2021年，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民間智慧對房地產(chǎn)政策的高度領(lǐng)悟和概括。
房子的問(wèn)題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會(huì )作為一項重要工作進(jìn)行部署，側重點(diǎn)雖然有差異，但目標只有一個(gè)，就是“讓全體人民住有所居”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
今年的政府工作報告側重點(diǎn)是“保障好群眾住房需求”，在強調“房住不炒”定位以及穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期之后，直指當前住房市場(chǎng)最突出的問(wèn)題并提出了解決思路：解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
堅持“房住不炒”定位逾四年來(lái)，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制所含內容愈加豐滿(mǎn)且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險梯級下降。當前，“房住不炒”的氛圍已成大氣候。
近日，《證券日報》記者結合政府工作報告對房地產(chǎn)發(fā)展給出的最新精神，采訪(fǎng)代表、委員、業(yè)界專(zhuān)家、企業(yè)等，從房貸、土地、房地產(chǎn)稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻策。
從限貸到“房貸集管”
炒房被“精準打擊”
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中，信貸手段被廣泛使用且功效強大，從最開(kāi)始的限貸到現在的房貸集管，“精準度”越來(lái)越高。比如今年上海出臺的“121新政”就讓樓市恢復常態(tài)，其中“嚴格執行差別化住房信貸政策”的三招對炒房極具殺傷力，包括實(shí)施好房貸集管，嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊房貸;加強審貸管理，對購房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度;嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
對于信貸手段在樓市調控中的作用，全國政協(xié)委員，畢馬威中國前副主席、華南區首席合伙人龔永德在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前國家靈活運用多樣化的調控手段，如引入信貸、稅收等經(jīng)濟手段，可以從根本上穩定房產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的穩健性，利于打造各地差異化的調控政策，進(jìn)一步落實(shí)市場(chǎng)長(cháng)效發(fā)展。例如，“房貸集管”出臺后，各地也相繼下發(fā)了“房貸集管”的地方性細則。此政策對于不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現了對‘因城施策’、‘一城一策’房地產(chǎn)調控政策的貫徹與落實(shí)，有助于各地銀行靈活執行中央房貸政策?，F階段樓市調控以行政與經(jīng)濟手段共存，調控力度有所升級，利于有效優(yōu)化市場(chǎng)結構、平衡供需關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)健康長(cháng)遠的發(fā)展。
龔永德表示，過(guò)去對房地產(chǎn)調控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價(jià)、成交價(jià)等各項指標來(lái)看，樓市調控立竿見(jiàn)影，一定程度上緩解了樓市“過(guò)熱”，優(yōu)化了供應結構并維持了市場(chǎng)的良好秩序。但同時(shí)，以行政為主的調控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調控手段。
目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的意見(jiàn)》中明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認為，一直以來(lái)我國的公積金制度存在金融化程度低，無(wú)“用武之地”;而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問(wèn)題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實(shí)行公積金制度改革刻不容緩。但是否應該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結合我國國情和居民購房需求，具體問(wèn)題具體分析。
對房貸的嚴格管理，一方面“精準打擊”了炒房，另一方面也有助于化解房地產(chǎn)風(fēng)險。“我們相信，房地產(chǎn)的問(wèn)題會(huì )逐步得到好轉。”3月2日，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項貸款增速。
重點(diǎn)城市一年只賣(mài)三次地
穩房?jì)r(jià)從源頭抓起
“增加土地供應”是今年政府工作報告中提出的增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給的辦法之一。
“住房土地制度的變革是房地產(chǎn)基礎性制度的組成部分，也是長(cháng)效機制的重要骨架。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )向《證券日報》記者表示，“在大城市新市民住房問(wèn)題突出的現狀下，未來(lái)土地的供應要與城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供應。”
