2021年春節與往年不同，受疫情影響，多地倡導“就地過(guò)年”，返鄉人數大幅減少。以往春節期間的“返鄉置業(yè)潮”也因此受到一定阻隔，而部分城市受益于“就地過(guò)年”，春節樓市不打烊，成交規模實(shí)現明顯增長(cháng)。
另一方面，春節前后熱點(diǎn)城市密集出臺房地產(chǎn)調控政策，堅持“房住不炒”調控主基調，維護市場(chǎng)穩定。業(yè)內分析認為，相比往年，基于今年春節期間的樓市熱度，一二線(xiàn)一些熱點(diǎn)城市樓市供需兩端將加快恢復，上半年成交量也望繼續走高。
熱點(diǎn)城市春節樓市“不打烊”
新年伊始疊加春節因素，新房市場(chǎng)進(jìn)入傳統淡季。貝殼方面的統計數據顯示，新房帶看量和認購量在1月份大幅下滑，但是同比來(lái)看，帶看和認購指數仍保持60%以上的增幅。去年下半年市場(chǎng)熱度上漲的慣性仍在。
在一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市的帶動(dòng)下，長(cháng)三角、粵港澳、北部灣和長(cháng)江中游城市群熱度不減。貝殼的數據顯示，長(cháng)三角和粵港澳大灣區開(kāi)盤(pán)指數環(huán)比仍保持40%以上的增長(cháng)，京津冀城市群同比下滑僅3%。
總體來(lái)看，新房市場(chǎng)淡季不淡，全國主要受監測城市新房市場(chǎng)普遍延續了去年年底的市場(chǎng)熱度。從價(jià)格方面來(lái)看，貝殼方面公布的百城價(jià)格指數在一月份環(huán)比基本保持穩定，同比增長(cháng)3%，新房市場(chǎng)價(jià)格在年初仍保持穩中有升，預計上半年不會(huì )出現明顯的價(jià)格下調。
借助“就地過(guò)年”的機會(huì )，不少房企和房產(chǎn)經(jīng)紀機構都提出了“春節不打烊”的口號。以北京為例，中原地產(chǎn)統計數據顯示，春節期間全市超過(guò)60個(gè)項目“不打烊”，二手房門(mén)店也大部分正?？捶?。因為“就地過(guò)年”的原因，很多購房者也利用春節假期看房，大部分售樓處接待客戶(hù)數量都和平時(shí)周末接近。
“這也是第一次出現了春節長(cháng)假購房者井噴的現象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2021年春節期間人口流動(dòng)減少。從成交情況看，初三后全市每天都有超過(guò)100套二手房成交，相比往年的冰點(diǎn)，市場(chǎng)活躍度很高。
其他城市也表現出相似的現象，節日期間一二線(xiàn)城市大部分項目都照常營(yíng)業(yè)。張大偉分析指出，整體來(lái)看，2021年樓市實(shí)現了開(kāi)門(mén)紅。不僅如此，往年樓市通常要到3月份市場(chǎng)才能走出春節淡季行情，但是今年有望在2月內快速實(shí)現市場(chǎng)成交量的恢復。
根據中指院的監測數據，2021年春節期間，重點(diǎn)監測的城市商品住宅整體成交規模為近三年同期最高水平，較2020年春節期間大幅增長(cháng)130%，其中上海、廣州等城市增幅較大。
多地出臺新政“加碼”調控
北京、深圳等一線(xiàn)城市二手房的升溫現象更為明顯。進(jìn)入2021年以來(lái)，由于市場(chǎng)預期提升，業(yè)主方面也出現惜售或上調報價(jià)的心理。深圳等多個(gè)城市二手房市場(chǎng)短期供求矛盾加劇，市場(chǎng)成交“量?jì)r(jià)”雙雙上行。
2月19日，深圳市出臺關(guān)于“深圳離婚分割房產(chǎn)給無(wú)資格一方，另一方3年內不得購房”的調控政策，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。在此之前，新年以來(lái)深圳市二手房市場(chǎng)熱度全國領(lǐng)先。根據中指院的數據，2021年1月，深圳市二手住宅成交均價(jià)為76259元/平方米，環(huán)比上漲1.7%，漲幅全國居前。
深圳方面表示未來(lái)將繼續堅定中央關(guān)于“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的長(cháng)期調控目標，“房住不炒、增加住房供應”的調控主基調保持不變。中指研究院深圳分院副總監童曉玲分析認為，此舉是對深圳1月下旬調控政策中關(guān)于購房資格的進(jìn)一步補充，意味著(zhù)利用“假離婚”的方式去購房或炒房的方式將不再可能。“就深圳而言，短期調控政策難現放松，如后續市場(chǎng)出現過(guò)熱不排除調控政策進(jìn)一步升級的可能。”
