“70城房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅較上月有所擴大。”2月23日，國家統計局公布了2021年1月70城房?jì)r(jià)數據。

　　其中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅均比上月擴大。

　　房?jì)r(jià)開(kāi)年加速上漲，原因是什么?會(huì )不會(huì )繼續上漲?調控政策是否會(huì )有新變化?

　　二手房?jì)r(jià)格上漲，帶動(dòng)一線(xiàn)城市領(lǐng)漲全國

　　“一線(xiàn)城市成為2021年開(kāi)年房?jì)r(jià)上漲龍頭，出現了全面上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　此次70城房?jì)r(jià)漲幅擴大的背后，相較于新房，二手房的上漲更為突出。

　　國家統計局數據顯示，1月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

2021年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數。截圖自國家統計局官網(wǎng)

　　“1月房?jì)r(jià)漲幅擴大依舊主要是一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格上漲的帶動(dòng)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，深圳、廣州及上海二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居70城TOP4，這與1月一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)的明顯升溫高度相關(guān)。

　　貝殼研究院數據顯示，2021年1月，重點(diǎn)18城的鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，其中一線(xiàn)四城總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對水平均處在2019年以來(lái)月度高位上。

　　“二手房?jì)r(jià)上漲和教育資源有著(zhù)較大關(guān)聯(lián)，從一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較多的板塊來(lái)看，教育優(yōu)質(zhì)資源集中的房源表現尤為明顯。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析道。

　　張大偉同樣認為，疫情影響下，一線(xiàn)城市學(xué)區房的需求明顯上升，是出現二手房?jì)r(jià)格上漲的核心原因。“包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區房表現最明顯，大量的出國讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求。”

　　調控加碼之下，為何依然見(jiàn)漲?

　　“市場(chǎng)上依然存在炒作者，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，更有部分房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良自媒體跟風(fēng)炒作，對市場(chǎng)的合理預期產(chǎn)生影響。”張波認為，此番房?jì)r(jià)上漲也映射出此前各地的樓市亂象。

　　自去年12月以來(lái)，“打新熱”“萬(wàn)人搖”“二手房跳價(jià)”等現象輪番登場(chǎng)，炒得各地樓市一片“火熱”。對此，許小樂(lè )說(shuō)，“前期的市場(chǎng)升溫加快購房者入市節奏，市場(chǎng)供需矛盾加劇，價(jià)格漲幅擴大。”

　　貝殼研究院數據顯示，1月份，18城客源快速成交率環(huán)比提升4個(gè)百分點(diǎn)，處在2019年以來(lái)月度高位上。

　　基于此，開(kāi)年以來(lái)，諸多城市密集發(fā)布新的樓市調控政策，針對購房資格、資金面等的問(wèn)題“打補丁”。其中，以上海、深圳為代表的一線(xiàn)城市的密集調控尤為突出。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，整體看，2月中上旬，各地房地產(chǎn)調控超過(guò)28次，1月累計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策超過(guò)42次，2021年各地房地產(chǎn)調控累計已經(jīng)高達70次。

2021年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數。截圖自國家統計局官網(wǎng)

　　調控之下，房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅卻仍在擴大，這是正常的嗎?

　　“上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場(chǎng)反彈，價(jià)格上漲速度快。”在張大偉看來(lái)，漲幅的加快是因為市場(chǎng)的反彈。

　　“一線(xiàn)城市漲幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，“1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現一波恐慌性交易。這使得部分房?jì)r(jià)的環(huán)比漲幅有所擴大。”

　　政策還有加碼空間嗎?房?jì)r(jià)漲幅能否回落?

　　“當然一線(xiàn)城市近期房地產(chǎn)政策調控升級，客觀(guān)上也使得此類(lèi)城市后續房?jì)r(jià)有趨穩的可能。尤其是近期部分一線(xiàn)城市信貸政策明顯收緊，這都會(huì )影響后續的市場(chǎng)交易和房?jì)r(jià)走勢?？傮w來(lái)看，2021年房?jì)r(jià)的走勢會(huì )受信貸政策影響較大。”嚴躍進(jìn)表示。

　　張大偉同樣認為，這一輪樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021小陽(yáng)春核心原因是信貸政策，特別是經(jīng)營(yíng)貸入樓市有關(guān)。“2020年全年信貸增量刷新歷史紀錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線(xiàn)城市需求。”

　　“目前看雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加，信貸政策處于逐漸收緊中，預計一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的趨勢將依然持續。”在張大偉看來(lái)，2021年小陽(yáng)春已經(jīng)出現。

　　但在漲幅方面，許小樂(lè )認為，預計2月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅收窄。在1月下旬密集調控出臺及春節周影響下，2月市場(chǎng)降溫，價(jià)格上漲動(dòng)力走弱。從更長(cháng)期看，2021年仍是房?jì)r(jià)上漲與調控博弈加劇的一年，總體看，房?jì)r(jià)漲幅會(huì )較2020年有所收窄。

　　至于現在正火熱的二手房市場(chǎng)，嚴躍進(jìn)認為，后續二手房方面參考價(jià)制度勢必推進(jìn)，尤其是需要積極和市民進(jìn)行公開(kāi)，以真正指導二手房的定價(jià)和監管。“就近期部分城市二手房貸款市場(chǎng)的變動(dòng)情況看，已經(jīng)有所收緊。接下來(lái)，二手房相對一手房更容易降溫。”

　　貝殼研究院數據顯示，2月以來(lái)，一線(xiàn)城市中北京、上海及深圳的二手房市場(chǎng)景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報價(jià)由漲轉跌。

　　張波說(shuō)，“北上深在一季度已經(jīng)頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然一線(xiàn)城市之前的調控政策的嚴厲程度從全國來(lái)看已屬‘頂格’，但不代表沒(méi)有進(jìn)一步收緊的空間，不代表會(huì )任由投資炒作氛圍提升。”

　　“1月房?jì)r(jià)數據公布后，或有更多城市發(fā)布升級的調控政策。”張大偉預計，2021年一季度房?jì)r(jià)繼續上漲的趨勢依然持續，但越來(lái)越收緊的加碼政策有望平穩市場(chǎng)，房?jì)r(jià)漲幅會(huì )繼續放緩。

　　你近期買(mǎi)房了嗎?房?jì)r(jià)如何?