不僅從年初開(kāi)始的調控風(fēng)暴未見(jiàn)停歇，中國樓市可能還面對經(jīng)濟周期切換帶來(lái)的波動(dòng)。多重因素疊加，近期樓市，特別是炒房客將迎來(lái)四大“利空”。
其一，多地“圍剿”經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市。這一回，一線(xiàn)城市幾乎同步行動(dòng)。北上廣深四城全面排查轄區內銀行機構，防止經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
各地還公布了排查結果。比如：北京市銀保監局日前公布，自查發(fā)現，2020年下半年以來(lái)，涉嫌違規流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元(人民幣，下同)。廣州地區銀行機構自查發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶(hù)。深圳市近日通報經(jīng)營(yíng)貸專(zhuān)項核查結果稱(chēng)，已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規貸款。
經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等違規資金在去年以來(lái)部分城市的一輪房?jì)r(jià)升溫中，扮演了推波助瀾的角色。為了支持實(shí)體經(jīng)濟，不少銀行在疫情期間推出了低息的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品或對經(jīng)營(yíng)貸提供貼息，優(yōu)惠后，經(jīng)營(yíng)貸年化利率低至3.8%左右，而各地商業(yè)按揭貸款利率普遍高于5%。利差帶來(lái)的套利空間，讓一些炒房客鉆了空子，一些原本不具備購房能力的人，“強行上車(chē)”，推高了樓市熱度。
其二，學(xué)區房熱受到政策打擊。學(xué)區房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊存在，歷來(lái)是樓市炒作的重點(diǎn)之一。去年下半年以來(lái)，深圳、上海等地二手房?jì)r(jià)的一輪快速上漲大都從學(xué)區房的升溫開(kāi)始。
近期，上海發(fā)布教育新政，從2022年開(kāi)始，上海名校高中50%-65%的入學(xué)名額，將公平地分配給各個(gè)區或學(xué)校。去年北京西城區也推出“多校劃片”等政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：“多校劃片”“名額均分”“大學(xué)區制”“公民同招”等政策，其共同特點(diǎn)就是學(xué)校之間、學(xué)生之間的競爭越來(lái)越激烈。一旦競爭大了、開(kāi)始拼成績(jì)了，學(xué)區房的作用就降低了。他認為，一直高燒不退的學(xué)位房，“降溫”模式已開(kāi)啟。
其三，調控深入二手房領(lǐng)域。在深圳發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格之后，成都市也在近期發(fā)布的樓市新政中，提出“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，過(guò)去調控主要以新房調控為主，通過(guò)限制土地、新房?jì)r(jià)格來(lái)影響市場(chǎng)預期，但對分散的二手房市場(chǎng)缺乏有效的調控工具。近期調控出現向二手房市場(chǎng)轉移的趨勢。
許小樂(lè )指出，從深圳開(kāi)始，通過(guò)二手房官方指導價(jià)的方式，引導消費者、銀行理性評估房屋價(jià)值，能夠將房?jì)r(jià)漲幅控制在一定合理區間。春節以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)交易量回落到低位，房?jì)r(jià)上漲勢頭得到遏制。
其四，多國開(kāi)啟加息周期，流動(dòng)性拐點(diǎn)或出現。
近期，巴西、土耳其、俄羅斯先后加息，成為疫情以來(lái)首先進(jìn)入加息周期的經(jīng)濟體。多位經(jīng)濟學(xué)家預測，對全球大多數國家而言，新一輪加息周期或將開(kāi)啟。
知名經(jīng)濟學(xué)家任澤平稍早時(shí)表示：“我們可能正站在流動(dòng)性的周期性拐點(diǎn)上。”他認為，2021年一季度前后，隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇的頂部區間正在到來(lái)，通脹預期抬頭，貨幣政策回歸正?；?，信用政策結構性收緊，將迎來(lái)廣義流動(dòng)性的周期性拐點(diǎn)。
過(guò)去幾十年，全球性貨幣超發(fā)、低利率，導致了股市、房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格大漲。流動(dòng)性拐點(diǎn)一旦出現，或將對樓市帶來(lái)直接影響。
任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬松的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇對3月份以來(lái)的經(jīng)濟復蘇周期貢獻明顯。但是，隨著(zhù)5—6月以來(lái)貨幣政策回歸正?；?、邊際收緊，未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資均面臨回落壓力。(完)
