最近一段時(shí)間，天津、鄭州、青島等多個(gè)城市出臺新政要求2021年土地供應“兩集中”。專(zhuān)家認為“兩集中”政策或將有助于熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫。

　　事實(shí)上，除了杭州等熱點(diǎn)城市之外，大部分城市2月土地市場(chǎng)表現欠佳。數據顯示，全國300個(gè)城市新推出土地面積、當月成交面積均出現下滑。專(zhuān)家認為，應以適當長(cháng)期的視角看待土地供需數據，單月數據可能不完全反映實(shí)際市場(chǎng)情況。

　　供需下降一線(xiàn)城市幅度較大

　　各線(xiàn)城市土地供給面積在2月出現環(huán)、同比下滑。中國指數研究院數據顯示，2021年2月，全國300個(gè)城市新推出土地1658宗，合計總面積為6305萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%，同比減少10%。其中，住宅類(lèi)用地面積1965萬(wàn)平方米(約為總面積的31%)，環(huán)比減少40%，同比減少15%。

　　一線(xiàn)城市2月新增土地供應面積環(huán)、同比減少最多。數據顯示，一線(xiàn)城市新增土地供應面積為163萬(wàn)平方米，環(huán)比減少74%、同比減少34%。其中，廣州新增土地供應面積80萬(wàn)平方米，為一線(xiàn)城市中最多，其次是上海的62萬(wàn)平方米。在新增住宅用地供應方面，上海為一線(xiàn)城市中最多，達到21萬(wàn)平方米，其次是廣州的11萬(wàn)平方米。

　　二線(xiàn)城市新增土地供應面積為2198萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26%、同比減少23%。三線(xiàn)城市新增土地供應面積為3944萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31%、同比減少0.003%。值得注意的是，2月濟南、天津等城市新增土地供應面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。其中，濟南2月新增土地供應面積高達204萬(wàn)平方米。

　　各線(xiàn)城市土地成交面積在2月亦出現環(huán)、同比下滑。中國指數研究院數據顯示，2021年2月，全國300個(gè)城市共成交土地1279宗，成交土地面積為4967萬(wàn)平方米，環(huán)比減少35%、同比減少19%。其中，住宅類(lèi)用地成交面積1805萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26%、同比增加8%。

　　一線(xiàn)城市2月土地成交面積為281萬(wàn)平方米，環(huán)比減少44%，為各能級城市中環(huán)比下滑幅度最大;二線(xiàn)城市2月土地成交面積為1572萬(wàn)平方米，同比減少24%，為各能級城市中同比下滑幅度最大。在住宅類(lèi)用地成交方面，上海成交面積74萬(wàn)平方米，為一線(xiàn)城市中最多，其次是廣州的26萬(wàn)平方米。二線(xiàn)城市中，武漢、長(cháng)沙表現突出，住宅類(lèi)用地成交面積分別達到了70萬(wàn)平方米、67萬(wàn)平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，供應面積、成交面積雖然代表著(zhù)土地市場(chǎng)的活躍度，但是不應該完全孤立地看待每個(gè)月的數據。比如，1月推出的土地直到2月才成交，造成1月供應面積遠高于成交面積或者2月成交面積遠高于供應面積。所以，以一個(gè)相對長(cháng)的周期來(lái)研究土地供需數據，更具有價(jià)值。當然，每個(gè)月的土地供需數據也能夠提供市場(chǎng)基本面，為未來(lái)走勢提供判斷依據。

　　出讓金下滑

　　樓面價(jià)上漲

　　隨著(zhù)土地成交量的減少，土地出讓金額也下滑。中國指數研究院數據顯示，2月全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2807億元，環(huán)比減少25%。其中，住宅類(lèi)用地出讓金額為2372億元，環(huán)比減少18%、同比增加13%。

　　一線(xiàn)城市2月土地出讓金額為777億元，環(huán)比增加4%、同比下降20%。其中，上海土地出讓金額為433.7億元，位居全國之首;其次是廣州170.5億元，北京136.9億元。深圳2月土地出讓金額為36.2億元，排在全國第十六位。

　　二線(xiàn)城市2月土地出讓金額1133億元，環(huán)比減少36%、同比增加36%。三線(xiàn)城市2月土地出讓金額897億元，環(huán)比減少25%、同比增加23%。值得一提的是，杭州2月土地出讓金額同比增加266%，達到134.4億元，排在全國第四位。福州、南京、長(cháng)沙2月土地出讓金額分別為122.4億元、100.5億元、86.4億元，排在全國第五、六、七位。

　　成交樓面均價(jià)環(huán)比略漲，同比漲幅較大。2月全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為每平方米2937元，環(huán)比增加8%，同比增加37%。其中，住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為每平方米5719元，環(huán)比增加4%、同比增加5%。

　　一線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)為每平方米12826元，環(huán)比增加99%、同比增加21%。其中，上海成交樓面均價(jià)為每平方米16041元，位于一線(xiàn)城市之首，其次是北京每平方米11580元。值得注意的是，住宅類(lèi)用地成交樓面價(jià)遠高于土地成交樓面均價(jià)。比如，北京住宅類(lèi)用地成交樓面價(jià)高達每平方米25782元，上海和廣州分別為每平方米24053元、每平方米19372元。

　　二線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)為每平方米3630元，環(huán)比減少5%、同比增加83%。三線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)為每平方米1538元，環(huán)比增加1%、同比增加42%。值得一提的是，大連2月成交樓面均價(jià)高達每平方米8052元，超過(guò)杭州(每平方米6109元)、南京(每平方米5646元)。在住宅類(lèi)用地方面，南京成交樓面價(jià)為每平方米18857元，杭州成交樓面價(jià)為每平方米18554元，大連成交樓面價(jià)為每平方米10086元。

