在疫情防控的要求下，各地紛紛發(fā)出“就地過(guò)年”的號召。春節期間，留在工作地過(guò)年的人數明顯增多，這也對春節樓市產(chǎn)生不小的影響。
21世紀經(jīng)濟報道記者通過(guò)對多家機構、房企進(jìn)行調研發(fā)現，春節期間，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成交熱度明顯高于往年同期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，大年初三(2月14日)之后，北京每天都有超過(guò)100套二手房成交。新房項目同樣交易旺盛。
但同時(shí)，由于人口流動(dòng)規模下降，返鄉置業(yè)大受影響。在一些三四線(xiàn)城市，新房項目甚至在春節期間“打烊”。
中心城市受熱捧
按照慣例，春節期間的樓市格局往往表現為“一二線(xiàn)冷淡、三四線(xiàn)旺盛”。其中，一些熱點(diǎn)城市經(jīng)常出現春節期間零成交，很多新房項目選擇暫停營(yíng)業(yè)。三四線(xiàn)城市則受惠于返鄉置業(yè)，交易頗為旺盛。
然而在“就地過(guò)年”的情況下，這一情況在2021年出現反轉。
雖然因各地網(wǎng)簽系統暫停，無(wú)法統計春節期間的成交規模，但多數受訪(fǎng)者認為，一二線(xiàn)城市的交易規模刷新了近些年的新高。
以北京為例，張大偉表示，春節期間，北京全市超過(guò)60個(gè)項目不打烊，大部分經(jīng)紀機構也正常工作。因為留京人數眾多，很多購房者利用春節假期看房，“一些售樓處接待客戶(hù)的數量接近平時(shí)周末的水平。”
他指出，這也是歷史上第一次出現了春節長(cháng)假購房者井噴的現象。
鏈家地產(chǎn)北京惠新西街區域某門(mén)店經(jīng)紀人小王向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于考慮到“就地過(guò)年”政策有可能導致看房人數增多，今年春節期間，門(mén)店安排了更多的同事進(jìn)行值班。從實(shí)際情況看，大年初二(2月13日)就開(kāi)始接到電話(huà)咨詢(xún)，初三就有人前來(lái)看房。
貝殼研究院數據顯示，與往年重點(diǎn)城市春節假期二手房實(shí)際成交幾乎為零不同，今年春節期間(2月11日-2月17日)，重點(diǎn)18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。
除一線(xiàn)城市交易火爆外，二線(xiàn)城市中，成交熱度較高的城市多為都市圈中心城市，比如成都、西安、蘇州、合肥及重慶等。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )認為，今年春節期間市場(chǎng)熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過(guò)年”號召以及疫情形勢明顯好于去年情形下，重點(diǎn)城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線(xiàn)上房源瀏覽量同比增加約1.5倍;二是市場(chǎng)預期處近三年高位，今年春節期間貝殼重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)景氣指數約41，過(guò)去兩年分別為35和29。
三四線(xiàn)樓市由熱轉冷
相比之下，對返鄉置業(yè)頗為依賴(lài)的三四線(xiàn)樓市，成交并不活躍。山東西南部某市一房企負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，按照當地疫情防控的要求，今年春節期間，公司關(guān)閉了售樓處，直到大年初七(2月18日)才開(kāi)始營(yíng)業(yè)。這期間，雖然開(kāi)放了線(xiàn)上銷(xiāo)售，但咨詢(xún)者寥寥無(wú)幾。
而在前幾年，該項目并不會(huì )在春節期間暫停線(xiàn)下銷(xiāo)售，相反，有時(shí)候因為咨詢(xún)者太多，公司還會(huì )雇一些臨時(shí)銷(xiāo)售人員來(lái)幫忙。
前述房企負責人表示，除了返鄉人數減少外，受疫情影響，很多外出務(wù)工人員的收入有所下降，購買(mǎi)力和支付能力難免受到影響。
貝殼研究院通過(guò)對126個(gè)城市(非一線(xiàn)城市)的樓市成交統計發(fā)現，與新一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市相比，春節期間，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易明顯偏冷。
按照城市級別來(lái)看，春節期間，新一線(xiàn)城市平均成交熱度約為38.2，二線(xiàn)城市約為7.2，三線(xiàn)城市約為3，四線(xiàn)城市約為1.15。
由于大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺人才引進(jìn)政策，“返鄉置業(yè)”是近年來(lái)三四線(xiàn)樓市的重要支撐。對于人口流出規模大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，春節及國慶長(cháng)假期間的返鄉置業(yè)成交規模，往往會(huì )占到全年交易的三到四成。
貝殼研究院指出，除了返鄉置業(yè)受限外，三四線(xiàn)樓市降溫還有一個(gè)大背景：棚改降溫。
2016年到2018年，大規模的棚戶(hù)區改造對全國樓市形成了顯著(zhù)支撐，尤其大幅拉動(dòng)了三四線(xiàn)城市的住房需求。從2019年開(kāi)始，棚改規模迅速下降，三四線(xiàn)樓市也逐漸降溫。
多數分析人士認為，在棚改降溫、一二線(xiàn)城市重新成為熱點(diǎn)的情況下，三四線(xiàn)樓市有可能延續相對低迷的狀態(tài)。
“小陽(yáng)春”能否如約?
熱點(diǎn)城市在春節期間的良好表現，能否快速激活樓市的“陽(yáng)春檔”?
許小樂(lè )認為，熱點(diǎn)城市的升溫節奏要明顯快于往年，但3月到5月的樓市傳統“小陽(yáng)春”能否如約而至，仍要取決于政策力度。
由于房?jì)r(jià)出現非理性上漲苗頭、市場(chǎng)恐慌情緒再起，今年1月以來(lái)，重點(diǎn)城市密集出臺了一輪調控政策，既從限購、限售、稅費等方面進(jìn)行施壓，又對“假離婚”、信用貸、法拍房、贈與房等方面的漏洞進(jìn)行填補。
春節前夕，住建部先后赴四個(gè)一線(xiàn)城市進(jìn)行督導。
許小樂(lè )指出，調控效果逐漸顯現，市場(chǎng)預期降溫。如上海2月上半月二手房業(yè)主調價(jià)中漲價(jià)占比水平較1月下降4個(gè)百分點(diǎn)，深圳二手房業(yè)主調漲占比在2月以來(lái)也呈現持續下降態(tài)勢。全年看，預計熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度低于去年，價(jià)格漲幅收窄。
多數分析人士認為，對于購房者而言，現階段的確是入市的好時(shí)機，但由于調控政策對供需雙方都有限制，預計需求大規模釋放的情況不太會(huì )出現。
因此，在即將到來(lái)的3到5月，樓市會(huì )出現常規的季節性升溫，而很難超預期火爆，因此，對“小陽(yáng)春”的期待不宜過(guò)高。價(jià)格方面，在一二手房?jì)r(jià)倒掛、地價(jià)抬升等因素的影響下，熱點(diǎn)房?jì)r(jià)仍然有回升的動(dòng)力，但在各項調控政策影響下，房?jì)r(jià)大概率會(huì )保持平穩。
