一道教育新政，讓上海學(xué)區房向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜。
中證君從多名中介處了解到，近一周以來(lái)，上海學(xué)區房市場(chǎng)情緒有所降溫，客戶(hù)明顯變少，帶看量和成交量均下滑，但掛牌價(jià)整體沒(méi)有變化。
業(yè)內人士認為，新政未來(lái)可能有效降低部分區域學(xué)區房過(guò)熱的情況，但不大可能出現猛跌的現象，而是會(huì )慢慢走向價(jià)值回歸。
買(mǎi)賣(mài)方進(jìn)入博弈階段
3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。根據新政，上海的所有重點(diǎn)高中都要拿出一大部分招生名額，按照各區的中考人數比例，分配到各區。通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，再“菜”的初中，只要成績(jì)好，就有機會(huì )上好高中。
受此消息影響，網(wǎng)傳上海知名雙學(xué)位小區梅園開(kāi)始暴跌，有網(wǎng)友稱(chēng)新政公布前房產(chǎn)評估430萬(wàn)，新政后房?jì)r(jià)變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)。
中證君搜索發(fā)現，新政后梅園小區的確有個(gè)別房源降價(jià)。例如梅園三街坊一套50.58平方米的2室1廳房，于去年11月30日掛牌。新政發(fā)布后，鏈家、太平洋房屋紛紛修改房源報價(jià)，從新政前(3月12日)的840萬(wàn)最終降至800萬(wàn)，幅度近5%。若是從3月初最高點(diǎn)的900萬(wàn)元計算，降幅超10%。
負責梅園二街坊一套33.63平方米房源(1室1廳，單價(jià)為21.35萬(wàn)/平)的中介王雪(化名)告訴中證君，該房源之前掛牌價(jià)為725萬(wàn)元，新政出臺后業(yè)主降價(jià)7萬(wàn)元至718萬(wàn)元，小區類(lèi)似戶(hù)型年前成交都是在740萬(wàn)-750萬(wàn)元。數據顯示，該房源于2月4日掛牌，近7日該房源共帶看4次(總帶看16次)，目前已有兩人出價(jià)。
不過(guò)，降價(jià)或許只是個(gè)別現象。“新政以來(lái)，梅園學(xué)區房暫時(shí)還沒(méi)有出現價(jià)格整體下降的情況。”王雪說(shuō)。
一名負責浦東片區的中介李磊(化名)亦告訴中證君，“我這邊的學(xué)區房掛牌價(jià)沒(méi)有太大變化，也沒(méi)怎么降價(jià)，就是不漲了。過(guò)完年后基本上就沒(méi)有客戶(hù)來(lái)看學(xué)區房了，現在更少，沒(méi)有什么人買(mǎi)，大家都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，以后炒作學(xué)區房肯定不香了!”
另一大學(xué)區房聚集地徐匯區的情況也大致相同。徐匯區一房地產(chǎn)中介負責人張璇稱(chēng)，目前她負責的學(xué)區房掛牌價(jià)沒(méi)有變化，但明顯客戶(hù)少了，都是房東來(lái)咨詢(xún)新政的影響有多大，“房東一般要等到?jīng)]啥客戶(hù)看房子，自己急了，才會(huì )愿意降價(jià)。”
對此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認為，“價(jià)格沒(méi)有變化是因為市場(chǎng)成交不多，已經(jīng)掛牌出來(lái)的業(yè)主可能也不急著(zhù)賣(mài)，現在買(mǎi)方和賣(mài)方處于博弈階段。不過(guò)，市場(chǎng)對于學(xué)區房預期已經(jīng)下降，接下來(lái)學(xué)區房應該會(huì )進(jìn)入回歸本身應有價(jià)值的過(guò)程。”
告別“瘋漲”回歸理性
2020年是上海學(xué)區房漲幅較大的一年，熱度爆棚。
易居研究院挑選了上海大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個(gè)學(xué)區相對熱的區域塊進(jìn)行分析。數據顯示，2019年這三個(gè)區域的價(jià)格比較穩定。而到了2020年，尤其是二季度開(kāi)始，這三個(gè)區域的價(jià)格明顯上漲，出現了學(xué)區炒作、一房難求、房?jì)r(jià)哄抬、預期不穩等亂象。
根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米。易居研究院表示，此類(lèi)房漲幅明顯偏大，說(shuō)明價(jià)格虛高。若后續價(jià)格下跌，則容易給購房者帶來(lái)各類(lèi)風(fēng)險。
2021年1月，上海學(xué)區房市場(chǎng)熱度依舊不減。中證君此前了解到，1月中下旬，上海多個(gè)區域的學(xué)區房已經(jīng)觸達天價(jià)。例如，去年12月中旬，徐匯區某小區成交一套30來(lái)平方米的雙學(xué)區房，價(jià)格410萬(wàn)元。2021年1月，同一區域同樣面積的房子，價(jià)格又漲了80多萬(wàn)元，房東掛牌505萬(wàn)元，最后498萬(wàn)元成交，一月之間漲幅超過(guò)20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，新政出臺后有助于在一定程度上弱化學(xué)區房的屬性、遏制學(xué)區房的熱度，或帶來(lái)格局上的變化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)亦認為，此次上海教改新政，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類(lèi)學(xué)校后續都可以享受更公平的招考機會(huì )，自然使得“哄搶好學(xué)區”的現象減少，進(jìn)而促進(jìn)過(guò)熱的小學(xué)和初中學(xué)區房降溫，從而促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
