近日，“燕郊有房本就能落戶(hù)”的消息讓沉寂許久的環(huán)京樓市話(huà)題陡然提升。中國證券報記者深入調研發(fā)現，以北三縣為代表的環(huán)京樓市，自2017年限購以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，依然有相對可觀(guān)的成交。不少新房開(kāi)發(fā)商及二手房業(yè)主通過(guò)與沒(méi)有購房資質(zhì)的購房者草簽合同，提前實(shí)現了銷(xiāo)售。而隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，購房者出于各種原因違約的情況頻頻出現，環(huán)京樓市風(fēng)險整體較高。
買(mǎi)漲不買(mǎi)跌
“房地產(chǎn)市場(chǎng)都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。2017年以來(lái)，環(huán)京房?jì)r(jià)持續下跌，很多人的房子還沒(méi)有到手就賠了一半，于是想到了違約。”一位從事環(huán)京房地產(chǎn)銷(xiāo)售多年的中介王明(化名)對中國證券報記者表示，“環(huán)京熱點(diǎn)地區剛限購的時(shí)候，很多人都想盡辦法辦資質(zhì)，草簽合同買(mǎi)房子。此后很多人卻想把之前買(mǎi)的房子違約了。”
據王明介紹，2017年是環(huán)京發(fā)布樓市限購最嚴厲的年份。此后，環(huán)京樓市成交并非進(jìn)入了絕對冰點(diǎn)。由于距離北京較近，很多在北京買(mǎi)不起房子的剛需客戶(hù)，被開(kāi)發(fā)商或者二手中介營(yíng)銷(xiāo)后，依然通過(guò)各種手段，實(shí)現了環(huán)京樓市的購置。
購房者李紅(化名)對中國證券報記者表示，開(kāi)發(fā)商和中介的說(shuō)辭都差不多，都說(shuō)限購不會(huì )持續很久。相比其他一線(xiàn)城市周?chē)姆績(jì)r(jià)，環(huán)京樓市依然是被低估的。被銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)后，李紅開(kāi)始在環(huán)京到處看房。彼時(shí)她認為，雖然商住房比住宅便宜不少，且很多地區不限購，但還是住宅買(mǎi)起來(lái)比較踏實(shí)，且容易升值、保值。于是，在樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的游說(shuō)下，沒(méi)有購房資質(zhì)的李紅與廊坊地區某新樓盤(pán)簽訂了草簽合同。
“我和開(kāi)發(fā)商都知道這是違規銷(xiāo)售，但是不違規就不能買(mǎi)。”李紅指出，“當時(shí)還很高興，以為撿了大便宜。周?chē)娜硕假I(mǎi)不了，我卻通過(guò)簽訂草簽合同，提前鎖定了房源。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，可以幫忙找機構攢資質(zhì)，我自己也可以找機構繳納社保攢資質(zhì)。只要社保年限夠了，房子就能過(guò)戶(hù)。”
“但是我沒(méi)想到房子跌了這么多。”李紅對中國證券報記者表示，“我之前買(mǎi)的時(shí)候，已經(jīng)有所回落，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，現在這個(gè)樓盤(pán)周?chē)址?，最高的每平方米也?.7萬(wàn)元左右。資質(zhì)還沒(méi)攢夠，就跌了一半。一起買(mǎi)房的人有的希望全額退款，因為涉及違規銷(xiāo)售。草簽合同上寫(xiě)的是如果不要這房子了，需要賠償總房款的20%。我覺(jué)得不管是全款退還是賠償20%退，都比以之前的價(jià)格買(mǎi)了合適。”
違約頻頻出現