　　貝殼研究院認為，2月上海等城市出讓城市核心區優(yōu)質(zhì)住宅地塊，導致住宅類(lèi)用地成交樓面價(jià)上漲，但是隨著(zhù)重點(diǎn)城市住宅類(lèi)用地供應量減少，樓面價(jià)同比增速將放緩。比如，2月7日上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊成功出讓?zhuān)罱K由招商蛇口以總價(jià)56.66億元摘得，成交樓面價(jià)高達每平方米92648元。該地塊地理位置優(yōu)越，是虹口區中心位置，其東側一街之隔即為虹口區政府，西側為華東師范大學(xué)第一附屬中學(xué)，周邊商業(yè)配套成熟，交通便利，距周家嘴路直線(xiàn)距離約600米。

　　從溢價(jià)率角度來(lái)看，三線(xiàn)城市2月出讓土地平均溢價(jià)率最高，為22%;二線(xiàn)城市、一線(xiàn)城市分別為18%、11%。業(yè)內人士指出，限價(jià)政策導致一線(xiàn)城市土地溢價(jià)率普遍不高。

　　權益金額占比上升

　　房企青睞三大城市群

　　土地市場(chǎng)的基本面也反映在房企的拿地概況中，50家代表房企拿地總額同比下降4.0%。中國指數研究院認為，受新年影響，房企2月拿地規模通常有所下降。但是部分現金流較穩定，房企拿地態(tài)度依舊保持積極，如萬(wàn)科、招商蛇口、綠城等，1~2月拿地同比均增長(cháng)顯著(zhù);濱江集團、榮盛發(fā)展等房企為加速規?；l(fā)展，拿地力度不減，1~2月拿地金額分別達到120億元、48億元。

　　值得注意的是，房企招拍掛拿地權益金額占比有所上升。1~2月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長(cháng)近10個(gè)百分點(diǎn)。其中排名前10房企和排名11~30的房企權益金額占比均出現顯著(zhù)上升，分別上升12.8和13.9個(gè)百分點(diǎn)。中國指數研究院分析認為，企業(yè)獨立拿地，可以保持更多利潤空間。

　　從布局區域來(lái)看，長(cháng)三角地區是房企拿地的重點(diǎn)區域，其次是粵港澳大灣區、成渝城市群。1~2月，50家代表房企拿地面積前10城市中，長(cháng)三角城市占5席，其中杭州和南京繼續保持在第一和第三位。綠城中國1~2月在長(cháng)三角地區拿地金額高達176億元，拿地面積達到98萬(wàn)平方米，是該區域拿地最多的房企;其次是招商蛇口1~2月在長(cháng)三角地區拿地金額高達131億元，拿地面積達到52萬(wàn)平方米。

　　在粵港澳大灣區，廣州地鐵1~2月拿地金額高達93億元，拿地面積達到43萬(wàn)平方米，是該區域拿地最多的房企;其次是越秀地產(chǎn)1~2月拿地金額為33億元，拿地面積為14萬(wàn)平方米。在成渝城市群，華潤置地1~2月拿地金額高達37億元，拿地面積達到55萬(wàn)平方米;陽(yáng)光城1~2月拿地金額為37億元，拿地面積為97萬(wàn)平方米。兩者均是成渝城市群拿地最多的房企。

　　值得注意的是，龍頭房企出現在多個(gè)重點(diǎn)城市、城市群的拿地金額前10名單中。比如，招商蛇口在上海以拿地金額57億元排名第三，在杭州以拿地金額49億元排名第三。萬(wàn)科在粵港澳大灣區以拿地金額25億元排名第四，在成渝城市群以拿地金額29億元排名第六，在長(cháng)三角地區以拿地金額76億元排名第八。

　　政策加碼

　　土地供應將“兩集中”

　　部分城市土地市場(chǎng)活躍度上升，招致監管政策加碼。3月3日，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》。通知提出，深化完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制。在房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競價(jià)。競買(mǎi)人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉承諾書(shū)，承諾書(shū)納入土地出讓合同。對非理性競價(jià)的企業(yè)，規劃資源、房屋管理等部門(mén)聯(lián)合約談警示，后續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷(xiāo)售等監管。

　　多地出臺要求2021年土地供應“兩集中”的新政，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年分3批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛活動(dòng)。對此，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負責人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，土地供應“兩集中”對于房企的資金會(huì )產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土地拍賣(mài)的激烈程度，避免出現競爭過(guò)熱現象，土地的溢價(jià)率將會(huì )得到有效合理的控制。同批土地成交后大概率會(huì )存在未來(lái)項目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì )產(chǎn)生一定的影響，對于深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或將能短期內緩解供需失衡的情況。同時(shí)，大量項目集中入市也能對房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。

　　土地供應“兩集中”對于不同房企會(huì )造成不同影響?？硕鹧芯恐行恼J為，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理以及良好的信用背書(shū)將最為受益。已經(jīng)提前重倉重點(diǎn)城市的房企，可以統籌安排已有項目入市時(shí)間，應對“兩集中”政策可能導致的項目集中入市的競爭壓力。

　　但也有專(zhuān)家認為，大部分房企本來(lái)就是按照一定節奏拿地，所以該政策對房企資金鏈影響不大。但是土地供應“兩集中”背景下，龍頭房企很可能害怕錯過(guò)拿地機會(huì )而競拍熱門(mén)地塊，非熱門(mén)地塊可能出現流標，中小房企也或將因此而“撿漏”。(王建業(yè))