“北京的房?jì)r(jià)太貴，比起二手房我更相中買(mǎi)法拍房。”一位在北京打工的張女士向《證券日報》記者介紹道：“法拍房的價(jià)格往往是市場(chǎng)價(jià)的八折，有的地段不好的房子，價(jià)格有時(shí)候會(huì )更低，買(mǎi)法拍房比二手房還要便宜。”
據《證券日報》記者走訪(fǎng)北京法拍房市場(chǎng)發(fā)現，由于法拍房?jì)r(jià)格低于二手房市場(chǎng)價(jià)，所以，法拍房的爭搶更甚于二手房。
瀚海研究院高級數據研究員劉歡向《證券日報》記者表示：“一般情況，法拍房的成交價(jià)是其市場(chǎng)價(jià)70%-80%。近年來(lái)，隨著(zhù)存量房體量的增大，法拍房勢如破竹，越來(lái)越多的購房者開(kāi)始關(guān)注、參與法拍房的競拍。”
法拍房低價(jià)勝出二手房
法拍房具有天然低價(jià)優(yōu)勢，吸引越來(lái)越多的購房者關(guān)注。在一些購房者眼中買(mǎi)法拍房撿漏如同買(mǎi)盲盒。
“法拍房起拍價(jià)一般按照評估價(jià)或者評估價(jià)的80%拍賣(mài)，一拍流拍后，二拍會(huì )在一拍基礎上打八折繼續拍，有些上拍房源的房?jì)r(jià)甚至能腰斬，為購房者節約了幾十萬(wàn)元、幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的購房成本。”劉歡介紹稱(chēng)，以昌平區東方普羅旺斯一處別墅為例，成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差高達5183萬(wàn)元，是市場(chǎng)價(jià)的四八折。
劉歡向記者表示：“法拍房是司法拍賣(mài)的處置的房屋，起拍價(jià)格比較低，位置好，交易的費用少，總成本要比市場(chǎng)上的二手房省很多，同樣，法拍房也可以和商品房一樣辦理銀行的按揭貸款，不過(guò)，貸款利率略高。”
在瀚海法拍網(wǎng)上，《證券日報》記者看到，法拍房起拍價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有著(zhù)不同幅度的折扣，其中，西城格調大廈一間115.93平方米的房子，由于法拍的關(guān)系，從500萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格降至了280萬(wàn)元的起拍價(jià)。同在西城區新街口處的一個(gè)13.33平方米的市場(chǎng)價(jià)為140萬(wàn)元的房子起拍價(jià)只有60萬(wàn)元。
對此，劉歡向記者表示：“起拍價(jià)并不是最后競拍價(jià)格，所以法拍房的最后價(jià)格還需要看競拍結果顯示。”
據介紹，標的物網(wǎng)絡(luò )司法變賣(mài)期為60天，如有競買(mǎi)人在60天內變賣(mài)期中的任一時(shí)間出價(jià)，則變賣(mài)自動(dòng)進(jìn)入到24小時(shí)競價(jià)倒計時(shí);24小時(shí)競價(jià)周期內，其他變賣(mài)報名用戶(hù)可加價(jià)參與競買(mǎi)，競價(jià)結束前5分鐘內如有人出價(jià)，則系統自動(dòng)向后延時(shí)5分鐘(循環(huán)往復至最后5分鐘內無(wú)人出價(jià))。
據瀚海研究院統計數據顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽4824套，新房住宅網(wǎng)簽1434套。法拍房方面，共計掛牌房源78套(撤拍5套)，總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價(jià)2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計219人參拍，出價(jià)1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。
瀚海法拍網(wǎng)顯示，3月17日-3月19日連續三日成交率達100%。其中，朝陽(yáng)區雙瓏原著(zhù)成交價(jià)最高，3543萬(wàn)元，大興區保利茉莉公館熱度最高，20人爭搶一套法拍房。
豪宅法拍房受熱捧
“3月初也曾有法拍房被熱捧的情形出現，中央別墅區澳景園標的參拍人數最多，有19個(gè)人競拍這一套法拍房;而昌平區碧水莊園數套豪宅標的則創(chuàng )下來(lái)3月初單周成交價(jià)最高、差價(jià)最大、折扣最低的交易紀錄。”劉歡如是說(shuō)。
在業(yè)內人士看來(lái)，法拍房市場(chǎng)從來(lái)不缺故事和談資。
從1元起拍的法拍房，到明星千萬(wàn)元豪宅，都會(huì )引來(lái)眾人圍觀(guān)。天通苑中苑54號樓1元起拍的法拍房，有81227人圍觀(guān)，38人競拍，超100次出價(jià)，最終以568萬(wàn)元成交，低于市場(chǎng)價(jià)57萬(wàn)元。成龍東直門(mén)內大街NAGA上院兩套豪宅剛一上拍就霸榜微博熱搜。
劉歡介紹，法拍房備受投資者喜歡的一點(diǎn)是市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)低價(jià)好房是二手房市場(chǎng)上鮮見(jiàn)的，如孤版豪宅、海淀六小強優(yōu)質(zhì)學(xué)區房等，在二手房市場(chǎng)都買(mǎi)不到。
