受到2020年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個(gè)人房貸從2021年開(kāi)始額度明顯緊張，同時(shí)放貸期限延長(cháng)、利率上漲，購房者、特別是首套房購買(mǎi)者焦慮情緒加重，個(gè)別城市二手房市場(chǎng)甚至出現了“剛需歧視”現象。
專(zhuān)家建議相關(guān)部門(mén)出臺細則，精準調控，在抑制房地產(chǎn)投機行為的同時(shí)，保護剛需購房者合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
部分大城市個(gè)人房貸額度緊張放款周期延長(cháng)
中國人民銀行、銀保監會(huì )在2020年12月31日宣布，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對銀行業(yè)金融機構分5檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對超過(guò)上限的機構設置過(guò)渡期，并建立區域差別化調節機制。
民生銀行首席研究員溫彬等受訪(fǎng)人士認為，近年來(lái)我國房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設取得成效，新增房地產(chǎn)貸款的占比持續回落，但仍有部分銀行機構占比過(guò)高，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于優(yōu)化信貸結構，進(jìn)一步增強金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
貝殼研究院的分析認為，新規設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著(zhù)2021年市場(chǎng)投放的貸款額度不會(huì )有明顯變化。且新規對銀行的實(shí)際情況設定了過(guò)渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩調整，避免過(guò)大變動(dòng)。因此新規短期內不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響。
但記者采訪(fǎng)了解到，近日部分大城市出現個(gè)人住房貸款額度緊張、放款周期延長(cháng)、資格審核更嚴格的情況。在廣州一家股份制銀行，房貸集中度管理新規出臺后，每名信貸客戶(hù)經(jīng)理只有500萬(wàn)元人民幣的房貸額度。據調查，廣州市新建商品房商業(yè)貸款的平均放款周期已經(jīng)延長(cháng)到2個(gè)月。
而深圳一家股份制銀行收緊了對于按揭貸款人的資格審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。
與此同時(shí)，個(gè)別城市的住房貸款利率也出現上行。1月27日起，廣州市工農中建四大銀行的個(gè)人住房貸款利率上調15個(gè)基點(diǎn)，對應新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。
購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，短期內其銷(xiāo)售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開(kāi)發(fā)商負責人說(shuō)，新規出臺之后，有部分銀行的按揭貸款有所放緩，但由于公司所有項目都有多家按揭合作銀行，會(huì )根據各家銀行的額度情況靈活推薦客戶(hù)辦理按揭業(yè)務(wù)。與去年同期相比，公司回款情況總體上正常。但后期隨著(zhù)銀行整體額度收緊，可能會(huì )對按揭客戶(hù)的回款速度帶來(lái)一定影響。
不過(guò)在部分城市房?jì)r(jià)上漲背景下，個(gè)人房貸放款周期延長(cháng)、利率上行，加上部分中介機構推波助瀾，造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。
在廣州、深圳等城市的二手房市場(chǎng)，“擔心房?jì)r(jià)漲、擔心利率漲、擔心銀行放不了款”困擾著(zhù)不少購買(mǎi)者。廣州市民黃女士在天河區看中一套總價(jià)約400萬(wàn)的二手房，首付三成，剩余七成準備申請公積金貸款和商業(yè)貸款，中介表示目前情況下整個(gè)貸款流程至少要三個(gè)月，并稱(chēng)賣(mài)家則希望盡快收回資金，建議她借過(guò)橋貸，否則將加價(jià)10萬(wàn)元。
也有中介機構和按揭公司在簽訂購房合同時(shí)要求賣(mài)房業(yè)主簽署一份“告知函”，即告知賣(mài)房者有可能花更長(cháng)時(shí)間等待銀行放款，若因銀行放款延遲導致交易超期，免除買(mǎi)方的違約責任。
記者采訪(fǎng)發(fā)現，在多方因素的共同作用下，個(gè)別一線(xiàn)城市核心區域的二手房市場(chǎng)甚至出現了“剛需歧視”。
在供不應求的一線(xiàn)城市核心區域，二手房仍然是賣(mài)方市場(chǎng)，在放貸出現延緩的情況下，二手房市場(chǎng)賣(mài)家“挑客”現象凸顯。
“最好全款、其次七成、謝絕三成”，這是代理廣州市黃埔區科學(xué)城一套熱門(mén)房源的中介機構給出的購房者條件。中介機構表示該房源近7天內有30人看房，“根本不愁賣(mài)，作為賣(mài)家肯定希望盡快回籠資金，因此‘挑客’是必然的。”
“這相當于把首套房的購房者拒之門(mén)外，讓我們這些剛需感覺(jué)很受傷。”有購房者說(shuō)。
業(yè)內建議出臺補充細則避免誤傷剛需
受訪(fǎng)業(yè)內人士認為，房貸集中度管理制度的出臺對抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展具有積極意義，但也要防止在執行層面，把“好經(jīng)”念歪了，從而誤傷剛需購房者。
財經(jīng)評論人譚浩俊說(shuō)，監管層出臺涉房貸款集中度管理，并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營(yíng)、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房貸款，而是想以此倒逼商業(yè)銀行調整與優(yōu)化信貸資金結構，使信貸更多向實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)傾斜，同時(shí)也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個(gè)別銀行用“一刀切”的方式對待個(gè)人房貸，沒(méi)有體現政策初衷，把“好經(jīng)”念歪了。
有廣州房產(chǎn)中介說(shuō)，目前二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)橫盤(pán)，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌，一線(xiàn)城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規對房?jì)r(jià)適當打壓降溫，但是熱門(mén)板塊仍在繼續上漲。
有受訪(fǎng)購房者表示，如果政策在執行上不把“剛需”與炒房者區別對待，會(huì )造成“買(mǎi)得起的仍然買(mǎi)得起，買(mǎi)不起的更加買(mǎi)不起”。
中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明說(shuō)，相比剛需購房者，投機客往往有更多的資金渠道。因此，限制個(gè)人房貸可能無(wú)法精準打到投機者的“七寸”，反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監等機構可及時(shí)出臺補充細則，保護剛需購房者。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，對于居民合理的購房需求，尤其是購買(mǎi)首套住房，應通過(guò)留出專(zhuān)門(mén)額度、提供合理利率等方式，繼續予以支持。