近期熱議的重點(diǎn)城市土地供應“兩集中”制正試圖切斷資金與土地的正反饋，降低地方對土地財政、土地金融的依賴(lài)，重塑市場(chǎng)格局。“兩集中”簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：核心一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，一年只賣(mài)3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。
“將以往零散出讓的涓涓細流變成集中出讓的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地順序的無(wú)法繼續，集中供地必然會(huì )帶來(lái)項目的集中入市，為住房供應帶來(lái)穩定預期，一定程度上將平抑房?jì)r(jià)上漲壓力。”同策研究院分析師方玉鳳向《證券日報》記者表示，此外，在市場(chǎng)周期正常格局下，部分房企將轉移陣地，將不集中出讓土地的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市作為投資的補充，引導各線(xiàn)城市房地產(chǎn)均衡發(fā)展。
“‘兩集中’土地出讓模式是‘上冰袋物理降溫’，核心是資源配置問(wèn)題，仍需從構建長(cháng)效機制方面去完善，從市場(chǎng)角度去配置土地資源，在很多細節上下功夫。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志向《證券日報》記者表示，要提高市場(chǎng)信息透明度，比如說(shuō)哪塊土地收儲競拍時(shí)，土地收益是多少，對周邊會(huì )產(chǎn)生什么影響，細節透明化，算好賬再去定地價(jià)，這樣想拿的開(kāi)發(fā)商就會(huì )想清楚，引導地價(jià)回歸理性。
“在土地長(cháng)效機制方面，應該明確城市土地資源的稀缺性，‘優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)’是市場(chǎng)規律，因此在城市規劃方面盡量考慮公共資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區域規劃在空間上的均衡性，才能從一定程度上解決由于資源過(guò)于集中帶來(lái)的‘地王’問(wèn)題。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，集中出讓讓土地市場(chǎng)從價(jià)高者得、贏(yíng)者通吃變成“雨露均沾”，打破頭部開(kāi)發(fā)商壟斷的格局，其影響不亞于招拍掛制度，但同時(shí)也建議各城市錯開(kāi)出讓時(shí)間，合理安排節奏，避免“趕大集”式的集中搶購。
總體而言，“國家對于房地產(chǎn)調控的目標是進(jìn)入長(cháng)效機制調控階段。20多年的商品房發(fā)展史，我們經(jīng)歷了從供需端調控——融資端調控——如今長(cháng)效機制建立的階段。”方玉鳳向《證券日報》記者表示，隨著(zhù)土地端和金融端長(cháng)效機制的建立，意味著(zhù)房地產(chǎn)源頭上的長(cháng)效機制就建立了，理論上從源頭上控制地價(jià)，對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意義重大。
房地產(chǎn)稅缺席報告兩年
最強杠桿威力不減
對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅就是調控的最強杠桿。
2019年的政府工作報告，未提“房住不炒”，但將2018年提出的“穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”調整為“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，引發(fā)了各界的熱議。2020年和今年的政府工作報告未提房地產(chǎn)稅的事情。
“稅收對房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準、有效地調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。”龔永德對《證券日報》記者表示，我國目前和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種其實(shí)有很多，例如契稅、個(gè)稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅也可能成為一個(gè)有力的調控工具。
去年5月份發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的意見(jiàn)》中提出，穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
同年11月，財政部部長(cháng)劉昆在《<中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二○三五年遠景目標的建議>輔導讀本》中撰寫(xiě)了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時(shí)期財稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現代稅收制度時(shí)提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。
“我認為目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行一個(gè)系統的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調控政策。”龔永德建議，未來(lái)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，應該根據房屋持有時(shí)間、家庭總共持有套數等因素進(jìn)行相應調整。
