多地對于房地產(chǎn)交易資金的監管仍在繼續。
據悉，春節假期后廣州等地正在排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年內同時(shí)申請了經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人按揭貸款的客戶(hù)。其中，客戶(hù)若無(wú)法解釋或銀行不接受客戶(hù)的解釋?zhuān)枳龊锰崆敖Y清房貸的準備。
事實(shí)上，記者了解到，排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的區域并非只有廣州，2020年至今，深圳、北京以及上海等一線(xiàn)城市監管部門(mén)也多次發(fā)文，防范經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。
與此同時(shí)，金融監管部門(mén)對房地產(chǎn)融資也采取了一系列針對性的調控。前有“三道紅線(xiàn)”，對房企資產(chǎn)負債的水平和結構提出新的要求，后有發(fā)布銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度的通知，對銀行房地產(chǎn)貸款的結構提出要求。
值得注意的是，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著(zhù)加速洗牌與分化的局面。不少房企出現業(yè)績(jì)預虧，甚至違約等情況。云南城投、美好置業(yè)等房企發(fā)布業(yè)績(jì)預虧，而華夏幸福及新華聯(lián)等房企亦相繼出現違約。
中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟對此建議，房企必須要保護自身現金流并按要求降低負債。“房企在現狀下，要像保護眼睛一樣保護自己的現金流，并且必須要吻合國家調控要求，盡量降低負債。”
房地產(chǎn)調控“多管齊下”
近年來(lái)，由于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，經(jīng)營(yíng)貸頻頻違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為了金融監管部門(mén)嚴查嚴控的對象。
根據相關(guān)統計報告數據，房貸與經(jīng)營(yíng)貸確實(shí)在同步增長(cháng)。央行發(fā)布的《2020年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2020年末，本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20%，增速比上年末高7.5個(gè)百分點(diǎn);全年增加2.27萬(wàn)億元，同比多增1萬(wàn)億元。
而住戶(hù)消費性貸款(經(jīng)營(yíng)貸)余額49.57萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.7%，增速比上年末低3.6個(gè)百分點(diǎn);全年增加5.59萬(wàn)億元，同比少增5717億元。
為了防范經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，2020年至今，多個(gè)一線(xiàn)城市開(kāi)始對經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)強化了“防火墻”。
2020年4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)《關(guān)于房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的緊急自查通知》，要求各銀行針對2020年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人)情況立即開(kāi)展自查，主要包括截至2020年3月末房抵經(jīng)營(yíng)貸余額、貸前準入情況、貸款管理情況、貸后管理情況等。
而在今年春節前后，廣州、北京、上海等一線(xiàn)城市監管部門(mén)也相繼發(fā)文，防范經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。
記者留意到，近兩年，監管部門(mén)除了對房地產(chǎn)金融中貸款購房的資金來(lái)源嚴防嚴控外，對房企資金鏈以及銀行貸款結構亦提出新的要求。
2020年8月，以“三道紅線(xiàn)”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策正式提出。按照監管層的要求，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三道紅線(xiàn)”為標準，具體為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線(xiàn)”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規模管理。
2020年最后一天，監管繼續加碼。央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布新政，對銀行的房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占總額比例分別設定上限。銀行按照資產(chǎn)規模和機構類(lèi)型被分為五檔，若依照兩項指標均達上限來(lái)估算，各檔銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸占比上限約為5%～7.5%。這相當于監管層給銀行下了明確指標，禁止資金過(guò)多流入房地產(chǎn)。
