今年的政府工作報告中，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)工作指出，保障好群眾住房需求。堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
重申房住不炒
“今年政府工作報告針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的內容相當豐富。”華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長(cháng)賈康在接受記者采訪(fǎng)時(shí)直言，“房住不炒，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，以及規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，這些內容過(guò)去一直強調，這次寫(xiě)入報告，可以理解為是今年政府的工作重點(diǎn)。”
今年政府工作報告除了重申房住不炒外，首次出現“三穩”表述，即穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。在業(yè)內人士看來(lái)，這體現了政府抑制當前樓市過(guò)熱的決心和態(tài)度。
國家統計局數據顯示，今年1月份，70個(gè)大中城市中，53個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數量創(chuàng )近4個(gè)月來(lái)新高，其中4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比前一個(gè)月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
為了抑制樓市過(guò)熱，近期多地密集出臺樓市調控政策。僅3月3日當天，就有上海、杭州等地釋放調控收緊政策。杭州市提出對法拍房限購，嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等。上海市明確要求，對按照優(yōu)先購房政策購買(mǎi)的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后方可轉讓。
中原地產(chǎn)的統計顯示，2020年，中央和各地出臺房地產(chǎn)調控政策的頻次高達489次。2021年1-2月，各地出臺房地產(chǎn)調控政策達到87次。具體來(lái)看，近幾個(gè)月來(lái)的調控政策以打壓為主，且大中城市的調控頻次明顯增多。
“每年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述都具有風(fēng)向標意義?？梢哉f(shuō)房住不炒是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎，是大原則，是‘十四五’時(shí)期中國樓市的總基調。‘三穩’是房住不炒的總體方法，二者是手段和目標的關(guān)系。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。
增加兩類(lèi)住房供給
大城市住房難是本次政府工作報告的重點(diǎn)聚焦問(wèn)題。去年底的經(jīng)濟工作會(huì )議首次將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為年度八大重點(diǎn)任務(wù)，本次政府工作報告延續了這一說(shuō)法。政府工作報告提出“幫助青年人緩解住房困難““盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”。
接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士一致認為，這句話(huà)釋放的信號相當清晰：住房問(wèn)題已經(jīng)成為困擾新市民和青年人的主要問(wèn)題之一，緩解住房困難，關(guān)乎住有所居，更關(guān)乎安居樂(lè )業(yè)。
可以說(shuō)，大城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)成了青年人難以承受之重。根據國家統計局的數據，自去年四季度開(kāi)始，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)平均漲幅明顯高出二三線(xiàn)城市，成為領(lǐng)漲者。
如何解決大城市住房問(wèn)題?政府工作報告中將著(zhù)眼點(diǎn)落在了增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房等房源供給方面。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，政府工作報告對大城市住房問(wèn)題的關(guān)注，對今年各類(lèi)城市的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化有較大影響。增加兩類(lèi)房源供給說(shuō)明后續保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房將成為大城市重點(diǎn)推出的產(chǎn)品，此類(lèi)產(chǎn)品將承擔解決住房問(wèn)題的重要角色。而且為了實(shí)現此類(lèi)產(chǎn)品的供給，政府工作報告中明確了三種方式，即“增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設”，體現了在土地、財政、規劃等方面給予的支持，具有導向作用。
規范長(cháng)租房市場(chǎng)
近兩年來(lái)，由于惡性競爭、監管不到位等原因，租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，部分長(cháng)租公寓出現資金鏈斷裂，房東、租戶(hù)、金融機構等多方權益受到損害，社會(huì )影響較大。
政府工作報告明確表示，要規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔。這延續了去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控，將成為今年的工作重點(diǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)是補齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，矛盾和問(wèn)題已經(jīng)凸顯，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)就是將監管制度化、常態(tài)化。未來(lái)需要不斷健全租賃行業(yè)的法規與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機構等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監管的制度化，逐步形成長(cháng)期穩定的租賃市場(chǎng)。
城市更新擴容
從舊改、棚改，到傳統商圈的升級、城市老舊空間的重新利用，近年來(lái)隨著(zhù)我國城市發(fā)展速度的加快，城市更新的需求越來(lái)越大。
政府工作報告提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮化發(fā)展質(zhì)量”。2021年，將新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.3萬(wàn)個(gè)，與2020年老舊小區改造實(shí)際完成4.03萬(wàn)個(gè)相比，有所擴容。
克而瑞研究中心的數據顯示，2020年約有30個(gè)省市公布了城市更新計劃，其中北上廣深四大一線(xiàn)城市都推出了舊城改造計劃。
城市更新成為新藍海，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“下半場(chǎng)”的重要競爭領(lǐng)域。為此，房企紛紛“涉水”，以免錯失新市場(chǎng)的“門(mén)票”。據克而瑞研究中心數據統計，截至2020年10月，百強上市房企中，約有六成房企涉足城市更新。
嚴躍進(jìn)認為，雖然目前城市更新業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式和布局策略還有待商榷，但前瞻性的布局有利于房企搶占先機，有望迎來(lái)存量市場(chǎng)大趨勢下的第二增長(cháng)曲線(xiàn)。(記者 孫蔚)
