地產(chǎn)板塊突迎大漲在業(yè)內人士看來(lái)背后有多重原因，一方面，供地“兩集中”利好資金實(shí)力雄厚的頭部房企;另一方面，地產(chǎn)板塊本身估值低。
風(fēng)水輪流轉，2021年初經(jīng)歷了大跌的地產(chǎn)板塊，近日迎來(lái)了一場(chǎng)火熱的大漲。
2月25日一早，A股地產(chǎn)板塊一改1月份以來(lái)的頹勢，多只個(gè)股開(kāi)盤(pán)不久迅速漲停，萬(wàn)科A、榮安地產(chǎn)、深深房A先后封板，世茂股份、南國置業(yè)、綠地控股漲幅超9%。
東財Choice數據顯示，截至當日收盤(pán)，申萬(wàn)一級28個(gè)行業(yè)中，有12個(gè)行業(yè)指數實(shí)現上漲，房地產(chǎn)(申萬(wàn))以6.13%領(lǐng)漲各板塊，漲幅明顯高于建筑裝飾(申萬(wàn))的1.82%、非銀金融(申萬(wàn))的1.73%。
內房股也是一片飄紅。截至25日收盤(pán)，合景泰富漲幅超23%，融創(chuàng )中國、綠城中國、華潤置地、旭輝控股等漲幅均在10%以上。
促成這波“熱情”的背后或有多重原因。有分析認為，地產(chǎn)股大范圍上揚與近期傳出的22城供地“兩集中”政策有關(guān)，利好資金實(shí)力雄厚的頭部房企;也有觀(guān)點(diǎn)認為，地產(chǎn)板塊本身估值低，隨著(zhù)催化因素的出現，疊加市場(chǎng)風(fēng)險偏好的降低，板塊可能出現反彈。
“兩集中”或利好頭部房企
“這樣大規模的上漲、漲停，與昨天(24日)的政策有關(guān)。”同策研究院資深分析師肖云祥認為。
2月24日，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”供地的消息傳出。據網(wǎng)傳消息，22個(gè)重點(diǎn)城市包括北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線(xiàn)城市。
2月25日，繼青島之后，濟南也披露了官方文件，而此前天津、鄭州則有關(guān)于宅地出讓的相關(guān)文件流出。
據濟南市自然資源和規劃局官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，住宅用地將“兩集中”同步公開(kāi)出讓。
另?yè)旖蚴械奈募?ldquo;兩集中”出讓政策中，其一，集中發(fā)布出讓公告，原則上天津市全年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數量要相對均衡;其二，集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以?huà)炫品绞浇灰椎?，應當確定共同的掛牌起止日期，以拍賣(mài)方式出讓的，應當連續集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。
同時(shí)，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。
肖云祥分析，“兩集中”的政策有助于市場(chǎng)平穩發(fā)展，特別對抑制溢價(jià)率方面有益，如果做到這一點(diǎn)就不會(huì )招致更嚴的的政策出臺;同時(shí)，該政策也有利于房?jì)r(jià)的抑制，這也是有助于市場(chǎng)的平穩發(fā)展;此外，該政策也有利于現金流能力比較強的大型房企，或是有“國資”背景的企業(yè)。
中信建投證券地產(chǎn)分析師竺勁也提出，土拍“兩集中”考驗房企資金、研判和營(yíng)運等綜合實(shí)力，本質(zhì)為行業(yè)供給側改革。疊加對開(kāi)發(fā)商有息負債管控的“三道紅線(xiàn)”、對銀行房貸集中考核的“兩道紅線(xiàn)”，土拍政策“將導致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進(jìn)一步壓縮，利好資金實(shí)力較強、綜合實(shí)力強大的龍頭房企，最終進(jìn)一步提升行業(yè)的集中度”。
廣發(fā)地產(chǎn)研究部認為，土地集中出讓改革對于行業(yè)供給側改革的推進(jìn)，將會(huì )極大地推進(jìn)土地價(jià)格回歸合理，平衡地方政府和企業(yè)之間關(guān)系，利好資金、布局、研究等綜合能力強的頭部公司。
不過(guò)，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則認為，“兩集中”供地政策的推動(dòng)作用可能不是主要的。
“該政策從方向看，其實(shí)是在打壓土地市場(chǎng)。”嚴躍進(jìn)表示，“當然土地市場(chǎng)改革后，溢價(jià)率至少可以得到控制，而且不排除大城市供地規模會(huì )增加，這會(huì )利好地產(chǎn)上市股。”
追捧能否持續?
除了土地出讓新規的推動(dòng)，也有市場(chǎng)分析認為地產(chǎn)板塊的大漲與市場(chǎng)情緒有所關(guān)聯(lián)。
近日，明星基金經(jīng)理、興證全球基金副總經(jīng)理兼研究部總監董承非在1月份時(shí)的一份內部交流紀要流出。對于地產(chǎn)板塊，董承非表示，“還不停在加倉地產(chǎn)”，同時(shí)“銀行、地產(chǎn)在我看來(lái)是一條路上的資產(chǎn)”，而龍頭地產(chǎn)公司的分紅高于銀行，所以選擇了地產(chǎn)。明星基金經(jīng)理的這一表態(tài)被認為催化了市場(chǎng)情緒。
也有長(cháng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的投資者表示，“地產(chǎn)股本身估值低，確定性強，業(yè)績(jì)還有成長(cháng)性。”
長(cháng)久以來(lái)，地產(chǎn)板塊存在著(zhù)估值偏低的情況。國信證券2月24日發(fā)布的研報顯示，根據Wind一致預期，以2月24日收盤(pán)價(jià)計，板塊動(dòng)態(tài)PE為5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.2倍動(dòng)PE)低17.9%，仍處歷史最低水平。
中國銀河證券研究院也認為，當前地產(chǎn)行業(yè)估值處于近10年低位，龍頭房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地產(chǎn)公司分紅率均值31%，投資性?xún)r(jià)比凸顯。
同時(shí)，房企也保持著(zhù)較好的業(yè)績(jì)增長(cháng)。國信證券統計，截至2月24日，房地產(chǎn)板塊已發(fā)布2020年業(yè)績(jì)預告、快報的65家公司中，凈利潤預增、扭虧及略增公司為20家，占已發(fā)布業(yè)績(jì)預告、快報公司約31%。房企業(yè)績(jì)鎖定性佳，源于銷(xiāo)售持續增長(cháng)，根據克而瑞數據及部分已披露銷(xiāo)售公司的公告，2020全年，TOP 3、TOP 5、TOP 10、TOP 20 房企累計銷(xiāo)售額分別同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。
不過(guò)，此番大漲是否有可持續性?
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，如果外部社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境持續改善，樓市潛在的交易需求依然會(huì )釋放，這利好地產(chǎn)股。房地產(chǎn)企業(yè)只要不出現各類(lèi)債務(wù)風(fēng)險，基本上后續后勁很強，基本面的改善將繼續推高地產(chǎn)股股價(jià)的上升。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(cháng)董登新則認為地產(chǎn)股的大漲是曇花一現。“這是在以貴州茅臺為代表的藍籌白馬股普遍下跌的情況下，機構和莊家急于尋找替代品，那么房地產(chǎn)顯然就是短時(shí)間內穩住大盤(pán)、扭轉人氣指數一個(gè)板塊。”董登新表示，“所以，地產(chǎn)股更多的是短炒，不可能持續。”