目前我國征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是上海和重慶兩地。
“三道紅線(xiàn)”建防火墻
促進(jìn)房企穩發(fā)展
雖然政府工作報告中并未對房企提出要求，但落實(shí)“保障好群眾住房需求”的要求，需要房企這個(gè)重要的供給側做出改變。房企現在需要做的一項重要工作就是滿(mǎn)足“三道紅線(xiàn)”的監管要求，走出健康穩健有序發(fā)展的新路子。房企穩，樓市供應就穩，解決新市民青年人住房難的問(wèn)題也就有了有的放矢的基礎。
從商品房30年發(fā)展史來(lái)看，“股票、債券成為融資工具后，1993年‘終止房地產(chǎn)上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)’是首次針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的調控。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，此后歷經(jīng)以房拉動(dòng)內需、房地產(chǎn)金融逐步規范、強化個(gè)貸管理、購地資金監管收緊、房地產(chǎn)金融審慎等幾個(gè)階段，直至目前的房地產(chǎn)金融調控政策都有長(cháng)效機制的特征，為房企劃定了可操作的空間邊界。
不得不說(shuō)，從誕生到年銷(xiāo)售額突破6000億元花了不到30年的企業(yè)少有，年銷(xiāo)售額17萬(wàn)億元的行業(yè)也少有，這都出自中國的房地產(chǎn)行業(yè)，但迅猛發(fā)展的背后，也滋生了一些行業(yè)亂象。比如房企持續加杠桿、高負債、高周轉，債務(wù)風(fēng)險日益加大，部分房企經(jīng)營(yíng)性現金流無(wú)法覆蓋支出，解決這些潛在的行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險甚至系統性風(fēng)險已刻不容緩。
“2016年至今，我國對房地產(chǎn)行業(yè)金融政策調控力度不斷加大，逐步由渠道監管轉向去杠桿。”同策研究院分析師陳朦朦向《證券日報》記者表示，直至設置“三道紅線(xiàn)”，對房地產(chǎn)企業(yè)的金融監管程度拉升至又一新高度，更強的降杠桿階段全面開(kāi)啟。從調整路徑來(lái)看，從土地款、商業(yè)性地產(chǎn)項目等資金來(lái)源受限，到更多流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金開(kāi)始受到監管，再到非標融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監會(huì )調整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融貸款比例，對銀行業(yè)金融機構建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅定房住不炒的決心。
但是，房企的合理融資并未受到限制，陳朦朦強調道，國家真正打擊的是“違規金融操作”，對于利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的合理杠桿行為，并未進(jìn)行過(guò)多壓制。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志向《證券日報》記者表示，對房企來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”和各類(lèi)嚴厲的金融調控政策的落地，依賴(lài)過(guò)高杠桿融資發(fā)展時(shí)代將結束，整個(gè)行業(yè)將呈現頭部房企集中化，小房企逐漸出場(chǎng)的格局。
“‘三道紅線(xiàn)’是‘樓市防火墻’的進(jìn)一步表現，短期內可避免資金流入高負債房企(一般是高周轉企業(yè))，客觀(guān)上為房企投資降速，實(shí)現防風(fēng)險目標。”陳朦朦向《證券日報》記者表示，未來(lái)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調控與監管將會(huì )持續。
規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
讓剛需有房住
今年政府工作報告在強調“房住不炒”的同時(shí)，明確提出要解決好大城市住房突出問(wèn)題，措施就是切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，政府工作報告提出增加住房供給、發(fā)展租賃住房的具體措施，對今年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了方向指導。
隨著(zhù)去年《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》的出臺，住房租賃立法進(jìn)入了程序之中，通過(guò)立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場(chǎng)和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日北京市人大常委會(huì )法制辦新聞發(fā)言人王愛(ài)聲表示，今年擬安排立法項目五類(lèi)，共54項，其中包括住房租賃條例。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，租賃市場(chǎng)目前很大的問(wèn)題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因為有市場(chǎng)需求的推動(dòng)，后續依然要大力發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)，租售并舉是必然趨勢。
隨著(zhù)經(jīng)濟穩定，需求平穩，過(guò)去幾年房屋租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格上漲明顯開(kāi)始放緩，部分區域甚至出現了租金下調，這對于二房東類(lèi)型的租賃企業(yè)影響非常大，因為鎖定了業(yè)主轉租房源的租金價(jià)格，面對租金平穩甚至下調情況，“二房東”賺取差價(jià)的難度加大。
