2021年開(kāi)年不久，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等地樓市持續出現“火熱”現象，“打新熱”“萬(wàn)人搖” “二手房跳價(jià)”等場(chǎng)面輪番登場(chǎng)。
在此背景下，諸多城市密集發(fā)布新調控政策，從加碼限購、限售，到嚴打資金來(lái)源……各種調控手段正在對樓市亂象進(jìn)行精準打擊。
樓市調控新政上演“圍追堵截”
1月21日晚，一份由上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，劍指不平靜的上海樓市。
這份第二天起即生效的《意見(jiàn)》中，一項頗引起關(guān)注的住房限購政策是，夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波認為，這一政策是“打補丁”政策，嚴堵假離婚買(mǎi)房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”
在上海之前，全面打擊假離婚買(mǎi)房的一線(xiàn)城市是深圳。2020年7月15日，深圳市住房和建設局發(fā)布了被稱(chēng)為“史上最嚴樓市調控”的“715新政”，離婚買(mǎi)房追溯三年。
而就在上海發(fā)布《意見(jiàn)》的前兩天，1月19日，深圳再發(fā)文對“715新政”細化：居民家庭夫妻雙方購買(mǎi)的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
深圳的“大補丁”一出，意味著(zhù)沒(méi)有購房資格的家庭成員將不能上產(chǎn)權證，讓通過(guò)“假結婚”來(lái)獲取購房資格的想法成為空談。
上海的《意見(jiàn)》中，和封堵假離婚一樣引起關(guān)注的調控政策，還有對增值稅的“2改5”，即將個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
分析認為，由于市場(chǎng)短期形成炒作氛圍，買(mǎi)到新房后轉讓有差價(jià)，提高增值稅征免年限可以提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機買(mǎi)家的入市熱情。
前后腳的時(shí)間，1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》，調控加碼打擊“打新熱”。落戶(hù)未滿(mǎn)5年限購套數從2套降為1套，且房子贈與他人需滿(mǎn)3年后才有購房資格;在限售方面，中簽率低于10%的樓盤(pán)，產(chǎn)證滿(mǎn)5年才可出售。
多個(gè)城市對樓市祭出的調控措施，除了上述這些“打補丁”式的政策升級，實(shí)質(zhì)性的調控大招也逐漸浮出水面。
資金嚴格監管，以摁住樓市“虛火”
在住房金融端，1月29日，上海銀保監局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，對上海轄內商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。
1月30日，北京銀保監局發(fā)布信息，要求銀行對2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規性開(kāi)展全面自查。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，“北京此次檢查，充分體現了金融監管部門(mén)繼續落實(shí)‘房住不炒’政策的導向，有很強的信號意義。結合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認為，近期房地產(chǎn)調控很重要的一個(gè)工作就是嚴查資金違規流入房地產(chǎn)的現象。這也意味著(zhù)銀行系統和房管系統將更有力地打出‘組合拳’，這有助于穩定市場(chǎng)預期。”
一線(xiàn)城市對嚴查樓市資金的風(fēng)潮也刮向更多城市。2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監局等部門(mén)嚴打違規凍資行為。要求相關(guān)金融機構規范管理，確保凍資賬戶(hù)必須為購房家庭成員名下賬戶(hù)。“如發(fā)現存在不規范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。”
廣州則更為直接，繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房?jì)r(jià)等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線(xiàn)漲價(jià)，廣州首套和二套房貸利率分別上調至5.2%和5.4%。
房貸利率和首付比例一直是遏制樓市的關(guān)鍵。對于廣州從房貸入手調控的主要原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年廣州房貸投放量大，樓市熱度高，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當地樓市降溫。
“資金是此輪各地樓市調控的重中之重。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪多城市升級調控，有利于抑制當下熱點(diǎn)城市“虛火”，避免市場(chǎng)短期失控，“各地后續還應繼續針對資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，加強政策落地力度”。
樓市被潑“冷水”，會(huì )降溫嗎?
據不完全統計，2021年以來(lái)各地出臺房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)累計達60余次。具體而言，2月上旬各地房地產(chǎn)調控超過(guò)20次，1月累計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策超過(guò)40次。
張大偉說(shuō)，“過(guò)熱”的樓市表現是此輪密集調控的市場(chǎng)原因。
“整個(gè)樓市的確出現了一輪比較典型的上漲，而且上漲主要出現在局部區域，以一二線(xiàn)城市為熱點(diǎn)，特別是國家統計局公布的2020年12月房?jì)r(jià)數據中，能夠看到上海和深圳等出現了比之前明顯漲幅放快的現象。”張大偉表示。
熱點(diǎn)城市樓市持續明顯的升溫，就連剛剛過(guò)去的春節，“就地過(guò)年”背景下，一些熱點(diǎn)城市在這一往常的樓市成交淡季迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅。據中原地產(chǎn)研究中心不完全統計，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超過(guò)100套二手房成交，與往年相比，今年春節樓市活躍度明顯提高。
不過(guò)，雖然一些城市樓市春節相比往年同期表現出“淡季不淡”，但業(yè)內普遍認為，調控政策潑了“冷水”后，1月份多地調控收緊政策的實(shí)際效果，已經(jīng)在市場(chǎng)得到體現。
“近期調控政策主要著(zhù)力于去除房地產(chǎn)市場(chǎng)投機的土壤，通過(guò)‘打補丁’等多種方式穩定市場(chǎng)價(jià)格預期，保障無(wú)房戶(hù)的自住需求，精準打擊投機性需求。” 張波表示，一線(xiàn)城市的樓市熱度出現降溫，尤其是部分前期炒作嚴重的板塊已經(jīng)出現明顯價(jià)格回調，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市則受春節假期影響明顯，交易量出現一定下滑。
“2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要以打擊炒房為主，清理炒房渠道。”貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，春節期間，各城市調控效果明顯，從貝殼新房帶看認購指數看，上海、深圳、杭州等城市在春節期間新房項目帶看、認購指數回落至2020年春節期間同等水平。
“可見(jiàn)調控后，市場(chǎng)出現觀(guān)望情緒，市場(chǎng)熱度有所回落。”潘浩表示，而春節后的樓市走向會(huì )如何，仍有待觀(guān)察。
