力點(diǎn)在于推進(jìn)租賃立法、金融及稅收支持、租購同權等多個(gè)方面，”在黃卉看來(lái)，一是要加快推動(dòng)租賃立法，從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機構等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監管的制度化、常態(tài)化，通過(guò)主體登記、經(jīng)營(yíng)行為規范、降低企業(yè)杠桿率、建立企業(yè)信用制度等方式，逐步形成長(cháng)期穩定的租賃市場(chǎng)。二是供給側優(yōu)化，通過(guò)盤(pán)活存量、建設增量的方式優(yōu)化租賃房源的供給總量和結構。三是需加大對小戶(hù)型、低租金的租賃房源的支持，以確保新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務(wù)的群體能夠找到合適房源，安居樂(lè )業(yè);同時(shí)，加強對于租金水平的指導價(jià)格與管理，防止租金水平過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。四是為租賃企業(yè)提供金融支持及稅收優(yōu)惠政策。五是繼續穩步推動(dòng)租購同權，通過(guò)放寬落戶(hù)條件，優(yōu)化教育資源的分配方式，減少租購差距或取消與房屋產(chǎn)權的掛鉤，加大對實(shí)際居住或繳納社保時(shí)長(cháng)等的衡量，通過(guò)保障租客的基本公共服務(wù)權利，確保租客的安居。