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中國證券報記者表示，限購地區這類(lèi)糾紛非常多。從源頭上講，與不具備購房資質(zhì)的購房者簽訂草簽合同，進(jìn)行銷(xiāo)售屬于違法銷(xiāo)售。限購本身就是不允許不具備購房資格的人買(mǎi)房。但是，草簽合同本身是受法律保護的，這種合同也是有效的。其實(shí)，嚴格從法律上來(lái)說(shuō)，不存在所謂草簽或正式的，只要簽署了合同，對雙方就有約束力。如果買(mǎi)房人違約，就要受到草簽合同的約束。
“我們最近幾年遇到這類(lèi)糾紛非常多。在民事上，開(kāi)發(fā)商是受保護的，因為開(kāi)發(fā)商往往會(huì )在協(xié)議里約定相關(guān)責任由購房人承擔。但是在行政管理上，開(kāi)發(fā)商這種銷(xiāo)售是違法的。雙方都有責任，但是關(guān)鍵責任在開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )采用一些方式誘使購房人放心大膽地去買(mǎi)，有若干套的話(huà)術(shù)和銷(xiāo)售策略。”王玉臣指出，“我們遇到的退房案件主要針對開(kāi)發(fā)商的違法行為，通過(guò)一些法律手段施壓退房。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，這些糾紛大部分原因都是在市場(chǎng)明顯上漲過(guò)程中，地方政府出臺限購政策，而購房者為了投資，在明知自己沒(méi)有購房資格的情況下，與開(kāi)發(fā)商簽約。這本身就屬于高風(fēng)險行為，不值得鼓勵。在房?jì)r(jià)下跌后又開(kāi)始要求解約，核心還是炒房思想，這個(gè)過(guò)程必然有所損失。所以還是建議購房者量力而行，不違反政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，需要購房者清醒認識到一點(diǎn)，如果后續購房政策變動(dòng)，合同要違約，無(wú)論是房企要去維權還是業(yè)主要去維權，可能很多部門(mén)都不會(huì )接手，換句話(huà)說(shuō)，吃虧的還是自己，尤其是在購房者明知自身不符合購房資質(zhì)的情況下。
陷入兩難境地
以燕郊地區為例，疫情期間，不少購房者在社交平臺指出，由于買(mǎi)到了頂部，銀行貸款比例較高。房?jì)r(jià)腰斬后，房屋目前的價(jià)值接近甚至低于銀行貸款。只要有買(mǎi)家肯接盤(pán)，繼續還貸款，就白送房屋。
多位熟悉燕郊市場(chǎng)的資深房產(chǎn)中介人士指出，燕郊此次放開(kāi)購房落戶(hù)，很大程度上是為了化解前期高貸款炒房客“套牢”引發(fā)的風(fēng)險。很多人確實(shí)有在燕郊落戶(hù)居住的真實(shí)需求，這些人落戶(hù)后，存在可能“抄底”再買(mǎi)一套。這樣看來(lái)，燕郊二手房成交量可能會(huì )放大。但從目前看，燕郊樓市限購并未放開(kāi)，很多人通過(guò)購買(mǎi)不限購的商住房，滿(mǎn)足了住房需求。但商住房是不能落戶(hù)的，前期擁有能落戶(hù)房源的人占比有限。
“對于還沒(méi)有過(guò)戶(hù)、只是簽訂了草簽合同的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，目前這個(gè)節點(diǎn)比較尷尬。”環(huán)京樓盤(pán)某中介人士宋茜(化名)對中國證券報記者表示，“相比前期高點(diǎn)，高價(jià)位買(mǎi)房者還沒(méi)過(guò)戶(hù)就已經(jīng)浮虧，很多人想違約止損。隨著(zhù)落戶(hù)等政策放開(kāi)，房?jì)r(jià)有可能會(huì )起底回升。違約的人手里沒(méi)有房子了，結果就只能認賠出局。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦出現糾紛，開(kāi)發(fā)商違規銷(xiāo)售就會(huì )被公開(kāi)，可能會(huì )引發(fā)相應的查處。清退后的房源大概率賣(mài)不到之前的價(jià)格，利潤也會(huì )受到損失。”
