來(lái)源：證券時(shí)報 作者：浩林
對于全國多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區房是個(gè)“永恒”的話(huà)題。最近，深圳、上海等城市的學(xué)區和招生制度再傳大動(dòng)作，學(xué)區房再次成為焦點(diǎn)。不過(guò)，即使在嚴厲的樓市調控面前，優(yōu)質(zhì)學(xué)區房的價(jià)格似乎仍“我行我素”。
一漲再漲
“現在幾乎找不到400萬(wàn)元以下的深中學(xué)區房了。”面對記者的咨詢(xún)，在羅湖田貝片區從事房產(chǎn)中介的胡經(jīng)理也覺(jué)得很驚訝，“去年疫情深圳房?jì)r(jià)上漲，優(yōu)質(zhì)學(xué)區房可以說(shuō)是漲價(jià)的先鋒。雖然深圳剛剛出臺了二手房成交參考價(jià)，整體市場(chǎng)是降溫了，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區房還火著(zhù)呢!”
走在田貝四路和貝麗南路，許多培訓機構的廣告和深圳中學(xué)初中部的學(xué)區房廣告信息非常引人矚目，雖然周邊多數為樓齡近20年甚至超過(guò)20年的小區，但因為優(yōu)質(zhì)學(xué)位的“加持”，價(jià)格水漲船高。以上世紀80年代建設的愉天小區為例，由于戶(hù)型面積小，帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位，而且帶有可能的拆遷概念，一直是學(xué)區房投資者關(guān)注的小區。記者調查發(fā)現，目前該小區的二手房成交參考價(jià)為每平方米98800元，但一套35平方米的房源業(yè)主掛牌價(jià)已經(jīng)高達670萬(wàn)元，折合約每平方米19萬(wàn)元。“去年5月同戶(hù)型的成交價(jià)還在465萬(wàn)元左右，前年同戶(hù)型的成交價(jià)還在每平方米9萬(wàn)元，漲幅非常驚人。”胡經(jīng)理表示，“春節過(guò)后優(yōu)質(zhì)學(xué)區房的需求還是很大，對于這種小戶(hù)型，很多客戶(hù)都選擇一次性付款，所以不受參考價(jià)的影響。”
福田百花和紅荔村片區是深圳傳統的優(yōu)質(zhì)學(xué)區，這里的學(xué)區房?jì)r(jià)格更是堅挺。“參考價(jià)出臺后這里的學(xué)區房?jì)r(jià)格沒(méi)有下跌。”黃經(jīng)理表示，“金茂禮都23平方米的房源現在業(yè)主掛牌價(jià)是730萬(wàn)左右，3月初剛賣(mài)了一套是720萬(wàn)元，客戶(hù)一次性付款。”而在深圳，集團化辦學(xué)的趨勢下一些中小學(xué)會(huì )被較為出名的教育集團納入旗下，也成為房?jì)r(jià)上漲的催化劑。“我春節前后在梅林一村附近看房，我看中的房源也從930萬(wàn)元漲到960萬(wàn)元，就是因為片區的學(xué)校被并入教育集團。”
在記者的調查訪(fǎng)問(wèn)中，幾乎所有的被訪(fǎng)問(wèn)者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學(xué)區房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說(shuō)讀好的學(xué)校就能考出好成績(jì)，但小孩讀完書(shū)或許還能賺到不少錢(qián)，能不吸引人嗎?”黃經(jīng)理說(shuō)。
那么，非優(yōu)質(zhì)學(xué)區房和優(yōu)質(zhì)學(xué)區房的差別有多大?與愉天小區相隔不遠的旭飛華達園，也是以小面積房源為主，二手房成交參考價(jià)為每平方米50400元，業(yè)主掛牌價(jià)在每平方米6萬(wàn)元左右。另外一邊，深圳二手房市場(chǎng)在參考價(jià)出臺后陷入博弈階段。據深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )最新公布的數據顯示，上周(3月15日至21日)深圳二手房網(wǎng)簽1026套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比上升3.8%。從連續4周的網(wǎng)簽量來(lái)看，低位橫盤(pán)的走勢非常明顯。
可以說(shuō)，學(xué)區房由于屬性特殊，價(jià)格變動(dòng)往往保持著(zhù)自己的規律。
漫長(cháng)的過(guò)程?
最近，上海學(xué)位房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，此次政策提出了“名額分配綜合評價(jià)錄取”制度，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類(lèi)，合計占市實(shí)驗性示范性高中招生總計劃的50%~65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴大。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側面也反映了2020年上海學(xué)區房市場(chǎng)的風(fēng)險和問(wèn)題。根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米55994元，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米99359元，同比漲幅為17.7%。自從上海出臺“學(xué)位分配到各區”的入學(xué)新規后，學(xué)區房?jì)r(jià)格聞風(fēng)而動(dòng)，更有市場(chǎng)消息指出上海知名雙學(xué)位小區梅園的房?jì)r(jià)便出現大幅下降，但這是否意味著(zhù)外界所期待的市場(chǎng)拐點(diǎn)已到來(lái)?
“我不認為學(xué)區房馬上就涼了，但一直高燒不退的學(xué)位房降溫模式已開(kāi)啟。之所以說(shuō)，上海新政無(wú)法讓學(xué)位房從根本上降溫，就是因為在優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏的情況下，單純靠設計分蛋糕的規則，解決不了供需矛盾，緩解不了虎爸虎媽的焦慮。名校之所以有名，就在于喜人的升學(xué)率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
為實(shí)現教育質(zhì)量均衡，近年來(lái)各個(gè)城市也推出了許多措施。而在深圳，深圳龍華區教育局近日修訂了《深圳市龍華區義務(wù)教育階段大學(xué)區學(xué)校積分入學(xué)辦法一覽表(修訂稿)(征求意見(jiàn)稿)》。其中，對于入學(xué)積分的標準、深戶(hù)和非深戶(hù)在積分上的計算、大學(xué)區與單片區加分項等方面，向公眾征集意見(jiàn)。只是，對于新的入學(xué)辦法能否降低學(xué)區房之熱，市場(chǎng)意見(jiàn)不一。近期，北京海淀區房管局聯(lián)合區市場(chǎng)監管局對上地、萬(wàn)柳等區域房屋交易中介機構加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區房”概念、借機哄抬房?jì)r(jià)、代理未經(jīng)房主書(shū)面授權委托房源等違規行為進(jìn)行調查取證。
有業(yè)內人士指出，學(xué)區房是二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標，學(xué)區房市場(chǎng)一旦降溫，所在片區的二手房?jì)r(jià)格也將不可避免地受到影響，這或許也是調控應該關(guān)注的重點(diǎn)。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，對于家長(cháng)和購房者來(lái)說(shuō)，在此類(lèi)教改政策下，應積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。