張大偉介紹，長(cháng)租公寓企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%，如果計算二房東之類(lèi)的同樣模式交易，當下市場(chǎng)已經(jīng)有60%的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易，這種情況下，對租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓市場(chǎng)需要加大監管力度。租賃市場(chǎng)亂象的核心是租賃企業(yè)的金融化，租付時(shí)間差出現了資金池，這是立法嚴禁的行為。
住房租賃市場(chǎng)的競爭現在也不僅僅是長(cháng)租公寓企業(yè)間的競爭，政府提供的廉價(jià)租賃房源、集體土地建設公寓等，都會(huì )影響租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格和供需預期。
全國政協(xié)委員、房天下董事長(cháng)莫天全認為，住房租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展非常重要，尤其是租賃市場(chǎng)兼具保障“居者有其屋”的重要使命，發(fā)展好租賃市場(chǎng)意義重大。
從野蠻生長(cháng)到規范執業(yè)
房產(chǎn)中介要做“貼心人”
房產(chǎn)中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的“貼心人”。作為房地產(chǎn)業(yè)的衍生行業(yè)，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了初期野蠻生長(cháng)、品牌格局初步形成，以及現階段在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和新冠疫情的影響下，加速向線(xiàn)上化、規范化、平臺化、透明化方向發(fā)展的趨勢。
經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，現在我國的二手房市場(chǎng)已經(jīng)具備了相當規模。用龔永德的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變，即從以新房為主導向二手房為主導的階段過(guò)渡。”
龔永德認為，二手房市場(chǎng)由于交易信息不對稱(chēng)、交易流程復雜等特點(diǎn)，對房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的需求量更大，成為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成長(cháng)的巨大驅動(dòng)力。除此以外，房屋租賃市場(chǎng)由于與二手房同樣有著(zhù)信息不透明、不對稱(chēng)的特征，因此同樣需要專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀提供服務(wù)以尋得滿(mǎn)意的房源。住房租賃市場(chǎng)的持續增長(cháng)是推動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的另一動(dòng)力。
“但需要看到的是，中介行業(yè)仍然存在水平參差不齊、管理不規范、虛假信息等突出問(wèn)題。作為國家房地產(chǎn)調控的一部分，應該在加強信息披露和市場(chǎng)監管、防止市場(chǎng)壟斷等幾個(gè)方面監督和引導中介行業(yè)的健康發(fā)展。”龔永德表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，隨著(zhù)各地的房產(chǎn)政策越來(lái)越細化，以及居民購房理念從投資向宜居轉變，對房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)能力提出了更高的要求。房產(chǎn)中介行業(yè)的投訴率一直較高，也說(shuō)明了消費者對房產(chǎn)中介服務(wù)能力的不滿(mǎn)。
嚴躍進(jìn)說(shuō)：“隨著(zhù)越來(lái)越多互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運用，如VR看房等已經(jīng)打破了線(xiàn)下房產(chǎn)中介的固有模式，因為房產(chǎn)交易中的價(jià)格和看房?jì)蓚€(gè)重要信息進(jìn)一步公開(kāi)透明，所以房產(chǎn)中介需要依靠更為專(zhuān)業(yè)的服務(wù)與業(yè)務(wù)能力，提高對客戶(hù)的服務(wù)黏性，進(jìn)而減少交易成本。”
龔永德認為，除引導中介加強自身規范，發(fā)布真實(shí)房源外，監管部門(mén)應從制度上杜絕行業(yè)惡性競爭，嚴格采取登記掛牌制度、剔除價(jià)格過(guò)高或過(guò)低房源等方式，降低虛假房源的產(chǎn)生。對于信息發(fā)布平臺來(lái)說(shuō)，要加強平臺治理和房源審核，建立真房源審核機制、多重驗真機制等。
“建立國家級的住房市場(chǎng)監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，預防部分城市逐漸形成的中介機構高市場(chǎng)占有率的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來(lái)。”龔永德建議。
貝殼找房董事長(cháng)左暉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，產(chǎn)業(yè)數字化不僅為行業(yè)帶來(lái)了更高的效率，還能創(chuàng )造大量新崗位，甚至催生出“新業(yè)態(tài)”。
(本文由證券日報兩會(huì )報道組閆立良、王麗新、郭冀川撰寫(xiě))
