2021年開(kāi)年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等多地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火熱，“萬(wàn)人搖”、打新熱、二手房跳價(jià)等現象頻出。在此背景下，1月下旬，多地開(kāi)啟密集調控模式，從限購到限售、從信貸到凍資、從買(mǎi)房到租賃，全面精準打擊。業(yè)內人士表示，打新帶來(lái)的投資客套利、低利率經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等是導致此輪樓市火熱的幾大因素，由此也帶來(lái)樓市調控的升級。
部分城市樓市熱度居高不下
2021年開(kāi)年，多個(gè)熱點(diǎn)城市延續了2020年下半年樓市的火熱。
2月5日，杭州紫璋臺項目公示了于2月1日至2月3日搖號登記情況，紫璋臺在登記期內共收到10795戶(hù)有效資料，其中人才無(wú)房家庭682戶(hù)，無(wú)房家庭10113戶(hù)。這也是2021年杭州首個(gè)“萬(wàn)人搖”項目。
“300套房子，搖到961號，搖號買(mǎi)房真是太心累了。”“一萬(wàn)多個(gè)號，搖到2000多，還算靠前，可惜房源不夠。順便發(fā)現幾個(gè)老同學(xué)都在搖號買(mǎi)房，頓時(shí)聯(lián)合了‘買(mǎi)房者同盟’。”多個(gè)買(mǎi)房者在微博上寫(xiě)到。
中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，2021年1月，北京樓市開(kāi)門(mén)紅，新建住宅網(wǎng)簽4832套，同比上漲68%;二手房住宅網(wǎng)簽17513套，同比上漲104%。貝殼研究院數據顯示，1月，北京、上海、深圳、廣州、大連、天津等18個(gè)城市，鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加23%，成交絕對水平處在2019年以來(lái)新高。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，2020年房?jì)r(jià)漲幅略超預期。對于2020年而言，信貸環(huán)境總體趨于寬松，一些炒房資金加快進(jìn)入樓市，受疫情影響房地產(chǎn)“避風(fēng)港”屬性更為明顯?？傮w來(lái)看，房?jì)r(jià)走勢背離了基本面，后續需要嚴管。
資金嚴監管精準打擊炒房
2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監局等部門(mén)嚴打違規凍資行為。要求相關(guān)金融機構規范管理，確保凍資賬戶(hù)必須為購房家庭成員名下賬戶(hù)。同時(shí)強調，如發(fā)現存在不規范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。
有報道顯示，目前市場(chǎng)上出現“代凍資”等現象。代凍資，就是驗資過(guò)程中購房者資金并不足，轉而利用他人資金進(jìn)行凍結獲取搖號資格。有的“代凍資”100萬(wàn)元，一天要收取1000元利息。根據杭州新房搖號規定，購房者報名時(shí)要求提交銀行的凍資證明。以綠城濱江江河鳴翠項目為例，首套房客戶(hù)須凍資300萬(wàn)元，二套房以及一次性付款客戶(hù)須凍資600萬(wàn)元。
在杭州之前，北京、上海嚴查個(gè)人信貸資金流入樓市。1月29日，上海銀保監局指出，將嚴格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。強化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過(guò)消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等渠道違規獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過(guò)偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
1月30日，北京銀保監局發(fā)文稱(chēng)，嚴查消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。要求各行對2020年下半年發(fā)放的相關(guān)貸款開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規用于支付購房款等問(wèn)題，并要求銀行對發(fā)現的問(wèn)題立即整改，加強內部問(wèn)責處理。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資金是此輪調控的重中之重，本輪多城市升級調控，有利于抑制當下熱點(diǎn)城市“虛火”，避免市場(chǎng)短期失控，后續還應繼續針對資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，加強政策落地力度。
多地政策齊發(fā) 調控有望擴圍
2月5日，上海買(mǎi)房推出積分制，根據家庭情況、戶(hù)籍情況、房產(chǎn)情況、5年內購房情況等多個(gè)方面進(jìn)行積分，優(yōu)化認籌政策。例如家庭戶(hù)優(yōu)于單身、上海戶(hù)口優(yōu)于外地戶(hù)口、無(wú)房戶(hù)優(yōu)于有房戶(hù)、近5年無(wú)購房記錄也將享受更大優(yōu)先權。
在此之前，上海已相繼打出多項調控組合拳。1月21日，“滬十條”發(fā)布，封堵“假離婚”漏洞，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;同時(shí)調整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
隨后，上海樓市調控組合拳再次升級，法拍房納入限購。2月1日，上海市多部門(mén)聯(lián)合約談房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房企等，要求切實(shí)執行調控政策。包括不得炒作房屋漲價(jià)、制造購房恐慌情緒的信息;不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸、消費貸等違法違規房地產(chǎn)金融活動(dòng);新建商品住宅項目上市時(shí)不得以承諾“保證搖到”“保證買(mǎi)到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費”“關(guān)系費”等。
杭州方面，加強限購、限售，打擊“打新熱”。1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》指出，進(jìn)一步加強住房限售，規定本市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開(kāi)銷(xiāo)售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內不得轉讓。
深圳方面，1月23日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，啟用“購房意向登記系統”，對購房者婚姻情況、個(gè)稅清單和購房款來(lái)源進(jìn)行嚴格核查。禁止代持、禁止炒房客通過(guò)結婚規避買(mǎi)房限制行為。
北京方面，1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)消息稱(chēng)，相關(guān)部門(mén)已多次約談北京主要中介機構負責人。北京將堅持“逢漲必查，逢炒必辦”的原則，對發(fā)現炒作的中介機構及人員聯(lián)合處罰;不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導出售方隨意提高報價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸、消費貸等任何違法違規的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，如果政策落地后市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解，部分區域二手房房?jì)r(jià)仍持續被惡意炒作，預計后續還會(huì )有持續性政策跟進(jìn)落地。
張大偉也認為，新一輪調控升級仍有望擴圍，或至少有超過(guò)10個(gè)城市出臺“打補丁”政策。