事實(shí)上，2月上旬多個(gè)省市密集出臺了房地產(chǎn)調控政策。短短十余天時(shí)間內，從北京、上海、深圳這樣的超一線(xiàn)大都市，到江蘇、江西等中部省份，再到連云港這樣的三四線(xiàn)城市，紛紛發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)調控政策。例如，2月3日，江西住建部門(mén)發(fā)布通報，對32家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及8家房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行通報并暫停網(wǎng)簽。江蘇連云港也發(fā)布通知嚴禁哄抬房?jì)r(jià)及鼓動(dòng)提高委托價(jià)格。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2月上旬各地房地產(chǎn)調控超過(guò)20次，2021年以來(lái)各地房地產(chǎn)調控累計已經(jīng)高達62次。
貝殼方面分析指出，1月以來(lái)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的市場(chǎng)熱度引發(fā)調控政策密集出臺。短期來(lái)看，一二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)觀(guān)望情緒將進(jìn)一步加重。后期政策效果顯現，市場(chǎng)成交節奏有望放緩，預計上半年二手房成交量將率先降溫，繼而市場(chǎng)預期逐步趨穩。
城市分化持續加劇
童曉玲分析認為，2021年開(kāi)年以來(lái)多地樓市調控加碼，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，將進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)理性回歸。
從熱點(diǎn)城市最近出臺的樓市調控政策來(lái)看，普遍聚焦于個(gè)人住房信貸管理，嚴格審批個(gè)人住房貸款，嚴厲打擊消費貸、經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內分析認為，預計2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的政策環(huán)境仍將以穩為主，但熱點(diǎn)城市政策收緊的預期仍在，信貸政策的收緊亦會(huì )一定程度上影響購房者的置業(yè)節奏，但整體上購房需求并沒(méi)有消失，居民的置業(yè)意愿仍較強，房地產(chǎn)市場(chǎng)規模仍有保障。
近日，世邦魏理仕發(fā)布《2021年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望|重啟》預測，中國2021年GDP增速預計達8.2%，繼續保持全球領(lǐng)先，辦公樓、零售、工業(yè)物流等商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求和物業(yè)投資活動(dòng)將加速反彈。
針對2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢，該機構保持樂(lè )觀(guān)預期。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨分析表示：“加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局是‘十四五’期間中國經(jīng)濟的發(fā)展主線(xiàn)，消費和科技創(chuàng )新將成為兩大主要引擎。RCEP 的簽署是中國近年來(lái)加速對外開(kāi)放的重要里程碑，區域一體化的推進(jìn)和交易成本的降低將提振中國的制造、貿易、消費以及物流等多個(gè)經(jīng)濟領(lǐng)域。”
克而瑞研究中心分析師楊科偉分析指出，整體來(lái)看，今年春節樓市表現好于市場(chǎng)預期，隨著(zhù)疫情得到階段性控制，成交也將恢復新常態(tài)?；诖?，預計2021年房地產(chǎn)行業(yè)大概率高位持穩，不同城市間分化依舊會(huì )持續加劇。
具體而言，他認為，一線(xiàn)市場(chǎng)最具韌性，調控層層加碼擠壓投機需求的同時(shí)，剛需自住需求大概率得到進(jìn)一步釋放;二線(xiàn)城市則將迎來(lái)此消彼長(cháng)的輪動(dòng)行情，整體成交維穩;而對于廣大缺乏基本面支撐，長(cháng)期人口凈流出的三四線(xiàn)城市仍將延續低迷走勢。
