盡管監管?chē)揽?，部分信貸資金還是在“經(jīng)營(yíng)貸”“消費貸”的掩護下違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近期，多個(gè)打著(zhù)銀行下屬貸款機構旗號，實(shí)為貸款中介公司的客服人員，通過(guò)電話(huà)等方式推銷(xiāo)貸款產(chǎn)品引起《證券日報》記者的注意，記者就此展開(kāi)調查。
地方銀保監局發(fā)布風(fēng)險提示
廣東銀保監局日前發(fā)布關(guān)于防范“貸款中介”誘導購房者違規套取貸款的風(fēng)險提示稱(chēng)，近期，廣東銀保監局接到群眾舉報，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過(guò)短信、電話(huà)等方式，以 “利率低”“時(shí)限長(cháng)”“放款快”等理由誘導購房者，推銷(xiāo)通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”“消費貸”等方式從銀行套取的資金，讓貸款“曲線(xiàn)”流入樓市，并從中謀取高額中介服務(wù)費用，甚至非法套取和不當使用個(gè)人信息等，侵害了消費者合法權益。
據悉，在已發(fā)現的違規行為中，有部分的貸款出現了房地產(chǎn)中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規的操作方式包括通過(guò)中介機構過(guò)橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過(guò)轉手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購房首付款等。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對《證券日報》記者表示，部分所謂“貸款中介”，提供的其實(shí)是違法違規服務(wù)，通過(guò)虛假材料讓購房者違規套取貸款，甚至有些中介還打著(zhù)“零首付”的幌子來(lái)吸引購房人。同時(shí)，部分金融機構則存在審核不嚴的情況，導致不法“貸款中介”擁有生存土壤。
“‘貸款中介’誘導購房者違規套取貸款這種現象已經(jīng)出現很久，也由此引發(fā)了不少糾紛，令一些購房人悔不當初。這類(lèi)事件的發(fā)生往往離不開(kāi)銀行和中介的配合，利用銀行對中小企業(yè)等群體的特殊優(yōu)惠貸款政策，使用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸與按揭貸款之間的利息差額誘使購房人鋌而走險，而中介機構趁機從中賺取不法利益。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
王玉臣舉例稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。這種貸款是支持中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的普惠性貸款，更是被明令禁止流入樓市的。而現實(shí)生活中，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市并不少見(jiàn)。尤其是當經(jīng)營(yíng)貸利息低于按揭貸款的時(shí)候，在一些中介機構的誘導下，部分購房者利用新設公司或者購買(mǎi)的公司騙取經(jīng)營(yíng)貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房屋抵押貸款償還之前的過(guò)橋借貸。
廣東銀保監局提醒，要選擇銀行業(yè)金融機構和正規渠道獲取金融服務(wù)，警惕“貸款中介”誘導購房者違規套取貸款。
“貸款中介”密集電話(huà)推銷(xiāo)
“您好，我們是**銀行下屬貸款機構，查詢(xún)到您最近申請了一筆信用貸款，請問(wèn)還有資金需求嗎?利率低至**的貸款考不考慮?”
據《證券日報》記者了解，這類(lèi)打著(zhù)銀行旗號的推銷(xiāo)方式是貸款中介公司的統一話(huà)術(shù)。此類(lèi)公司會(huì )根據客戶(hù)需求出具貸款方案，批貸后則收取貸款金額1%-5%不等的服務(wù)費。
事實(shí)上，針對個(gè)人信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現象，記者曾暗訪(fǎng)過(guò)多家貸款中介公司。彼時(shí)，多個(gè)公司可提供“一條龍”服務(wù)。比如，沒(méi)有公司，貸款中介幫助注冊;有公司沒(méi)流水，貸款中介幫助找合作公司，添加流水、上下游合同以及繳稅等;有正規公司，名下沒(méi)有可抵押的房產(chǎn)，貸款中介可幫助墊資，待購房手續完成后再協(xié)助辦理經(jīng)營(yíng)貸;沒(méi)有公司、沒(méi)有房產(chǎn)，但是有五險一金，貸款中介可以幫助辦理多個(gè)消費貸來(lái)湊資金。