植信投資研究院認為，監管部門(mén)針對住房金融政策嚴格規范的意圖已經(jīng)比較明確，而“三道紅線(xiàn)”和集中度管理體現了監管部門(mén)對住房金融政策的連續性，是健全我國宏觀(guān)審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長(cháng)效機制的重要舉措。
廣東省房協(xié)專(zhuān)家委員龍斌也指出，房地產(chǎn)金融強化調控確實(shí)很重要。“最主要的背景是防范金融風(fēng)險，因為房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，金融風(fēng)險潛在的發(fā)生可能性會(huì )比較高，所以對房地產(chǎn)金融進(jìn)行調控很重要。”
多房企業(yè)績(jì)“預警”
隨著(zhù)房地產(chǎn)調控進(jìn)一步加碼，另一個(gè)不可忽視的現象是，已對不少房企的資金鏈、業(yè)績(jì)均產(chǎn)生了直接影響。
中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟告訴記者，住房金融政策嚴格規范對不少房企已經(jīng)造成了直接的影響。“三道紅線(xiàn)以及對銀行的貸款比例要求，都是房地產(chǎn)金融調控的組成部分，目的是抑制投機以及部分一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的熱度。而調控‘多管齊下’已對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是之前快速增長(cháng)、負債過(guò)快、結構不太合理的企業(yè)已經(jīng)造成了比較直接的影響。”
龍斌則分析指出，在房地產(chǎn)調控背景下，特別是對資金流入房地產(chǎn)業(yè)的嚴格控制，對于早期一味地去拿地、儲備地、拿地王的房企所產(chǎn)生的影響比較突出。“近年很多房企出現違約，我覺(jué)得主要是兩個(gè)方面原因：第一是企業(yè)規模做得過(guò)大擴張太厲害，受整個(gè)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，它出現一些問(wèn)題。第二個(gè)原因就是產(chǎn)品市場(chǎng)應該還是有問(wèn)題，就是一方面拿地拿得多，資金花得多，另一方面產(chǎn)品適銷(xiāo)不對路會(huì )出現資金問(wèn)題。”
調控政策趨緊疊加疫情影響，事實(shí)上確實(shí)造成了房企的加速洗牌與分化。根據春節前的業(yè)績(jì)預告，多房企業(yè)績(jì)“預警”。
日前，云南城投發(fā)布公告稱(chēng)，預計2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元～23億元，扣非后虧損36.3億元～31.8億元。同一日，美好置業(yè)也發(fā)布業(yè)績(jì)預警，2020年度歸屬于上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3億元～5.5億元。
作為T(mén)OP5房企之一的保利地產(chǎn)，利潤增長(cháng)僅錄得個(gè)位數增長(cháng)。根據其發(fā)布的業(yè)績(jì)快報顯示，2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2452.62億元，同比增長(cháng)3.93%;營(yíng)業(yè)利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長(cháng)3.67%和3.39%。對比2019年超過(guò)40%的利潤增長(cháng)，交出的2020年答卷實(shí)在難以讓市場(chǎng)滿(mǎn)意。
新華聯(lián)亦發(fā)布公告稱(chēng)，預計2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元～13億元，扣非后虧損11.5億元～13.6億元。恒隆地產(chǎn)也發(fā)布公告稱(chēng)，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。
此外，多房企亦承認債務(wù)危機。如華夏幸福公開(kāi)承認債務(wù)危機，已有52.55億元債務(wù)逾期，公司可動(dòng)用資金僅有8億元。
而泰禾集團去年違約金額仍高達300多億元，公告顯示，截至2020年12月31日，公司已到期未歸還借款金額為398.50億元，尚未支付的利息為67.48億元。新華聯(lián)也因資金緊張，逾期貸款高達13.44億元。
在宏觀(guān)調控趨嚴，疊加疫情影響的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何“突圍”?對此，陳晟指出，房企要更著(zhù)重負債與現金流情況，保障企業(yè)的正常運營(yíng)。“房企要像保護眼睛一樣保護自己的現金流以及吻合國家調控要求，盡量降低負債，這是必須的。”
龍斌則建議要注重穩健經(jīng)營(yíng)。“最重要的還是穩健經(jīng)營(yíng)吧，其次要保持充足的現金流，還有就是讓產(chǎn)品更加適合市場(chǎng)這個(gè)最大的主流，注重產(chǎn)品品質(zhì)，這樣的話(huà)今年也不會(huì )太差，未來(lái)也不會(huì )太差，房地產(chǎn)應該說(shuō)在經(jīng)濟調整過(guò)程中，還是比較重要的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。”