以賈躍亭豪宅拍賣(mài)為例，就引起萬(wàn)人圍觀(guān)。以位于朝陽(yáng)區泛海國際的一套住宅為例，該豪宅的市值為2450萬(wàn)元，起拍價(jià)為1545萬(wàn)元，最后該豪宅以2420萬(wàn)元的價(jià)格成交，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元，溢價(jià)率56.6%。這次拍賣(mài)有16人報名，78636人次圍觀(guān)。據了解，本次拍賣(mài)房產(chǎn)與小區內評估價(jià)為47萬(wàn)元的車(chē)位一同合并拍賣(mài)。
吃“餡餅”要謹防“陷阱”
事實(shí)上，在法拍過(guò)程中，法拍房實(shí)際上是屬于銀行，并以信托拍賣(mài)的形式在當地法院進(jìn)行的。因此，購房者很難直接了解到法拍房的全部信息，如產(chǎn)權問(wèn)題、落戶(hù)問(wèn)題、房屋占用問(wèn)題、稅費問(wèn)題等，同時(shí)，法拍房手續辦理相對復雜，很多購房者因不熟悉流程操作，而產(chǎn)生經(jīng)濟損失。
“雖然有很多人想買(mǎi)法拍房，但也要擦亮眼睛。要調查清楚法拍房是否有人居住，如果有人，后期騰房怎么辦?還要注意房屋的產(chǎn)權是否清晰，能否順利過(guò)戶(hù)，房屋內部情況如何等問(wèn)題。”有業(yè)內人士對《證券日報》記者表示，一般的購房者沒(méi)有購買(mǎi)法拍房的經(jīng)驗，需要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士或機構，規避潛在的各項風(fēng)險。正因此，一些購房者開(kāi)始通過(guò)比較信任的法拍網(wǎng)站選擇法拍房。
上述業(yè)內人士向《證券日報》記者同時(shí)表示，完善法拍房市場(chǎng)，應進(jìn)一步規范各方行為。“一方面，競買(mǎi)人應該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風(fēng)險;另一方面，房產(chǎn)監管等有關(guān)職能部門(mén)應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場(chǎng)環(huán)境。”
法拍房漏洞被堵
“隨著(zhù)多地限購政策出臺后，法拍房一度成為炒房者的最新目標。”據知情人士向《證券日報》記者透露：“由于部分法拍房?jì)r(jià)格低于二手房，并且法拍房在多數城市不受限購政策的影響，所以，有一些炒房者開(kāi)始大量購買(mǎi)法拍房，此后轉手以二手房的市場(chǎng)價(jià)格抬價(jià)出售。已經(jīng)有很多炒房者因此賺了一大筆。”
不過(guò)，在法拍房被熱捧的同時(shí)，也引起了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。針對法拍房市場(chǎng)過(guò)熱，近期全國多個(gè)城市陸續出臺政策，將法拍房列入限購范圍。
據了解，繼2017年北京法拍房實(shí)施“限購”之后，2021年初，上海法拍房也被列入“限購”范圍。
1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買(mǎi)法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。
據了解，位于上海市靜安區曲沃路的一套法拍房是上海法拍房納入限購的首套房源，該法拍房將于3月8日10時(shí)拍賣(mài)，起拍價(jià)為286.5萬(wàn)元人民幣，醒目位置標有黃色字體“限購”。
此外，進(jìn)入公拍網(wǎng)還會(huì )彈出提醒稱(chēng)：上海法院司法拍賣(mài)的上海市商品住房已納入限購政策范圍。競買(mǎi)人參與競買(mǎi)的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時(shí)可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線(xiàn)具體咨詢(xún)限購政策。拍賣(mài)成交確認后，因買(mǎi)受人在本市無(wú)購房資格的，將依法承擔悔拍等法律成果。
繼上海限購法拍房后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內。
據了解，新政出臺前，杭州法拍房市場(chǎng)非?？駸?，大多數房源以高溢價(jià)成交。但在新政出臺后，杭州法拍房市場(chǎng)明顯降溫，甚至出現流拍和低于評估價(jià)成交的情況。
一位居住在杭州市的居民向《證券日報》記者表示：“之前法拍房不限購的時(shí)候，學(xué)區房非常搶手，但在法拍房限購后，參與競拍的人就少了，而且成交價(jià)也趨于理性。”
3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，從《通知》內容來(lái)看，“法拍房”被納入限購及限售行列。
在業(yè)內人士看來(lái)，法拍房被列入“限購”行列代表著(zhù)購房政策開(kāi)始查缺補漏，而法拍房無(wú)疑正是被漏掉的一環(huán)。對此，有業(yè)內人士表示，法拍房被納入“限購”行列將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規范。 （記者 矯 月）
