不斷加碼的監管政策和歷史最高的到期債務(wù)規模，給2021年的中國房企增加了更多挑戰。在此背景下，各大房企加快了融資步伐。
貝殼研究院近期發(fā)布的融資月報顯示，2021年1月，中國房企境內外債券融資累計約1630億元，其中境外債券規模占比54%。
在1月新發(fā)行境內信用債的房企中，萬(wàn)科以50.71億元的規模遙遙領(lǐng)先，其次為華僑城和首開(kāi)股份，規模分別為45億元和43億元，信達地產(chǎn)、金融街、遠洋、龍湖的發(fā)債金額也均在30億元以上。從票面利率來(lái)看，珠江投資最高，為7.5%;兆泰集團、陽(yáng)光城、融創(chuàng )等境內信用債票面利率也不低于6%，超過(guò)4.6%的行業(yè)平均值。
而1月新發(fā)美元債的內地房企中，發(fā)債規模最大的是碧桂園，合計金額為12億美元;融創(chuàng )、世茂集團緊隨其后，融資金額分別為11億美元和8.72億美元。從票面利率來(lái)看，1月內地房企發(fā)行美元債的平均票面利率為7.34%，其中國瑞置業(yè)、鑫苑置業(yè)、廣州方圓房地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、隆基泰和置業(yè)和佳源國際的票面利率均超10%，分別為14.25%、14%、13.6%、12.75%、12.5%和12.5%，最低的則為碧桂園。公告顯示，碧桂園發(fā)行的5億美元于2026年7月到期的優(yōu)先票據1T7B票面利率為2.7%，發(fā)行的7億美元于2031年1月到期的優(yōu)先票據MMLB票面利率為3.3%。
今年到期債務(wù)規模突破萬(wàn)億
中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，房企發(fā)債融資主要用于現有債務(wù)再融資，也就是常說(shuō)的“借新還舊”。
貝殼研究院報告顯示，2021年1月境內外債券融資到期債務(wù)規模約1447億元，同比增加118.9%;預計2021年房企到期債務(wù)規模將達12448億元，同比增長(cháng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)。
從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，1月到期債券總量最高的是綠地控股，到期債券達100億元;其次為富力地產(chǎn)，規模為96億元;首開(kāi)股份、卓越地產(chǎn)、遠洋1月到期債券總量也超過(guò)30億元。
伴隨資金壓力增加，房企信用債違約數量也不斷增多。公開(kāi)數據顯示，2020年房企違約債券222只，約是2019年的4倍，其中重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元。泰禾集團、天房集團、新華聯(lián)、福晟集團、三盛宏業(yè)榜上有名。此外，千億級房企華夏幸福也于今年2月初發(fā)布公告，稱(chēng)發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元。
據了解，房企密集發(fā)債始于2015年，一般公司債的發(fā)債年限為3-5年，尤其是2016年年底境內債發(fā)行受限后，2017年房企開(kāi)始大量轉向海外發(fā)債，也集中在未來(lái)三年償付。這意味著(zhù)未來(lái)可能出現更多的債券違約。
“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)范圍或擴大
房企到期債券規模激增的同時(shí)，監管政策也在不斷加碼。
2020年8月，“三道紅線(xiàn)”(剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)政策在12家房企試點(diǎn)，監管層對房企降杠桿、去負債要求達到史上最嚴。同年10月，央行金融市場(chǎng)司副司長(cháng)彭立峰在出席新聞發(fā)布會(huì )時(shí)談到了“三道紅線(xiàn)”，表示將不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。近期，據相關(guān)媒體報道，央行、銀保監會(huì )等政府部門(mén)已組織一批此前未在試點(diǎn)范圍內的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì )，將試點(diǎn)范圍擴大。
2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。要求建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并為銀行金融機構設置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。
中指研究院在研報中提到：“房地產(chǎn)金融已成為現階段金融系統風(fēng)險的‘灰犀牛’，無(wú)論對房地產(chǎn)行業(yè)還是金融市場(chǎng)均帶來(lái)巨大的潛在威脅。”
多家房企表示“有質(zhì)量發(fā)展”
面對監管政策的不斷加碼以及到期債務(wù)規模的走高，各大房企該何去何從?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，除發(fā)債外，房企還應加強自身的去化能力和銷(xiāo)售回款，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現有質(zhì)量的增長(cháng)。
多家房企在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)都提到了“提高資金利用效率，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展”。
據悉，中國恒大早在2020年3月就宣布全面實(shí)施“高增長(cháng)、控規模、降負債”新戰略，目標是從2020年起總負債每年要下降1500億元，三年下降4500億元，到2022年底將總負債降到4000億元以下。
碧桂園方面表示，2021年將推行全面預算管理和現金流管理，同時(shí)持續提升全周期綜合競爭力，做到產(chǎn)品力、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展。
金科股份則表示從四方面持續推進(jìn)公司財務(wù)結構的優(yōu)化：控制有息負債杠桿水平;以現金流和凈利潤為核心，不斷提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)效特別是周轉效率，嚴控存銷(xiāo)比，縮短交房周期，加大銷(xiāo)售質(zhì)效、預售賬款及回款效率;積極與戰略合作資方合作,在經(jīng)營(yíng)端借力戰略合作資方實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展,轉變傳統拿地方式,提高收并購、一二級聯(lián)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)拿地等土地儲備占比,主動(dòng)提升經(jīng)營(yíng)性負債能力;適當提升供應鏈融資,加大標準化ABS/ABN和非標保理、銀行渠道供應鏈融資。加大銀行開(kāi)發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比,發(fā)揮其期限長(cháng)、成本低的優(yōu)勢。主動(dòng)控制、壓降融資資金實(shí)際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資額度和占比。