《證券日報》記者日前以需要資金周轉為由咨詢(xún)了幾家貸款中介公司。受監管?chē)啦榈仍蛴绊?，部分貸款中介的“口風(fēng)”有所收緊。某貸款咨詢(xún)服務(wù)公司的工作人員表示：“經(jīng)營(yíng)貸肯定是應該面向經(jīng)營(yíng)，貸款年利率是3.65%?，F在查得這么嚴，我什么都不方便說(shuō)，您需要的話(huà)來(lái)我們公司見(jiàn)面詳談。”
當記者明確表示資金周轉是用于買(mǎi)房時(shí)，上述工作人員表示：“您來(lái)我們公司吧，我也怕是暗訪(fǎng)。”該人員告訴記者，其所在公司收取的服務(wù)費為貸款金額的2%，根據貸款的難易程度有一定的浮動(dòng)空間。關(guān)于“難易程度”的解釋?zhuān)撊藛T稱(chēng)：“像您這樣貸款不是用于經(jīng)營(yíng)的就叫有難度。”
在另一家貸款中介公司，工作人員告訴《證券日報》記者，他們提供的經(jīng)營(yíng)貸年化利率為3.85%左右，貸款年限一般5年-10年，最長(cháng)不超過(guò)20年，還款方式選擇等額本息和先息后本都可以，貸款金額100萬(wàn)元以上要有實(shí)際的公司。
不過(guò)，當記者表示名下的公司沒(méi)有流水也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，這位工作人員表示：“公司可以包裝，我們找合作公司添加股東、流水、上下游合同等手續，一周就可以操作完成，收費大概是8000元左右。此外，還有貸款金額1%的資料費，3000元的公證費以及幾百元的下戶(hù)費。”
而對于記者詢(xún)問(wèn)“是否可以購房”以及“是否有風(fēng)險”等問(wèn)題，上述工作人員表示：“沒(méi)有任何問(wèn)題，都是正規手續，銀行過(guò)審的，已經(jīng)做了很多年。”
針對部分貸款者為何選擇接受“推銷(xiāo)”，《證券日報》記者采訪(fǎng)了幾位購房者。家住朝陽(yáng)區的王先生告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸的年利率在4%以下，而目前按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，對于動(dòng)輒幾百萬(wàn)元、甚至上千萬(wàn)元的資金需求來(lái)說(shuō)，利率不同導致的利息差距不是個(gè)小數目。
家住海淀的杜女士告訴記者，她最近在看學(xué)區房，對于比較火的學(xué)區或者戶(hù)型，如果是全款支付會(huì )比較有競爭力，而且相對好談價(jià)格，這時(shí)候辦理經(jīng)營(yíng)貸能多一個(gè)選擇。
那么購房者這么做將面臨哪些風(fēng)險?張波告訴記者，貸款合同中都會(huì )明確相應資金的使用范圍，并且會(huì )明確不得將資金用于購房和股票市場(chǎng)。一旦被查實(shí)就會(huì )要求提前還貸，并承擔相應的法律后果。對于購房者來(lái)說(shuō)，接受這類(lèi)“推銷(xiāo)”這無(wú)疑是個(gè)“不定時(shí)炸彈”，而中介機構雖然也會(huì )被追責，但真正受到較大損失的可能還是購房者。
銀行對房貸審核趨嚴
為何消費貸、經(jīng)營(yíng)貸會(huì )流入樓市?這會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?張波表示，房地產(chǎn)貸款占整體貸款的比例高，對于金融系統風(fēng)險的影響非常明顯，而消費貸和經(jīng)營(yíng)貸等非房地產(chǎn)貸款如果持續流入樓市，會(huì )導致實(shí)際貸款資金大比例流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。一方面不利于房地產(chǎn)調控，讓部分調控手段失效;另一方面也不利于經(jīng)濟有序發(fā)展，尤其是實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。
王玉臣表示，不少購房者選擇消費貸、經(jīng)營(yíng)貸購房，純屬投機行為，無(wú)形中擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。對于金融市場(chǎng)而言，也擾亂了金融管理，經(jīng)營(yíng)貸的設立是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，若消費貸、經(jīng)營(yíng)貸違規使用時(shí)有發(fā)生，可能會(huì )侵犯到其他真正需要貸款資源的中小企業(yè)。
“今年一季度，針對房貸的‘兩條紅線(xiàn)’出臺，熱點(diǎn)城市房貸發(fā)放的審核力度加強，在規范房貸發(fā)放流程的同時(shí)，從金融側對市場(chǎng)形成有效調控，在此基礎上，預計房地產(chǎn)貸款會(huì )保持一定的低增速水平，以促進(jìn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。”張波說(shuō)。
據記者了解，目前多地對于經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規流入房地產(chǎn)的檢查工作正在有序推進(jìn)，對于銀行自查發(fā)現的問(wèn)題，監管部門(mén)已要求限期整改，銀行內部也采取了更為嚴格的審核標準，防范違規使用資金的現象。
