日前，已有多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的2020年年報顯示，在“三條紅線(xiàn)”新規指引下，房企主動(dòng)降檔。綠地表示，截至今年2月底，順利實(shí)現現金短債比超過(guò)1，“一條紅線(xiàn)”提前轉綠達標；綠城中國堅持非受限短債比達標提至“黃檔”；當代置業(yè)下降一檔“由橙變黃”；金輝全面降負，躋身“零踩線(xiàn)”房企之列。

　　值得注意的是，房企降檔雖行之有效，但從另一方面來(lái)看，市場(chǎng)調控收緊，購房者購房資金遭嚴查，融資渠道緊縮，還債壓力并未降低，房企資金承壓力只增未減。

　　從嚴監管防范灰犀牛

　　2020年下半年，房地產(chǎn)金融政策持續收緊，并從供需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規模，供應端銀行業(yè)金融機構實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩條紅線(xiàn)，需求端房企融資則設置“三條紅線(xiàn)”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

　　究其原因，是涉房金融風(fēng)險在不斷加大。

　　2020年8月，《求是》雜志刊發(fā)文章《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰》提出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年來(lái)，各地區各部門(mén)根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。

　　中國人民銀行黨委書(shū)記、中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清曾多次就房地產(chǎn)金融風(fēng)險問(wèn)題公開(kāi)表態(tài)。2020年11月底，中郭樹(shù)清在《輔導讀本》發(fā)表文章《完善現代金融監管體系》指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，國新辦新聞發(fā)布會(huì )上， 郭樹(shù)清再次指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。很多人買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。

　　CRIC研究員楊科偉表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)金融屬性不斷強化，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險不斷積累，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額多達48.8萬(wàn)億元，占各項貸款余額比重已達到28.8%，房地產(chǎn)相關(guān)貸款(含以房地產(chǎn)作為抵押、擔保)占比更是接近40%。

　　楊科偉介紹，一方面，個(gè)人住房貸款余額快速增長(cháng)，致使居民杠桿率持續攀升，居民債務(wù)風(fēng)險不斷加碼，并有向金融系統傳導的趨勢。截至2020年三季度，全國居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門(mén)、杭州等核心一二線(xiàn)城市居民杠桿率更是超過(guò)80%。與此同時(shí)，全國居民債務(wù)收入比持續提升至55%，居民償債能力明顯減弱。另一方面，房企持續高杠桿、高負債、高周轉運營(yíng)，房企債務(wù)風(fēng)險日漸高企。梳理105家典型房企歷年“三條紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況，不難發(fā)現，2017年-2020年上半年，“三條紅線(xiàn)”觸線(xiàn)房企數量逐年增加，紅檔、橙檔房企數量占比仍接近4成。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線(xiàn)”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。

　　融資調控從渠道轉向總量控制

　　2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，對12家試點(diǎn)房企有息負債規模設置了“三條紅線(xiàn)”，包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

　　依據“三條紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三條紅線(xiàn)”全部命中，有息負債規模則以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。

　　2020年12月底，央行、銀保監會(huì )共同發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩條紅線(xiàn)，銀行業(yè)金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

　　在嚴監管下，房企發(fā)債壓力加大。貝殼研究院發(fā)布監測數據顯示，2月房企發(fā)債規模大幅減少至480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月的3.5%持續擴大。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線(xiàn)”出臺之后，2020年9月至12月已連續四個(gè)月發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模，雖然這一趨勢被2021年首月發(fā)債高峰終止，但2021年房企償債規模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。

　　除發(fā)債外，原房企重要資金來(lái)源的信托也被不斷壓減。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )此前發(fā)布的《2020年4季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數據》顯示，融資類(lèi)信托壓縮接近1萬(wàn)億元。2020年4季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.28萬(wàn)億元，同比2019年4季度末2.70萬(wàn)億元下降15.75%，環(huán)比3季度末2.38萬(wàn)億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

　　居民去杠桿加速房企資金壓力再增

　　房企資金來(lái)源的另一重要渠道，也在嚴控。同策研究院研究員王恒表示，“三條紅線(xiàn)”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企對銷(xiāo)售回款的倚重程度明顯加深。根據國家統計局數據顯示，1至2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金30560億元，同比增長(cháng)51.2%，與2019年相比，年均復合增長(cháng)率為11.69%，在資金來(lái)源當中，定金及預收款和個(gè)人按揭貸款增幅分別為96.3%和63.7%，遠超過(guò)整體增速。同時(shí)，房企資金來(lái)源結構方面，定金及預收款占比從30.07%上升到36.00%，而國內貸款從20.31%下降到17.02%。

　　在此背景下，對個(gè)人購房資金大幅收緊也將進(jìn)一步加深至房企資金壓力。近月來(lái)，金融層面對涉房貸款開(kāi)啟全面“圍堵”態(tài)勢，監管層對銀行經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行史上最嚴的大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。

　　2月末，浙江發(fā)文要求浙江各金融機構對2020年以來(lái)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、消費類(lèi)和經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款以及“凍資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面自查，并于15日前向當地人民銀行、銀保監部門(mén)報送自查和整改報告。

　　據悉，浙江監管機構將把各金融機構房地產(chǎn)信貸政策執行情況作為宏觀(guān)審慎評估、金融機構綜合評價(jià)、監管評級的重要內容，對房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快、占比過(guò)高的金融機構強化政策約束。同時(shí)，嚴格執行審貸標準，強化借款人資格審查。禁止開(kāi)展任何形式的“轉按揭”“加按揭”業(yè)務(wù)。

　　3月16日，廣東首次公布“經(jīng)營(yíng)貸”進(jìn)展，截至公布日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監局轄內(不含深圳)銀行機構已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費貸款2165億元，發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶(hù)。深圳方面，深圳銀保監局透露，已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規貸款。上海方面也表示，目前上海地區135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專(zhuān)項自查工作。

　　值得一提的是，除一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市外，成都、西安等熱門(mén)城市也相繼被監管部門(mén)督導。日前住建部相關(guān)負責人帶隊到成都、西安調研督導，要求管控資金風(fēng)險，建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機制，從源頭上穩定預期。要針對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，及時(shí)采取措施，精準、精細調控，嚴肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機構的違法違規行為，堅決遏制投機炒房。

　　一方面是企業(yè)融資難度加大，另一方面是市場(chǎng)調控程度不斷加深，后市回款預期并不明朗。在此背景下，對迎來(lái)還債潮的眾房企來(lái)說(shuō)，資金鏈充裕將是今年的重要課題。

　　據貝殼研究院數據顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務(wù)規模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規后，新增發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模已成為新常態(tài)。今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

　　丁祖昱也表示，2021年，房企將面臨歷史上最高的債券到期潮。據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(cháng)22.45%，其中境內到期債券同比增長(cháng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(cháng)56.52%到3034.92億元。